Vstavba a Nadstavba Bytu: Podmienky Nadobudnutia Vlastníctva

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi. Jedným zo spôsobov je aj nadobudnutie vlastníctva na základe zmluvy o vstavbe (výstavbe a nadstavbe) bytu, ktorá je upravená v zákone č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Tento článok sa zameriava na podmienky nadobudnutia vlastníctva bytu vstavbou alebo nadstavbou, pričom zohľadňuje právnu úpravu a praktické aspekty tohto procesu.

Právny Rámec Vstavby a Nadstavby

Hmotnoprávnu problematiku vstavby a nadstavby domu upravujú predovšetkým ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) definuje v § 139b ods. 5 písm. a) nadstavby ako zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby zvyšujú.

Definície a Rozdiely

Pojmy vstavba a nadstavba domu však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ani iný platný právny predpis nešpecifikuje. V praxi ide o byty a nebytové priestory, ktorých výstavba sa realizuje na už existujúcom a skolaudovanom bytovom dome evidovanom v príslušnom katastri nehnuteľností s tým, že vstavba sa vykonáva v rámci existujúcich vonkajších hraníc bytového domu a nemení sa ňou vonkajšie ohraničenie domu, kým v prípade nadstavby dochádza k navýšeniu bytového domu o ďalšie podlažia so súčasným zvýšením domu. Zvyčajne sa nadstavba domu realizuje v neobývanom podkroví alebo na streche domu.

Zmluva o Vstavbe alebo Nadstavbe

Zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe možno uzatvoriť medzi stavebníkom a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Podľa ustanovení § 43b stavebného zákona sa bytovým domom rozumie budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie a bytom sa rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím určený na trvalé bývanie.

Podmienky Nadobudnutia Vlastníctva

Súhlas Vlastníkov

Realizácia každej vstavby a nadstavby sa dotýka spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Uzatvoreniu zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu musí podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nevyhnutne predchádzať jej schválenie ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na rozhodnutie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom zákon neumožňuje súhlas jednoduchej väčšiny prítomných vlastníkov.

Prečítajte si tiež: Nadstavbové štúdium sociálny pracovník: Kompletný prehľad

Súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov so stavbou a nadstavbou možno získať na schôdzi vlastníkov, resp. na zhromaždení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne písomným hlasovaním vlastníkov s tým, že v takom prípade potvrdia podpis vlastníka na hlasovacom lístku najmenej dvaja overovatelia zvolení vopred na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Písomné hlasovanie môže namiesto dvoch overovateľov overiť aj notár alebo obecný úrad. Rozhodujúcou skutočnosťou z hľadiska uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu je následný podpis zmluvy najmenej dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Takto podpísaná zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Zmluva o Vstavbe/Nadstavbe a Stavebné Povolenie

Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu poslúži aj ako podklad na vydanie stavebného povolenia, keďže stavebník preukazuje právo na stavbu práve predložením tejto zmluvy.

Pristúpenie k Zmluve o Výkone Správy

Podľa ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve. V zmysle uvedeného k tomuto pristúpeniu k zmluve dochádza okamihom podpisu zmluvy, ale s účinnosťou až po dokončení vstavby alebo nadstavby bytu alebo nebytového priestoru a ich následnom skolaudovaní, teda spravidla niekoľko mesiacov až rokov po schválení, uzatvorení zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe a jej zápise do katastra nehnuteľností.

Do kolaudácie vstavby alebo nadstavby vytvoreného bytu alebo nebytového priestoru takýto byt alebo nebytový priestor nespĺňa zákonnú definíciu na to, aby mohol byť z právneho hľadiska považovaný za byt alebo nebytový priestor. Táto skutočnosť v praxi spôsobuje často problémy z hľadiska využívania spoločných priestorov stavebníkmi počas realizácie vstavby alebo nadstavby domu. V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totiž úplne absentuje úprava týkajúca sa podieľania sa stavebníka na skutočných nákladoch spojených so spotrebovanou energiou, ako aj s výkonom správy v dome do času, kým dôjde k dokončeniu a skolaudovaniu vstavby či nadstavby jeho bytu alebo nebytového priestoru.

Riešenie Problémov v Praxi

Toto sa odráža vo vyšších nákladoch na energie využívané v rámci spoločných priestorov v dome, na ktorých sa potom musia ostatní vlastníci podieľať a ich úhradu si od stavebníka nemôžu nijako vynútiť, ak túto otázku neupravia v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu. Znamená to, že stavebník síce pri realizácii vstavby či nadstavby používa spoločné priestory v dome a využíva inžinierske siete, na čo je v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe spravidla priamo oprávnený, ale nepodieľa sa ani čiastočne na správe týchto spoločných priestorov a úhrade nákladov na elektrinu, vykurovanie či využívanie spoločných častí a zariadení domu (ako sú schodištia, chodby, povaly, výťahy, vodovodné, kanalizačné, plynové prípojky a pod.). Preto je potrebné v zmluve o vstavbe a nadstavbe uložiť stavebníkovi povinnosť vykonávania platieb za užívanie spoločných priestorov, ako aj za energiu spotrebovanú v rámci realizácie vstavby a nadstavby.

Prečítajte si tiež: Úprava bytu a štátna pomoc

Ďalšie Dôležité Aspekty Zmluvy

Okrem uvedených podmienok týkajúcich sa čiastočného podieľania sa stavebníka na správe domu a úhrade nákladov spojených s používaním spoločných priestorov sa v praxi vyskytujú ďalšie situácie, ktoré zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepredpokladá a je potrebné ich riešiť. Preto je dôležité ich pri dojednávaní a schvaľovaní zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe predvídať a podmienky ich riešenia upraviť už priamo v znení zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe. Takýmito otázkami sú napríklad presné termíny na zabezpečenie stavebného povolenia, termíny na realizácie stavby, lehoty a sankcie za nedržanie termínov a iných podmienok zmluvy a s tým spojené právo odstúpenia od zmluvy a pod.

Je bežné, že v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe je medzi účastníkmi dohodnuté, že stavebník je v rámci realizácie vstavby alebo nadstavby zároveň povinný uhradiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome určitú sumu ako odplatu za právo stavby alebo je stavebník povinný zabezpečiť rekonštrukcie spoločných častí a spoločných zariadení domu. Vykonanie rekonštrukčných prác je obvykle dohodnuté ako forma odplaty za umožnenie realizácie vstavby alebo nadstavby. Často však v zmluve absentuje presné vymedzenie a špecifikácia týchto prác a úkonov, ktoré má stavebník zabezpečiť.

Zodpovednosť a Záruky

Treba prihliadať na skutočnosť, že záväzok stavebníka na vykonanie rekonštrukčných prác musí byť vymedzený jasne, pričom ideálne je priloženie opisu rekonštrukčných prác, ako aj položkového rozpočtu za tieto práce. Netreba zabúdať, že s rekonštrukciou je tiež spojená následná zodpovednosť za poruchy, respektíve zodpovednosť z poskytnutej záruky na vykonané práce, preto je vhodné v zmluve dohodnúť aj prevod práv zo záruk za vykonanú rekonštrukciu zo stavebníkov na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Harmonogram Prác a Sankcie

Rovnako je vhodné určiť stavebníkovi čas vykonávania stavebných prác (vymedzením hodín počas pracovných dní/víkendu), aby bolo počas výstavby čo najmenej rušené užívanie ostatných bytov a nebytových priestorov v dome. Čo sa týka zmluvných sankcií vo forme zmluvných pokút, tie je dôležité dohodnúť najmä preto, aby mal stavebník motiváciu na riadne plnenie svojich zmluvných povinností - a to najmä realizovať a dokončiť stavbu riadne a dodržiavať pri tom zmluvne dohodnuté termíny, ktoré sa týkajú napríklad inžinierskych činností, ako sú zabezpečenie potrebných podkladov na spracovanie projektovej dokumentácie, zabezpečenie vydania právoplatného územného rozhodnutia, stavebného povolenia a napokon kolaudačného rozhodnutia.

Zabezpečenie Práva Vlastníkov

Zároveň sa tým vlastníkom poskytuje určitá záruka, že vstavba alebo nadstavba, prípadne aj rekonštrukcia spoločných priestorov, sa skutočne zrealizuje, a to v rozumnom čase, riadne a v dohodnutom rozsahu. Zmluvná pokuta zároveň umožňuje vlastníkom uplatňovať voči stavebníkovi z dôvodu omeškania alebo iného porušenia zmluvy určitú sankciu bez toho, aby museli preukazovať skutočne vzniknutú škodu. V prípade, že by sa dohodnuté termíny a lehoty zo strany stavebníka nedodržali, hrozila by mu v zmysle zmluvy zmluvná pokuta, v niektorých osobitých prípadoch aj zánik samotnej zmluvy alebo právo ostaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov od zmluvy odstúpiť.

Prečítajte si tiež: Peňažný príspevok pre ZŤP

Takýmto osobitým prípadom zániku zmluvy alebo odstúpenia od zmluvy môže byť napríklad nepredloženie právoplatného stavebného povolenia stavebníkom v lehote dohodnutej v zmluve, dlhšie meškanie s realizáciou rekonštrukčných prác a pod.

Zápis do Katastra Nehnuteľností

Po vykonaní vstavby alebo nadstavby domu prebieha zápis novovytvorených bytov alebo nebytových priestorov do katastra nehnuteľností na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu, kolaudačné rozhodnutie, pôdorys novovytvorených podlaží bytového domu, ako aj bytov a nebytových priestorov. Ako vlastník novovytvoreného bytu alebo nebytového priestoru sa zapíše osoba uvedená v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu. Ak má stavebník záujem o zápis bytov alebo nebytových priestorov už v štádiu rozostavanosti, je potrebné k návrhu na zápis priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu a znalecký posudok o stupni rozostavanosti bytov alebo nebytových priestorov. Konanie o zápise novovytvorených bytov a nebytových priestorov má charakter záznamu podľa § 34 zákona 162/1995 Z. z.

Náležitosti Zmluvy

Náležitosti zmluvy o vstavbe a nadstavbe domu a niektoré ďalšie predpoklady na uzatvorenie predmetných zmlúv medzi stavebníkmi a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome upravujú kogentné ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu musí mať písomnú formu a musí obsahovať náležitosti uvedené v § 22 ods. 1, pričom stavebníkom môže byť právnická alebo fyzická osoba.

Príklad Zmluvy o Vstavbe

Zmluva uzavretá dňa 18. 1. medzi:

• Vladimírom Pažitným ml., ako stavebníkom 1,
• Pavlom Šusterom a Danielou Šusterovou, ako stavebníkmi 2 a 3,
• a vlastníkmi bytov I. až IX. v dome na Hálkovej ulici č. 10 v Bratislave.

Predmetom zmluvy je vstavba dvoch podkrovných bytov č. 9 a č. 10. Byt č. 9 má podlahovú plochu 92,10 m2 a byt č. 10 má podlahovú plochu 95,30 m2. Vlastníkom bytu č. 9 bude Vladimír Pažitný ml. a vlastníci bytu č. 10 budú Pavol Šuster a Daniela Šusterová.

Stavebníci sa zaväzujú vykonať v bytovom dome vstavbu bytov č. 9 a č. 10 do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia. Náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytu č. 9 bude hradiť Vladimír Pažitný ml. a náklady súvisiace s vnútorným vybavením bytu č. 10 budú hradiť Pavol Šuster a Daniela Šusterová.

Zmluvné strany sa dohodli, že cena prác predstavuje protihodnotu za zmenšenie spoluvlastníckych podielov vlastníkov bytov č. 1 až 8.

Stavebníci sa zaväzujú, že dňom kolaudácie vstavby a prác pristúpia k zmluve o výkone správy. Vo všetkých veciach súvisiacich so vstavbou bytov č. 9 a č. 10 vlastníci bytov splnomocňujú na zastupovanie Michala Strniska. Stavebníci sa zaväzujú, že opravu strechy uskutočnia do troch mesiacov od vydania stavebného povolenia.

Daňové Aspekty Predaja Nehnuteľností Nadobudnutých Vstavbou/Nadstavbou

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností, vrátane tých nadobudnutých vstavbou alebo nadstavbou, sa riadi zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Zdaniteľnými príjmami sú tie, ktoré sú predmetom dane a nie sú od dane oslobodené.

Oslobodenie od Dane

Príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane za splnenia určitých podmienok, ktoré upravuje § 9 odsek 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov. Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja bytov alebo obytných domov posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Táto možnosť bola zákonom č. 548/2010 Z. z. vypustená, avšak naďalej sa aplikuje pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností nadobudnutých do 31. 12. 2010.

Splnenie podmienok (dĺžka trvalého pobytu v nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2010, resp. doba vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.

Predaj Nehnuteľnosti Zaradenej v Obchodnom Majetku

Ak ide o predaj bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku predávajúceho, zákon ustanovuje prísnejšie podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja od dane.

tags: #vstavba #a #nadstavba #bytu #nadobudnutie #vlastnictva