Povinnosti prenajímateľa pri vybavení prenajatých priestorov

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu voľbu pre tých, ktorí disponujú voľnými finančnými prostriedkami alebo hľadajú spôsob, ako si uľahčiť splácanie hypotéky. Alternatívne, ak ste zdedili nehnuteľnosť, ktorú neplánujete využívať na vlastné účely, prenájom sa javí ako ideálne riešenie na uchovanie peňažnej hodnoty a vytvorenie pasívneho príjmu. Aby však prenájom prebiehal hladko a bez komplikácií, je nevyhnutné dodržiavať určité náležitosti.

Administratívne kroky pri prenájme nehnuteľnosti

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, nemusíte si vybavovať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nemusíte platiť odvody do Sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Ak prenajímate byt, musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie pri prenájme

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Obsah zmluvy o nájme

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať: označenie zmluvných strán; predmet nájmu a rozsah jeho používania; výšku nájomného; a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Prečítajte si tiež: Ako vybaviť Vdovský Dôchodok?

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca je oprávnený na vlastné náklady vybaviť predmet nájmu prostriedkami ochrany proti neoprávnenému vniknutiu osôb do priestorov tvoriacich predmet nájmu. Zároveň je nájomca oprávnený umiestniť na vlastné náklady svoje obchodné meno a otváraciu dobu na vchodové dvere predmetu nájmu. Nájomca nie je oprávnený bez súhlasu a zmluvného vzťahu s prenajímateľom a bez súhlasu/povolenia/ohlásenia dotknutých orgánov (napr. príslušného stavebného úradu (§ 58 ods.1 písm. a) alebo ohlásením podľa (§ 55 ods. 2 písm. h) zákona č. 50/1976, Odboru životného prostredia a dopravnej infraštruktúry alebo iného odboru Mestského úradu, bez súhlasu Krajského pamiatkového úradu) označovať akékoľvek plochy (interiéru spoločných priestorov a exteriéru budovy) predmetu nájmu s výnimkou podľa bodu 2 tohto článku informačnými tabuľami (cenníky, nástenky, propagačné plagáty, reklamy a reklamnej stavby a iné…).

Nájomca je povinný zabezpečovať v prenajatých priestoroch na svoje náklady všetky povinnosti vyplývajúce zo všeobecne záväzných právnych predpisov na úseku požiarnej ochrany, najmä zákona č. Nájomca je povinný uhrádzať všetky náklady spojené s opravami a úpravami účelovej povahy a obvyklým udržiavaním (§ 5 ods. 3 zákon č. Pre účely týchto VZP pojem drobné opravy je bližšie špecifikovaný v Nariadení vlády SR č.

Drobné opravy musia byť Nájomcom vykonávané v primeranej dobe, a to najneskôr do 10 pracovných dní. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktorá nie je definovaná ako drobná oprava alebo nesúvisí s bežnou údržbou a povinnosť umožniť mu vykonanie týchto opráv a nahlásiť havarijný stav väčšieho rozsahu okamžite telefonicky prenajímateľovi na technický úsek spoločnosti. Prenajímateľ však nie je povinný znášať náklady na opravu nedostatkov na predmete nájmu, ak ho spôsobil nájomca, jeho zamestnanci, alebo tretie osoby, ktoré vystúpili do Predmetu nájmu so súhlasom Nájomcu, náklady na takúto opravu vždy znáša Nájomca.

Nájomca nie je oprávnený vykonať akékoľvek zmeny, renovácie, doplnky, inštalácie, vylepšenia alebo technické, stavebné a iné úpravy na Predmete nájmu alebo uskutočniť akékoľvek konštrukčné práce v Predmete nájmu, a to aj v prípade ak smerujú k jeho zhodnoteniu bez predchádzajúceho písomného súhlasu dotknutých orgánov napr. príslušných odborov vlastníka nebytových priestorov mesta Prešov, Stavebný úrad, Krajský pamiatkový úrad alebo Prenajímateľa, potvrdzujúceho plán a rozsah Úprav, ako aj časový harmonogram výkonu a dokončenia odsúhlasených Úprav. Nájomca požiada písomnou žiadosťou o vydanie písomného súhlasu so stavebnými úpravami, ktorej prílohou bude projektová dokumentácia, ktorú v súlade s platnou právnou úpravou zabezpečuje nájomca na svoje náklady. Po uskutočnení stavebných úprav je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi v jednom vyhotovení dokumentáciu - projekt skutočne vykonaných zmien potvrdený stavebným úradom /ak podlieha konaniu podľa zákona č. 50/76 Zb. v pl. Ak Nájomca vykonáva Stavebné úpravy bez súhlasu Prenajímateľa a/alebo v rozpore s touto zmluvou, je na základe žiadosti Prenajímateľa Nájomca povinný okamžite ukončiť uskutočňovanie Stavebných úprav a/alebo akékoľvek práce na týchto úpravách. Na základe požiadavky Prenajímateľa je Nájomca povinný na vlastné náklady tieto Stavebné úpravy odstrániť alebo dokončiť spôsobom určeným Prenajímateľom. Vrátenie predmetu nájmu podľa tohto bodu nie je možné vtedy, ak sa tak strany vopred písomne dohodli, alebo ak boli vykonané na predmete nájmu také zmeny alebo Stavebné úpravy, ktoré sa stali trvalou súčasťou predmetu nájmu a ktorých odstránenie by nutne viedlo k nezanedbateľnému poškodeniu predmetu nájmu a/alebo neúmerne zvýšeným výdavkom nájomcu.

Prístup prenajímateľa do prenajatých priestorov

Prenajímateľ má právo vstúpiť do prenajatých priestorov počas štandardného pracovného času pričom Nájomca má právo poveriť osobu, ktorá bude prítomná. Takéto predchádzajúce oznámenie nie je potrebné v prípadoch vykonania neodkladných zásahov Prenajímateľa uskutočnených za účelom zabezpečenia možnosti užívať Prenajaté priestory alebo Nehnuteľnosť alebo v prípade vzniku havárie dôležitých zariadení (napr. Nájomca je povinný zabezpečiť aby mal Prenajímateľ neobmedzený prístup do Prenajatých priestorov v prípade bezprostrednej ujmy hroziacej na Prenajatých priestoroch alebo Nehnuteľnosti. Prenajímateľ je povinný, hneď ako to bude možné, oznámiť Nájomcovi (v akejkoľvek forme, napríklad telefonicky) potrebu takéhoto vstupu do Prenajatých priestorov alebo takýto uskutočnený vstup do Prenajatých priestorov.

Prečítajte si tiež: Preukaz ZŤP: Čas a benefity

Písomná forma právnych úkonov

Zmluvné strany sa dohodli, že právny úkon niektorej zmluvnej strany smerujúci ku vzniku, zmene, zániku práv a povinností alebo zmene alebo zániku právneho vzťahu založeného touto zmluvou musí byť písomný (ďalej len ako „písomnosť“) a musí byť doručený poštou ako doporučená zásielka alebo osobne do podateľne prenajímateľa.

Ochrana osobných údajov

V súlade s Nariadením Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) a zákonom ć. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov prenajímateľ spracúva osobné údaje nájomcu uvedené v tejto zmluve a v prípade, že nájomcom je právnická osoba zákonného/zmluvného zástupcu nájomcu, najmä za účelom uzatvorenia a riadneho plnenia tejto zmluvy.

Platnosť a účinnosť VZP

Ak je, alebo sa stane jedno alebo viaceré z ustanovení týchto VZP alebo Zmluvy neplatnými, nevzťahuje sa táto skutočnosť na ostatné ustanovenia týchto VZP a Zmluvy. Zmluvné strany sa zaväzujú nahradiť ustanovenia, ktoré sa preukážu ako právne neplatné, ustanoveniami s rovnakým alebo čo najbližším účelom sledovaným pôvodným neplatným ustanovením. Vedľajšie ústne dohody k VZP a Zmluve nejestvujú.

Prenajímateľ môže kedykoľvek rušiť, meniť, upravovať alebo nahrádzať akúkoľvek časť týchto VZP, a to s platnosťou a účinnosťou od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho mesiaca po odoslaní písomného oznámenia Nájomcovi. Prenajímateľ odošle Nájomcovi písomné oznámenie o zmene VZP (aj oznámenie v elektronickej podobe zaslané na elektronickú adresu Nájomcu) najneskôr 15 dní pred dňom účinnosti. V prípade, že Nájomca s príslušnou zmenou nesúhlasí, je oprávnený ukončiť Zmluvu doručením písomnej žiadosti o ukončenie zmluvy Prenajímateľovi, a to najneskôr do 15 dní od doručenia oznámenia.

VZP sú platné a účinné odo dňa 1.5.2023.

Prečítajte si tiež: Vybavenie preukazu ZŤP krok za krokom

Kontrola nakladania s nebytovými priestormi (Príklad z Bratislavy - Staré Mesto)

V Bratislave - Starom Meste bola vykonaná kontrola nakladania s nebytovými priestormi (NP) zverenými do správy mestskej časti. Kontrola sa zamerala na prenájom NP podľa Občianskeho zákonníka a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Aktuálny stav a využitie nebytových priestorov

Mestská časť spravuje rozsiahly majetok, ktorý zahŕňa:

• 27 NP slúžiacich pre potreby mestskej časti (MiÚ, zariadenia mestskej časti, delož. sklady).
• 57 CO krytov, z ktorých bolo 8 prenajatých.
• 8 výmeničiek prenajatých spoločnosti Bratislavská teplárenská, a.s.
• 6 trafostaníc prenajatých spoločnosti ZSE, a.s.
• 29 kotolní, z ktorých 27 prenajíma spoločnosť Termming, s.r.o.
• 21 ateliérov, pričom u 9 z nich nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie o povolení zmeny účelu užívania NP ako ateliér.

Účel využitia ostatných obsadených NP je rôznorodý a zahŕňa kancelárie, obchodné priestory, predajne, reštauračné zariadenia, sklady, garáže, dielne, lekárne, ambulancie, čistiarne a ďalšie.

Verejné obchodné súťaže

Na prenájom voľných NP boli vyhlásené verejné obchodné súťaže. V roku 2008 prebehlo niekoľko súťaží, v ktorých boli opakovane ponúkané NP, na ktoré v predchádzajúcich súťažiach nebol vybratý žiadny návrh.

Nedostatky zistené pri kontrole

Kontrola odhalila niekoľko nedostatkov, ktoré sa týkali najmä:

• Neplatné zmluvy: V jednom prípade bol NP obsadený neoprávnene na základe neplatnej zmluvy s už neexistujúcim nájomcom.
• Nezosúladený účel nájmu: Na prenájom niektorých NP boli uzavreté zmluvy s účelom nájmu ako ateliér, pričom nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie o povolení zmeny účelu užívania.
• Nedostatočná kontrola: Mestská časť nedostatočne kontrolovala dodržiavanie zmluvných podmienok zo strany nájomcov.
• Nízke nájomné: Niektoré NP boli prenajímané za veľmi nízke ceny nájomného, ktoré neboli aktualizované aj vyše 10 rokov.

Finančné aspekty

Kontrola preukázala, že príjmy z prenájmov NP sú významnou položkou bežných príjmov rozpočtu mestskej časti. V roku 2008 bolo riešených 148 prípadov neplatičov v celkovej sume 12 576 tis. Sk.

Odporúčania

Vzhľadom na zistené nedostatky bolo odporúčané:

• Prehodnotiť výšky nájmov v súlade s aktuálnymi predpismi.
• Zabezpečiť dôslednú kontrolu dodržiavania zmluvných podmienok zo strany nájomcov.
• Riešiť prípady neoprávneného užívania NP.

tags: #vybavenie #prenajatych #priestorov #prenajom #povinnosti #prenajímateľa