Vypratanie z dôvodu potreby opráv nájomného bytu: Komplexný sprievodca

Nájomný vzťah je právny záväzok medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorý upravuje práva a povinnosti oboch strán. Jednou z potenciálnych situácií, ktoré môžu nastať, je potreba vypratania nájomného bytu z dôvodu plánovaných opráv. Tento článok sa zaoberá rôznymi aspektmi tejto problematiky, pričom vychádza z platnej legislatívy a poskytuje praktické rady pre prenajímateľov aj nájomcov.

Ukončenie nájomnej zmluvy a povinnosti prenajímateľa

V niektorých prípadoch vypovedania nájomnej zmluvy počas jej trvania má prenajímateľ povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie, resp. ubytovanie. Ak však bola nájomná zmluva ukončená uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, prenajímateľ už nemá povinnosť zabezpečiť pre nájomcu nehnuteľnosti náhradné bývanie. Pri nájmoch bytov sa neuplatňuje predlžovanie nájomnej zmluvy automaticky zo zákona. Ak nájomca užíva nehnuteľnosť bez akéhokoľvek právneho dôvodu, prenajímateľovi vzniká právo požadovať od neho vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie nehnuteľnosti (vo výške bežného nájomného za každý mesiac užívania), a tiež podať žalobu na súd ohľadom vypratania nehnuteľnosti, ak ju nechce dobrovoľne opustiť.

Výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže nájomcovi písomne vypovedať nájom bytu z dôvodov uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka ako aj z dôvodu porušenia ďalších povinností uvedených v nájomnej zmluve. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Za doručenie výpovede sa považuje aj vrátenie nedoručenej zásielky nájomcovi na adresu prenajímaného bytu. Výpoveď je v takomto prípade doručená dňom uloženia zásielky na pošte aj keď sa nájomca o výpovedi nedozvie.

Dôvody výpovede nájomnej zmluvy

Medzi dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu, patrí napríklad:

  • Ak nájomca alebo ten, kto s ním býva, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.
  • Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
  • Ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, rodičov alebo súrodencov.

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Prečítajte si tiež: Rozsudok o vyprataní nájomného bytu

Hmotná núdza nájomcu a ochranná lehota

Ak je nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (šesť mesiacov) zaplatí dlžné nájomné, výpovedný dôvod zanikne. Jednotlivec je teda v hmotnej núdzi, ak má mesačný príjem nižší ako 268,88 €, manželia sú v hmotnej núdzi, ak ich spoločný mesačný príjem nedosahuje sumu 456,45 €. V prípade, že majú deti, ich životné minimum sa zvyšuje o 122,77 € mesačne na každé dieťa.

Neplatnosť výpovede a súdny spor

Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Bytová náhrada

Ak sa nájomný pomer skončil výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodov stanovených zákonom, nájomca má právo na bytovú náhradu.

Druhy bytových náhrad

Zákon rozlišuje tri druhy bytových náhrad:

  1. Náhradný byt: Byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má nájomca vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby.
  2. Náhradné ubytovanie: Byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
  3. Prístrešie: Dočasné ubytovanie, ktoré poskytuje ochranu pred nepriaznivými klimatickými vplyvmi.

Právo na bytovú náhradu

  • Nájomca má právo na náhradný byt, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, rodičov alebo súrodencov.
  • Nájomca má právo len na náhradné ubytovanie, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu, že nájomca sústavne porušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov.
  • Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu.

Nájomca nie je povinný sa vysťahovať z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Nájomná zmluva na dobu určitú a jej predčasné ukončenie

Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom končí uplynutím dohodnutej doby nájmu. Skôr je to možné na základe dohody s nájomcami.

Možnosti prenajímateľa pri predaji domu

Ak prenajímateľ prenajíma dom na dobu určitú a plánuje ho predať, je nevyhnutné z dôvodu právnej istoty v kúpnej zmluve uviesť, že dom je v nájme a kedy končí nájomná zmluva. Práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka domu a ten bude oprávnený vec vyporiadať pokiaľ ide o nájomcu domu a to buď nepodpísaním zmluvy na ďalšie obdobie resp.

Práva a povinnosti nájomcu

  • Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci.
  • Nájomca je povinný platiť nájomné a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu riadne a včas.
  • Nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda.
  • Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ.
  • Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
  • Nájomca je povinný umožniť vstup prenajímateľovi do bytu za účelom prekontrolovania technického stavu bytu a dodržiavania zmluvných podmienok.

Práva a povinnosti prenajímateľa

  • Prenajímateľ je povinný prenechať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie.
  • Prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi nerušené užívanie bytu.
  • Prenajímateľ je povinný vykonávať opravy, ktoré sú potrebné na zachovanie bytu v stave spôsobilom na riadne užívanie.
  • Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu.

Bezdôvodné obohatenie

Ak nájomca užíva byt bez právneho titulu, je povinný prenajímateľovi zaplatiť bezdôvodné obohatenie vo výške obvyklého nájomného. Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi:

  1. Prostredníctvom znaleckého posudku.
  2. Na základe vyjadrenia realitnej kancelárie.

Vypratanie bytu a exekúcia

Ak nájomca odmieta byt vypratať dobrovoľne, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti. Ak súd žalobe vyhovie, nájomca je povinný byt vypratať v lehote určenej súdom. Ak nájomca nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

tags: #vypratanie #z #dovodu #potreby #oprav #nájomný

Ďalšie články