Orná pôda na Slovensku: Vlastníctvo, využitie a premena

Tento článok sa zameriava na problematiku ornej pôdy na Slovensku, pričom objasňuje jej definíciu, vlastnícke práva, možnosti využitia, ako aj proces preklasifikovania na stavebný pozemok. Článok tiež stručne uvádza zmeny v legislatíve a ich vplyv na predaj a využívanie ornej pôdy.

Čo je orná pôda?

Orná pôda je jedným z najčastejšie evidovaných druhov pozemkov v katastri nehnuteľností na Slovensku. Patrí medzi poľnohospodárske pozemky a slúži na pravidelné obrábanie, orbu, siatie, pestovanie plodín a zber úrody. Rozdiel oproti pastvinám, lúkam, záhrade alebo zastavanej ploche spočíva v spôsobe využívania.

Ako sa určuje?

Poľnohospodársku pôdu identifikujeme z katastra nehnuteľností. Za poľnohospodársku pôdu sa považuje pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Čo sa nepovažuje za ornú pôdu?

Zákon zároveň (§ 2 ods. 2 Zákona) dodatočne určuje negatívnu definíciu poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona, pričom z vyššie uvedenej pozitívnej definície vylučuje nasledovné pozemky:

• Záhrada

  Prečítajte si tiež: Orná pôda: Kúpna zmluva a dôležité informácie

• Pozemok v zastavanom území obce

• Pozemok mimo zastavaného územia obce, ak:

  • Je určený na iné ako poľnohospodárske využitie (o. i. územným plánom obce)
  • Možnosť jeho poľnohospodárskeho využitia je obmedzená osobitnými zákonmi (právne predpisy vzťahujúce sa na rôzne stupne ochrany)
  • Jeho výmera je menšia ako 2000 m2
  • Je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.

Vlastníctvo ornej pôdy

Každý, kto vlastní ornú pôdu, by mal poznať, či ju vlastní sám, alebo ide o podielové spoluvlastníctvo. V časti A a B listu vlastníctva nájdete mená vlastníkov a výšku ich podielov. Ak je viac spoluvlastníkov, pri predaji alebo prenájme je potrebný súhlas väčšiny, pokiaľ zákon alebo dohoda neurčí inak.

Práva a povinnosti vlastníka

Vlastník ornej pôdy má právo ju využívať na pestovanie poľnohospodárskych plodín, prenajať farmárom alebo družstvám, prípadne ju obrábať pre vlastnú produkciu. Medzi povinnosti vlastníka patrí platenie dane z nehnuteľnosti. Výška dane závisí od rozlohy, bonity pôdy a sadzieb, ktoré určujú jednotlivé obce. Ak je pôda prenajatá poľnohospodárskemu družstvu alebo farmárovi, vlastník musí mať platnú nájomnú zmluvu.

Na čo si dať pozor pri vlastníctve

Mnohí vlastníci pôdy robia chyby, ktoré im neskôr spôsobia finančné straty alebo právne problémy. Najčastejšie ide o neaktualizovaný list vlastníctva, nevysporiadané spoluvlastníctvo, nevypovedané nájomné zmluvy alebo začatie výstavby bez povolenia na vyňatie. Iní nechajú pôdu zarásť burinou, čím riskujú pokutu od obce alebo PPA.

Prečítajte si tiež: Legislatíva nájmu ornej pôdy

Využitie ornej pôdy

Ornú pôdu najčastejšie využívajú na pestovanie poľnohospodárskych plodín. Vlastník ju môže prenajať farmárom alebo družstvám, prípadne ju obrábať pre vlastnú produkciu.

Prenájom ornej pôdy

Vlastník môže ornú pôdu prenajať farmárovi alebo družstvu formou nájomnej zmluvy. Nájom býva zvyčajne na 5 až 10 rokov, aby farmár mohol pôdu využívať aj na dotácie. Bežná výška nájmu sa pohybuje medzi 50-150 € za hektár ročne, podľa regiónu a kvality pôdy.

BPEJ a jej význam

BPEJ (Bonitovaná pôdno-ekologická jednotka) určuje kvalitu pôdy podľa úrodnosti, svahu, klímy a ďalších podmienok. Každá parcela ornej pôdy má svoj kód BPEJ, ktorý ovplyvňuje hodnotu pôdy a výšku poplatku pri vyňatí na stavebný pozemok. Čím vyššia bonita (napr. BPEJ 20000 - najkvalitnejšia), tým vyšší poplatok za vyňatie a väčší záujem farmárov. BPEJ určuje kvalitu pôdy, bonitu a aj cenu pri predaji, prenájme alebo pri vyňatí na stavebné účely.

Predaj ornej pôdy

Predaj ornej pôdy si vyžaduje kontrolu vlastníckych vzťahov, nájomných zmlúv a prípadných bremien zapísaných na liste vlastníctva. Ak je pôda v podielovom spoluvlastníctve, predávajúci musí najprv ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom alebo Slovenskému pozemkovému fondu (ak spoluvlastník nie je známy). Cena ornej pôdy závisí od lokality, bonity BPEJ, veľkosti parcely a prístupu k ceste.

Zákaz drobenia pozemkov

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy je potrebné myslieť na zákaz drobenia pozemkov, platný od 1. 9. 2022, podľa ktorého platí, že minimálna výmera poľnohospodárskeho pozemku v extraviláne je 3000 m2, pri lesnom pozemku v extraviláne je to 5000 m2.

Prečítajte si tiež: Orná pôda na Slovensku - sprievodca

Postup pri predaji

Pri predaji poľnohospodárskej pôdy sa postupuje podobne ako pri predaji iných pozemkov. To znamená, že je potrebné písomne uzavrieť kúpnu zmluvu, notársky overiť podpis predávajúceho a v kúpno-predajnej zmluve riadne označiť účastníkov zmluvy menom, priezviskom (aj rodným), dátumom narodenia, rodným číslom aj miestom trvalého pobytu. Pri riadnej špecifikácii predmetu predaja - poľnohospodárskej pôdy - je potrebné označiť nehnuteľnosť podľa katastrálneho územia, pôdneho registra (C alebo E), identifikovať druh pozemku a jeho parcelné číslo a výmeru.

Premena ornej pôdy na stavebný pozemok

Ak sa orná pôda nachádza v lokalite, kde územný plán povoľuje výstavbu, vlastník ju môže zmeniť na stavebný pozemok. Proces zahŕňa podanie žiadosti na obec/mesto, doloženie geometrického plánu, územného rozhodnutia a povolenie na vyňatie ornej pôdy z pôdneho fondu. Po schválení musí vlastník zaplatiť poplatok, výška závisí od bonity pôdy a výmery. Ak vlastník nepožiada o vyňatie pôdy zo Slovenského pozemkového fondu, nemôže legálne stavať ani vybaviť stavebné povolenie.

Postup pri premene

1. Zistiť, či je zmena možná: Zistite, či územný plán obce umožňuje výstavbu na danom pozemku.
2. Podanie žiadosti: Podať žiadosť na obec/mesto o zmenu územného plánu, ak je to potrebné.
3. Geometrický plán: Doložiť geometrický plán.
4. Územné rozhodnutie: Získať územné rozhodnutie.
5. Povolenie na vyňatie: Získať povolenie na vyňatie ornej pôdy z pôdneho fondu od príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru.
6. Zaplatenie poplatku: Zaplatiť poplatok za vyňatie, ktorého výška závisí od bonity pôdy a výmery.

Legislatíva a orná pôda

Vlastníctvo a využívanie ornej pôdy na Slovensku je regulované viacerými zákonmi, predovšetkým:

• Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy: Tento zákon upravuje ochranu poľnohospodárskej pôdy a podmienky jej využívania.
• Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku: Tento zákon upravuje podmienky predaja poľnohospodárskej pôdy.

Zmeny v legislatíve

Od 11. februára 2019 sa na základe nálezu Ústavného súdu SR zmenili pravidlá týkajúce sa predaja poľnohospodárskej pôdy. Obmedzujúce ustanovenia zákona č. 140/2014 Z. z. V praxi to znamená, že už nie je povinnosť zverejňovať ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v Registri zverejňovania ponúk na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR ani na úradnej tabuli v obci, kde sa pozemok nachádza.

tags: #orná #pôda #na #slovensku #vlastníctvo