Vinkulačná Zmluva: Bezpečná Cesta k Úhrade Kúpnej Ceny Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti, najmä ak je financovaná hypotékou, je kľúčové zabezpečiť bezpečný prevod finančných prostriedkov medzi kupujúcim a predávajúcim. Jedným z nástrojov, ktorý to umožňuje, je vinkulačná zmluva. V tomto článku sa pozrieme na to, čo vinkulačná zmluva je, ako funguje, aké sú jej výhody a nevýhody, a ako sa líši od notárskej úschovy.

Úvod

Pri sprostredkovaní hypotéky je bežné, že advokát kontroluje rezervačnú a kúpnu zmluvu, aby zabezpečil ochranu klienta. Jednou z kľúčových otázok je spôsob úhrady kúpnej ceny. V prípadoch, kde je predmetom financovania skolaudovaná nehnuteľnosť, sa najčastejšie stretávame s tromi úhradami: rezervačný poplatok, vlastné zdroje a hypotéka. Práve vlastné zdroje, teda rozdiel medzi poskytnutou hypotékou a kúpnou cenou, sa snažíme chrániť vinkuláciou v banke alebo notárskou úschovou.

Štandardná Úhrada Kúpnej Ceny

Štandardná úhrada kúpnej ceny pri kúpe nehnuteľnosti financovanej hypotékou zvyčajne prebieha v troch krokoch:

1. Rezervačný Poplatok: Uhrádza sa na základe rezervačnej zmluvy a započítava sa na úhradu kúpnej ceny po podpise kúpnej zmluvy.
2. Vlastné Zdroje: Predstavujú rozdiel medzi poskytnutou hypotékou a kúpnou cenou nehnuteľnosti. Ich úhrada je podmienkou pre načerpanie hypotéky.
3. Hypotéka: Banka čerpá prostriedky v prospech účtu predávajúceho.

Zabezpečená Forma Úhrady Vlastných Prostriedkov

Existuje viacero spôsobov, ako uhradiť vlastné zdroje predávajúcemu. Priama úhrada na účet predávajúceho pred podaním na kataster je riskantná a neodporúča sa, pretože vlastnícke právo vzniká až povolením vkladu katastra. Ani úhrada po prepise vlastníckeho práva nie je ideálna, pretože predávajúci riskuje, že kupujúci neuhradí kúpnu cenu.

Preto sa pri úhrade vlastných prostriedkov odporúča využiť zabezpečenú formu, a to buď:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Notárskou úschovou: Depozitárom je notársky úrad s garanciami štátu.
• Bankovou vinkuláciou: Úschova peňazí je realizovaná priamo na účte klienta v banke formou vinkulácie/blokácie sumy.

Výhodou týchto riešení je, že finančné prostriedky sú uschované treťou stranou od podpisu kúpnej zmluvy do povolenia vkladu vlastníckeho práva. Kupujúci sa vzdáva dispozičného práva nakladať s týmito peniazmi. Uschovávateľ ich vydá predávajúcemu len po splnení dohodnutej podmienky, najčastejšie predložení listu vlastníctva so zápisom kupujúceho ako nového vlastníka. Ak k prepisu nedôjde, uschovávateľ vráti kúpnu cenu kupujúcemu.

Predávajúci si môže byť istý, že po povolení vkladu vlastníckeho práva dostane svoje peniaze od notára alebo banky.

Rozdiel Medzi Notárskou Úschovou a Bankovou Vinkuláciou

Najväčší rozdiel spočíva v tom, že pri bankovej vinkulácii sú finančné prostriedky alokované na vinkulačnom podúčte, ktorý je stále vo vlastníctve kupujúceho. V prípade exekúcie môže exekútor siahnuť aj na tieto prostriedky. Hoci to dáva predávajúcemu právo odstúpiť od zmluvy, ide o nepríjemné riziko. Pri notárskej úschove sú prostriedky na notárskom účte a exekútor na ne nemá dosah.

Cena Notárskej Úschovy vs. Vinkulácia

Riziko exekúcie je pomerne nereálne, a preto pri mnohých klientoch zaváži cena za túto službu. Od 1.1.2024 stúpli poplatky notárskych úradov.

Výpočet notárskej úschovy:

Výpočet je odstupňovaný podľa základu úschovy (uschovanej sumy).

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Z prvých 20 000 eur základu - 1% (200 EUR)
• Z presahujúcej sumy až do 100 000 eur základu - 0,5%
• Z presahujúcej sumy až do 200 000 eur základu - 0,3%
• Z presahujúcej sumy až do 2 000 000 eur základu - 0,1%
• Z presahujúcej sumy až do 10 000 000 eur základu - 0,05%, najmenej 50 eur.

Príklad: Pri úschove 150 000 EUR:

• 1% z 20 000 EUR = 200 EUR
• 0,5% z 80 000 EUR (100 000 - 20 000) = 400 EUR
• 0,3% z 50 000 EUR (150 000 - 100 000) = 150 EUR
• Spolu: 750 EUR

Vinkulácia je lacnejšia, ale rizikovejšia cesta. Je na každom, ktorá forma úschovy mu dáva väčší význam a komfort.

Cena Vinkulácie v Bankách

Cena vinkulácie sa líši v závislosti od banky.

Ako Funguje Vinkulácia?

Na zriadenie bankovej vinkulácie je potrebný návrh kúpnej zmluvy, ktorá obsahuje formuláciu o úhrade kúpnej ceny formou vinkulovaného účtu príslušnej banky. Ide o blokáciu finančných prostriedkov na vinkulovanom účte (bežný účet kupujúceho) do splnenia podmienok dohodnutých zmluvnými stranami alebo do uplynutia lehoty.

Vzor textácie úhrady druhej časti kúpnej ceny v kúpnej zmluve:

Kupujúci sa zaväzuje zriadiť vinkuláciu v banke do lehoty od podpísania kúpnej zmluvy a preukázať jej zriadenie predávajúcemu ako podmienku podania kúpnych zmlúv na kataster. Alternatívne môže kupujúci predložiť doklad o zriadení vinkulácie pred podpisom kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Podklady Potrebné na Zriadenie Vinkulácie

Vo väčšine bánk je to návrh kúpnej zmluvy, ktorý obsahuje:

• Číslo bankového účtu, kam sa bude vinkulovaná časť kúpnej ceny uvoľňovať.
• V prospech koho sa bude vinkulovaná suma uvoľňovať (oprávnená osoba).
• Za akých podmienok banka vinkulovanú sumu uvoľní.

Preukázanie Zriadenia Vinkulácie

Preukázanie zriadenia vinkulácie sa realizuje na základe zmluvy o vinkulácii, ktorú vypracuje banka. Zmluva je dokladom pre financujúcu banku o úhrade rozdielu kúpnej ceny.

Uvoľnenie Bankovej Vinkulácie

Banka uvoľní druhú časť kúpnej ceny predávajúcemu, keď hociktorý z účastníkov predloží banke výpis listu vlastníctva na právne účely, na ktorom bude zapísaný kupujúci ako nový vlastník. Ak nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva v lehote trvania vinkulácie, banka vráti finančné prostriedky kupujúcemu.

Doba Trvania Vinkulácie

Vinkulácia sa zriaďuje na dobu dohodnutú v kúpnej zmluve, štandardne na 90 dní. Táto doba by mala byť dostatočná na prepis vlastníctva na katastri, ktorý má zo zákona lehotu 30 dní, respektíve 15 pri skrátenom konaní.

Peniaze banka uvoľní obratom po splnení podmienky pre jej uvoľnenie, najčastejšie po predložení výpisu listu vlastníctva so zápisom nového vlastníka. Ak sa v stanovenom limite nesplnia podmienky, peniaze sa vrátia na účet kupujúceho.

Proces vyplatenia vinkulovaných peňazí trvá 1 až 3 pracovné dni. Vinkulácia je spoplatnená podľa cenníka banky a náklady zväčša znáša kupujúci, ale je možné sa dohodnúť na rozdelení poplatku s predávajúcim.

tags: #vub #zmluva #o #vinkulacii #vzor