Ukončenie nájomnej zmluvy pri predaji bytu: Podmienky a postupy

Nájomná zmluva je bežný právny nástroj, ktorý umožňuje vlastníkom nehnuteľností zhodnocovať svoj majetok prenájmom. Avšak, život prináša rôzne situácie a jednou z nich je aj predaj prenajímaného bytu. Čo sa stane s nájomnou zmluvou, ak sa vlastník rozhodne byt predať? Aké sú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v takejto situácii? Tento článok sa zameriava na podmienky a postupy ukončenia nájomnej zmluvy v kontexte predaja bytu, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a judikatúru na Slovensku.

Úvod do problematiky ukončenia nájomnej zmluvy

V zmluvnom práve platí zásada „pacta sunt servanda“ (zmluvy sa majú dodržiavať). Ak ale účastníci zmluvy už nemajú záujem zotrvať v zmluvnom vzťahu, majú možnosť ho zrušiť, predovšetkým dohodou. Odstúpenie od zmluvy predstavuje jednostranný právny úkon účastníka zmluvy, ktorým prejavuje vôľu zmluvu zrušiť. Keďže ide o jednostranný úkon, súhlas druhej strany nie je potrebný. Stačí, ak sa odstúpenie od zmluvy dostane do dispozičnej sféry adresáta. Odstúpenie od zmluvy si netreba mýliť s výpoveďou, ktorá predstavuje úplné iný právny inštitút. Zjednodušene povedané - odstúpenie je možné v prípadoch ustanovených zákonom a v prípadoch dohodnutých zmluvnými stranami (aj nad rámec zákona). V zmysle všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka je tomu tak vtedy, ak zmluva bola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok.

Základné spôsoby zániku nájmu

Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká:

• Uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý.
• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán.
• Zánikom predmetu nájmu.

Výpovedné dôvody stanovuje zákon taxatívne, čo znamená, že ich nemožno rozširovať alebo zužovať. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Nájomcovi možno dať výpoveď napr. vtedy, ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (t.j. energie) za dlhší čas ako tri mesiace. Je potrebné doručiť výpoveď všetkým nájomcom, s ktorými máte záujem nájomný vzťah ukončiť. Dokonca aj v prípade manželov je potrebné doručiť výpoveď každému samostatne, inak sa na ňu neprihliada.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Ak sa nájom skončí výpoveďou, je prenajímateľ v stanovených prípadoch povinný nájomcovi zabezpečiť náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie. V prípade skončenia nájmu z dôvodu, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, prenajímateľ nie je povinný zabezpečiť náhradný byt, náhradné ubytovanie ani prístrešie.

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nájom zaniká:

• Uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý.
• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán.
• Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán.
• Zánikom predmetu nájmu.

Zákon umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si aj iné výpovedné dôvody, než tie, ktoré sú uvedené v zákone. Výpovedná doba sa v tomto prípade určuje dohodou, avšak nesmie byť kratšia ako 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje dať výpoveď nájomcovi, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, čo je o mesiac kratšia lehota, ako ustanovuje Občiansky zákonník.

Najväčšou výhodou režimu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je odpadnutie povinnosti zabezpečiť nájomcovi v stanovených prípadoch náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie.

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Zmena vlastníka a jej vplyv na nájomnú zmluvu

Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Zmena vlastníka prenajatej veci (pričom na byty sa vzťahuje právny režim nehnuteľností), nie je z pohľadu prenajímateľa dôvodom na ukončenie nájomného vzťahu. Požiadavka bývalého prenajímateľa na to, aby ste sa z dôvodu zmeny v osobe vlastníka prenajatej veci odsťahovali do 5 dní nie je zákonná.

Práva a povinnosti prenajímateľa pri predaji bytu

To, že byt je prenajatý, nie je prekážkou, aby prenajímateľ byt nemohol predať. Pokiaľ nedôjde ku skončeniu nájmu podľa zmluvy o nájme v súlade so zákonom pred predajom bytu, potom podľa ust. § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu ako máte teraz dojednané v zmluve o nájme. Uvedené zákony nepoznajú ako dôvod výpovede ten dôvod, že dochádza k predaju bytu.

Predaj s nájomcami môže byť komplikovaný, pokiaľ chcete byt zatraktívniť, vymaľovať, opraviť, či pripraviť na predaj, aby ste získali väčšiu hodnotu nehnuteľnosti. Je potrebné nájomcov pripraviť na možnosť obhliadok nehnuteľnosti počas ich výpovednej lehoty. Do nehnuteľnosti nie je možné vstupovať svojvoľne, takže Vám byt zvyčajne sprístupnia v čase ich osobného voľna, mimo pracovných hodín, čo môže kolidovať s časmi zo strany záujemcu o obhliadku. V druhom rade každý vlastník aj predávajúci realitný maklér očakáva, že je byt po celý čas čistý a udržiavaný.

Práva a povinnosti nájomcu pri predaji bytu

Ak sa zmení vlastník prenajatého bytu, od zmluvy môže odstúpiť iba nájomca.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

Nájomca vstupuje zo zákona do právneho vzťahu s novým vlastníkom nehnuteľnosti a to na základe pôvodnej zmluvy o nájme bytu. Nájomná zmluva predajom bytu nezaniká, ale práva a povinnosti z nej pokiaľ ide o prenajímateľa prešli na nového vlastníka nehnuteľnosti. Nájomca nie je povinný podpisovať novú zmluvu o nájme bytu, ibaže by sa s novým vlastníkom na uvedenej zmene zmluvy o nájme dohodli. Je skôr pravdepodobné, že podmienky budú pre nájomcu nevýhodnejšie, a teda nový vlastník bytu bude žiadať vyšší nájom. Nový vlastník bytu nájomcu z bytu nemôže vysťahovať ani vyhodiť, lebo platí vyššie uvedené ust. § 680 Obč. zákonníka.

Postup pri predaji bytu s nájomníkom

1. Informovanie nájomcu: Prenajímateľ by mal informovať nájomcu o zámere predať byt.
2. Dohoda s nájomcom: Ideálne je dosiahnuť dohodu s nájomcom o ukončení nájmu.
3. Výpoveď nájmu: Ak dohoda nie je možná, je potrebné dodržať zákonné podmienky pre výpoveď nájmu.
4. Ponuka novému vlastníkovi: Nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa.

Ukončenie nájomnej zmluvy zo strany nájomcu

Nájomca má právo vypovedať zmluvu bez udania dôvodu, no nemôže odísť z prenájmu zo dňa na deň. Je možné uplatniť aj vzájomnú dohodu, no obvykle majiteľ bude žiadať kompenzáciu. Či už v podobe ponechania si zálohy, alebo jej časti. Takýto postup sa môže oplatiť v prípade, že niekde máte výhodnejší nájom a ponechaná záloha sa vám rýchlo vráti.

Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola doručená výpoveď a trvá tri mesiace. Ak sa teda rozhodnete ukončiť nájom, je vhodné pamätať práve na výpovedné lehoty. Pretože nájomca zmluvu nemusí ukončiť dohodou.

Vypratanie bytu po ukončení nájmu

V momente ukončenia nájmu je nájomník povinný odniesť všetky svoje veci. To znemená, že si musíte presťahovať osobné veci na vlastné náklady a to tak, aby najneskôr v deň ukončenia nájmu bol byt vyprázdnený. Bez ohľadu na to, či ste zmluvu o nájme ukončili vy, alebo prenajímateľ nehnuteľnosti.

Treba mať na pamäti, že v prípade nevypratania vecí síce prenajímateľ nemôže svojpomocne vypratať váš majetok, no môže sa obrátiť na súd, ktorý následne aj tak rozhodne o vyprataní nájomníka. V takom prípade však už máte na krku žalobu. Následne sa vlastník môže obrátiť na exekútora, ktorý aj za pomoci polície vyprace z bytu majetok.

Samotné veci sú odovzdané majiteľovi, ak ich odmieta prevziať, tak sa spíšu a dajú do úschovy obce. Tento postup však bude stáť peniaze a trovy. Ak si majetok nevyzdvihnete do pol roka, obec ho odpredá a z výťažku zaplatí trovy exekútorov.

Škody a nezaplatené nájomné

Ukončenie nájmu neznamená, že ste sa tým zbavili automaticky všetkých záväzkov k prenajímateľovi. Súčasťou nájomnej zmluvy je totiž aj súpis vecí, ktoré boli v byte. Pri odovzdávaní bytu si majiteľ skontroluje, či nie je byt poškodený, alebo či niečo nechýba. Následne je potrebné vyrovnať všetky dlhy na nájomnom. Ak je byt poškodený, alebo ste dlžníkom, prenajímateľ môže automaticky stiahnuť vaše podlžnosti zo zábezpeky. Prípadne ste povinný nahradiť škody na vlastné náklady.

Ak neodstránite škody, ani ich finančne nenahradíte, prípadne je záloha, ktorú máte u majiteľa nedostačujúca, môže si majiteľ uplatňovať nahradenie škody na súde. Treba počítať s tým, že súdny poplatok za žalobu je 6% z dlžnej sumy, čo samozrejme v prípade výhry prenajímateľa bude potrebné uhradiť tiež. Rovnako aj súdne trovy.

Ak ste nič v byte nepoškodili, ani nemáte dlhy na nájomnom, máte právo požadovať vrátenie kaucie. Tu je však dôležité vedieť, že termín na vrátenie depozitu je jeden mesiac. Prenajímateľ sa povinnosti vrátenia zábezpeky vyhnúť nevie, ale musíte počítať s tým, že môže využiť celú dobu lehoty a vrátiť financie až posledný deň.

Vrátenie bytu v pôvodnom stave

Jednou z dôležitých povinností je vrátenie bytu v stave, v akom ste si ho prenajímali. Nájomca je povinný tak isto odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí v byte bývali. Ak ich neodstránite, prenajímateľ má právo odstrániť ich sám a žiadať od vás náhradu.

Byt nie je potrebné vrátiť do pôvodného stavu iba v prípade, že je písomne a obojstranne potvrdená rekonštrukcia alebo inovácia bytu. Takú môže po dovolení nájomca vykonať na vlastné náklady, ale nemá právo od prenajímateľa žiadať kompenzáciu a to ani v prípade ukončenia nájmu.

tags: #vypoved #z #najomnej #zmluvy #predaj #bytu