Výpoveď nájomnej zmluvy nájomcom bez udania dôvodu: Podmienky a aspekty

Nájomná zmluva predstavuje v súčasnosti jeden z najrozšírenejších právnych titulov umožňujúcich prenechanie užívania cudzej veci. Môže byť uzatvorená podľa všeobecnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku (OZ), konkrétne v zákone č. 40/1964 Zb., alebo podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ZNPNP). Ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy sa aplikujú aj na osobitné druhy nájmu, ak ich neupravuje špeciálna právna úprava.

Typy nájomných zmlúv a ich ukončenie

Nájomná zmluva môže byť dohodnutá na dobu určitú alebo neurčitú. Ak nedôjde k jej ukončeniu dohodou, zrušenie je možné len výpoveďou, ktorá sa uplatňuje najmä pri nájme na dobu neurčitú. Je dôležité zdôrazniť, že ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nie sú kogentné, čo znamená, že účastníci zmluvy sa od nich môžu odchýliť.

Výpoveď nájomnej zmluvy na dobu určitú

ZNPNP upravuje výpovedné dôvody pre prípad skončenia nájomného vzťahu pred uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý. Nemožno však automaticky vylúčiť možnosť skončenia nájomného vzťahu na dobu určitú aj inak ako výpoveďou prenajímateľa a nájomcu z dôvodov uvedených v tomto zákone. To potvrdzuje aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003, sp. zn. Odo 68/2002.

Najvyšší súd ČR sa touto problematikou zaoberal aj v rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1307/2005, kde uviedol: „Občiansky zákonník ustanovuje, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, pokiaľ sa strany nedohodnú inak. Zákon skončenie nájmu výpoveďou nezakazuje.“

Rozdiely v právnych názoroch

Súčasná právna úprava prináša rozdielne právne názory na to, či je možné vypovedať nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzavretú na dobu určitú aj z iných ako zákonných dôvodov uvedených v § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Niektoré právne názory (DULÁKOVÁ, D. a kol.: Zmluvy o prenechaní vecí na užívanie. Praha: C. H. Beck, 2012, s. 513) tvrdia, že nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 zákona. Podobný názor zastáva aj Rozsudok NS SR zo dňa 13.10.2010, sp. zn.: 2 Obdo 10/2010, ktorý konštatuje kogentnú povahu predmetného § 9.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Na druhej strane, viaceré české súdy sa pri rozhodovaní sporov priklonili k názoru, že je možné vypovedať nájomnú zmluvu aj z dôvodov dohodnutých medzi zmluvnými stranami v samotnej nájomnej zmluve (najmä vzhľadom na zmluvnú voľnosť strán, zásadu pacta sunt servanda), čo viedlo aj k zmene právnej úpravy v Českej republike.

Podmienky výpovede nájomnej zmluvy nájomcom

Na rozdiel od prenajímateľa, nájomca má vo všeobecnosti väčšiu flexibilitu pri výpovedi nájomnej zmluvy.

Nájom bytu na dobu neurčitú

Ak máte uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, môžete ju skončiť výpoveďou bez uvedenia dôvodu. Výpovedná doba môže byť tri mesiace alebo viac, pričom väčšina zmluvných vzťahov má upravenú výpovednú lehotu menšiu ako tri mesiace, aj keď zákon takúto možnosť nepripúšťa.

Nájom bytu na dobu určitú

V prípade nájomnej zmluvy na dobu určitú, ak nie je dohodnutá možnosť výpovede nájmu, existujú názory, že aj napriek tomu je možné zo strany nájomcu vypovedať nájom. Typickým skončením nájmu na dobu určitú je uplynutie času nájmu dohodnutého v zmluve.

Okamžité odstúpenie od zmluvy nájomcom

Okrem skončenia nájmu dohodou, výpoveďou alebo uplynutím času má nájomca možnosť aj okamžite odstúpiť od zmluvy, a to aj vtedy, ak to s prenajímateľom nedohodol. Ide o prípady, ak sú prenajaté priestory bytu zdraviu škodlivé (napr. plesne na stenách, výskyt roztočov alebo látok ohrozujúcich zdravie) alebo byt má iné zjavné poškodenia, ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu. Právo odstúpiť máte aj vtedy, ak ste o týchto nedostatkoch bytu vedeli pred uzavretím zmluvy a vzdanie sa tohto práva je zo zákona neplatné.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Postup prenajímateľa pri ukončení nájmu

Prenajímateľ má pri ukončení nájomnej zmluvy prísnejšie pravidlá. Výpoveď môže dať len zo zákonom stanovených dôvodov (napr. nájomca nezaplatil nájomné alebo služby spojené s nájmom za dlhšie obdobie ako tri mesiace, nájomca dal byt bez súhlasu prenajímateľa do podnájmu alebo užíva byt na iné účely ako na bývanie).

Problémy pri výpovedi zo strany prenajímateľa

Problém nastáva, ak nájomca napadne výpoveď na súde. V takom prípade doručená výpoveď nebude voči nájomcovi účinná až do právoplatného zamietnutia žaloby súdom. Vzhľadom na rýchlosť konania slovenských súdov to môže byť pre vlastníka nehnuteľnosti nepríjemná situácia. Ak súd žalobu nájomcu zamietne, odporúča sa vlastníkovi bytu uplatniť si na súde náhradu škody alebo ušlého zisku za dobu, počas ktorej bol byt nájomcom neoprávnene užívaný.

Zníženie rizík pri prenajímaní bytu

Na predchádzanie komplikáciám súvisiacim s ukončením nájmu sa odporúča prenajímateľom uzatvárať nájomné zmluvy s náležitosťami podľa osobitného zákona o krátkodobom nájme. V takom prípade sa však prenajímateľ musí registrovať na daňovom úrade ako zdaniteľná osoba v zmysle zákona o dani z príjmov.

Praktické rady a tipy pre prenajímateľov

Ak sa prenajímateľ obáva problémov s neplatičmi, mal by s neprevereným nájomcom uzatvárať nájomnú zmluvu len na dobu určitú a na kratšie časové úseky, ktoré môže následne predlžovať. Pri uzatvorení nájomnej zmluvy je vhodné nechať si od nájomcu zaplatiť primeranú vratnú kauciu (zálohu) a dohodnúť sa, že z tejto kaucie bude môcť prenajímateľ čerpať, ak sa nájomca dostane do omeškania s platením nájomného či úhrady za služby.

Niektorí prenajímatelia prenajímajú byt aj formou podnájmu, kde byt dajú do nájmu spoľahlivej osobe, ktorá ho s ich súhlasom prenechá do užívania formou podnájmu. Podnájomca nie je právnymi predpismi tak chránený ako nájomca bytu, čo umožňuje vyhnúť sa obmedzeniam pri ukončovaní nájmu.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

Špecifické situácie a ich riešenia

Ukončenie nájmu z dôvodu predaja bytu

Ak prenajímateľ plánuje predať byt, v ktorom má nájomcov na neurčitú dobu, je potrebné im to oznámiť písomne s trojmesačnou výpovednou lehotou. Dôvod predaja bytu však nie je medzi výpovednými dôvodmi, takže platí ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Nájomca v hmotnej núdzi

Ak je nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov a omešká sa s platením nájomného, výpovedná lehota sa predlžuje o ďalšiu ochrannú lehotu, ktorá trvá až 6 mesiacov. Ak navyše takýto nájomca ešte pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne o spôsobe jeho úhrady, má sa za to, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

Súdna prax potvrdzuje, že pri posudzovaní stavu bytu pri jeho odovzdávaní sa prihliada na obvyklé opotrebenie. Napríklad, ak nájomca vykonal opravy, ku ktorým sa zaviazal v zmluve, byt sa považuje za odovzdaný v pôvodnom stave s prihliadnutím k obvyklému opotrebeniu. Ak však opravy nevykonal, byt sa nepovažuje za odovzdaný v pôvodnom stave.

tags: #vypoved #nájomnej #zmluvy #nájomcom #bez #udania