Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Právny prostriedok ochrany vlastníckeho práva

Vlastnícke právo je jedným zo základných práv, ktoré sú chránené Ústavou Slovenskej republiky. Vlastník má právo so svojím majetkom slobodne nakladať, užívať ho a požívať jeho plody a úžitky. Avšak, nie vždy je výkon vlastníckeho práva bezproblémový. Jednou z komplikácií, s ktorými sa vlastník môže stretnúť, je situácia, keď iná osoba neoprávnene užíva jeho nehnuteľnosť a odmieta ju vypratať. V takomto prípade má vlastník možnosť domáhať sa ochrany svojho práva prostredníctvom žaloby o vypratanie nehnuteľnosti.

Úvod do problematiky vypratania nehnuteľnosti

Článok sa zaoberá problematikou žaloby o vypratanie nehnuteľnosti, ktorá predstavuje jeden z právnych prostriedkov ochrany vlastníckeho práva. Vlastník nehnuteľnosti, resp. jej oprávnený držiteľ, môže podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti od vecí podľa ustanovenia § 126 Občianskeho zákonníka, buď voči vlastníkovi týchto vecí alebo voči osobe, ktorá uvedené veci na nehnuteľnosť uložila.

Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana.

Právny rámec ochrany vlastníckeho práva a domovej slobody

Obydlie, ktoré je charakterizované, ako miesto, kde osoba býva alebo vykonáva svoju obvyklú činnosť, je nedotknuteľné, nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva (čl. 21 Ústavy, rozsudok Gillow z 24.11.1986, § 46 rozsudok Niemietz z 16.12.1992, § 29). Podľa čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd každý má právo na rešpektovanie svojho súkromného a rodinného života, obydlia a korešpondencie.

Je zrejmé, že fyzická osoba môže svoje bytové potreby trvalo uspokojovať rôznym spôsobom, a síce ako vlastník bytu v bytovom dome, prípadne ako vlastník domu, v ktorom sa byt nachádza (§ 126 OZ), ako nájomca bytu (§ 685 a nasl. OZ), ako nájomca obytnej miestnosti v zariadeniach určených na trvalé bývanie (§ 717 a nasl. OZ) alebo ako oprávnený z vecného bremena, obsahom ktorého je oprávnenie užívať byt (viď § 151u OZ, - NS SR 3 M Cdo 19/2009 z 3.2.2011). Bytové potreby je možné uspokojovať osobitným spôsobom. Vlastník v zmysle ust. § 123 OZ je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.

Prečítajte si tiež: Peňažné príspevky pre zdravotne postihnutých

Právo na nájom a jeho zánik

Možnosť prenájmu nehnuteľnosti je tiež prejavom vlastníckeho práva vlastníka nehnuteľnosti. Svoje užívacie právo môže vlastník dočasne prenechať inej osobe, a to uzatvorením zmluvy o nájme podľa ust. 663 a nasl. OZ, zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, prípadne k vzniku práva na bývanie dôjde na základe vzniku rodinnoprávnych vzťahov, resp.

Podľa platného práv. stavu nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede z nájmu bytu sa primerane podľa ust. § 710 OZ použijú ust. civilného sporového poriadku.

Základným ochranným nástrojom v rukách nájomcu proti výpovedi danej prenajímateľom podľa OZ je žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, ktorú musí nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Jedná sa o lehotu podľa ust. § 122 OZ, ktorá je zachovaná iba v prípade, že najneskoršie v jej posledný deň je žaloba súdu aj doručená (nestačí podanie žaloby posledný deň lehoty na poštovú prepravu). Platí, že prenajímateľ nemôže vypovedať nájom bytu podľa OZ z iných ako zákonných dôvodov, tieto nemôže rozšíriť ani dohodou, dôvod výpovede musí vo výpovedi uviesť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom a nemožno ho dodatočne meniť. Ak sa nájomca preukázateľne nachádza v hmotnej núdzi v čase podania výpovede, dĺžka výpovednej lehoty sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov.

Problémy pri odovzdaní bytu a svojpomocné vypratanie

Napriek právne jasným podmienkam zmluvy nie vždy dôjde po ukončení nájmu k bezproblémovému odovzdaniu bytu vlastníkovi. Ide najmä o prípady, kedy sa nájomca odmieta vzdať užívania bytu aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté a naďalej užíva byt bez právneho dôvodu. Vtedy nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa) podľa čl. 20 ods.1.Ústavy SR. Pokiaľ nájomca odmieta vypratať byt vzniká otázka, či prenajímateľ má právo vypratať byt sám na náklady nájomcu.

V praxi sa vyskytli mnohé prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu nehnuteľnosti. Základné podmienky,kedy by mohol prenajímateľ sám vypratať byt sú obmedzené splnením podmienok tzv. svojpomoci podľa § 6 OZ. Je dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. Dôvodom je, že by došlo k zásahu do práv nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu. Vlastník - prenajímateľ sa dokonca môže dopustiť aj trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie (viď čl. R 1/1980 : "Objektom trestného činu podľa § 194 (pôv. § 238 TZ) je domová sloboda.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Záložné právo prenajímateľa

V tejto súvislosti býva často spomínaný inštitút záložného práva k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Toto zákonné záložné právo slúži prenajímateľovi na zabezpečenie úhrady nájomného. Prenajímateľovi zároveň vzniká v prípade, že sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, oprávnenie zadržať veci nájomcu na vlastné nebezpečenstvo. V tomto prípade je však povinný do ôsmich dní požiadať súd o súpis veci.

Krátkodobý nájom bytu

Trochu iná právna situácia je v prípade zmluvy o krátkodobom nájme podľa zák. č. 98/2014 Z.z., podľa ktorého nájom bytu vrátane predĺžení môže byť najviac 6 rokov. V zásade platí, že pokiaľ zmluva o krátkodobom nájme bytu splňa všetky náležitosti stanovené zákonom (okrem iných aj informovnaie nájomcu o splnení registračnej povinnosti podľa ust. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.

Rodinné právo a bývanie po rozvode

V tomto smere by sme radi poukázali najmä na prípady, kedy v prípade rozvodu jeden z manželov sa bez súdneho rozhodnutia domáha vysťahovania z bytu alebo domu proti druhému manželovi, ktorý nie je jeho vlastníkom, prípadne spoluvlastníkom. Manžel - vlastník bytu alebo domu sa niekedy mylne domnieva, že rozvodom manželstva sa druhý manžel musí z bytu prípadne domu automaticky odsťahovať. Ústavný súd SR uvádza, že zánik odvodeného práva na bývanie OZ výslovne neviaže na zabezpečenie bytovej náhrady. Len s ohľadom na § 3 ods. 1 OZ (dobré mravy) prichádza do úvahy možnosť neprimeranú tvrdosť zmierniť tým, že povinnosť vypratať byt sa podmieni zabezpečením bytovej náhrady.

Súdne konanie o vypratanie nehnuteľnosti

Ak prenajímateľovi nepomôžu vyššie uvedené možnosti riešenia situácie, je nevyhnutné obrátiť sa na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti. Takáto žaloba je právnym prostriedkom vlastníka na ochranu jeho vlastníckeho práva.

Exekúcia ako nástroj na vypratanie

IV. Mám súdne rozhodnutie. Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný vypratať nehnuteľnosť. Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ / prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Postup súdneho exekútora určuje pri vyprataní bytu ust. § 184 a nasl. exekučného poriadku.

Prečítajte si tiež: Zabezpečte si dôchodok

Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. V súvislosti s výkonom exekučnej činnosti má exekútor postavenie verejného činiteľa. Vykonávanie exekučnej činnosti je teda výkonom verejnej moci.

Priebeh exekúcie a exekučný príkaz

Predpokladom vykonania exekúcie vyprataním nehnuteľnosti, ktorý je jedným zo spôsobov uspokojenia práva na nepeňažné plnenie, je existencia právoplatného a vykonateľného exekučného titulu. Ide o súdne rozhodnutie, ktorým sa povinnému ukladá povinnosť vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť a vydať ju oprávnenej osobe. Súdnemu rozhodnutiu predchádza podanie tzv. reivindikačnej žaloby, ktorou sa vlastník bytu alebo iná oprávnená osoba domáha vydania bytu.

Exekútor poverený vykonaním exekúcie je povinný upovedomiť oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Exekútor po tom, ako uplynie lehota na vznesenie námietok proti exekúcii alebo po doručení rozhodnutia súdu o námietkach, ktorým sa námietky zamietli, vydá exekučný príkaz na vypratanie nehnuteľnosti a súčasne určí termín vypratania. Exekučný príkaz by mal byť doručený pred termínom vypratania.

Exekučný príkaz musí byť doručený oprávnenému, povinnému a obci, na území ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá má byť vyprataná. Povinnému sa exekučný príkaz doručuje do vlastných rúk. Po doručení exekučného príkazu exekútor u urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, tiež veci, ktoré patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte. Exekútor ďalej urobí opatrenie, aby bol z vyprataného objektu vysťahovaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného.

Exekútor k vyprataniu nehnuteľnosti priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce, v prítomnosti ktorej sa vypratanie nehnuteľnosti vykoná odstránením vecí a vysťahovaním osôb z vypratávanej nehnuteľnosti. Právo vstupu do bytu okrem exekútora majú aj jeho zamestnanci, príslušníci Policajného zboru poskytujúci exekútorovi ochranu, a samozrejme aj oprávnený. Pokiaľ si to vyžadujú okolnosti výkonu exekúcie, exekútor môže pribrať i ďalšie osoby (napr. osoby technicky spôsobilé odstrániť zámku či inú prekážku vstupu do bytu).

Bytová náhrada a námietky proti nej

Pri vyprataní nehnuteľnosti - bytu môžu vzniknúť nasledovné situácie: vypratanie sa uskutoční bez poskytnutia náhradného bytu, ubytovania alebo sa vypratanie môže uskutočniť len po zabezpečení náhradného bytu. Ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, za ktorý treba zabezpečiť byt náhradný, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu. Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia oprávneného o zabezpečení bytovej náhrady. Nárok povinného na bytovú náhradu však zanikne, ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. M Cdo 263/02, byt s jednou obytnou miestnosťou môže spĺňať podmienky náhradného ubytovania ako aj náhradného bytu. Rozdiel medzi nimi spočíva v kvalite bývania v prospech náhradného bytu. Náhradný byt musí svojou veľkosťou a vybavením zabezpečí ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti; túto kvalitu náhradné ubytovanie nemusí mať a právo bývania nájomcu môže byť výrazne obmedzované ďalšími nájomcami.

Zabezpečenie bytovej náhrady oprávnený môže preukázať rôzne (napr. predložením návrhu nájomnej zmluvy, predložením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne bytovú náhradu o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme s povinným a pod.). K tomu aby exekútor mohol vykonal exekúciu, je nutné, aby z tohto preukazu oprávneného bola jasne zrejmá identita ním zabezpečovanej bytovej náhrady s náhradou určenou v rozhodnutí, na základe ktorého sa exekúcia navrhuje. Túto otázku pred vykonaním exekúcie skúma exekútor alebo súd na základe včasnej námietky povinného proti bytovej náhrade.

Oprávnený a povinný môžu vzniesť u exekútora námietky proti bytovej náhrade do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie. Námietky musia byť odôvodnené a na dodatočne uvedené dôvody sa neprihliadne. O námietkach rozhoduje okresný súd, ktorý poveril exekútora vykonaním exekúcie, a to najneskôr do 60 dní od ich doručenia. Miestne príslušným súdom je všeobecný súd povinného. Ak povinný nemá všeobecný súd v Slovenskej republike, príslušný je súd, v ktorého obvode má povinný majetok; ak je niekoľko príslušných súdov, rozhoduje súd, ktorému bola žiadosť doručená ako prvému. Rozhodnutie o námietkach sa doručí oprávnenému, povinnému a po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie.

Náhrada trov konania

Už sa vám niekedy stalo, že po náročnom spore o určenie vlastníctva k pozemku, ktorý klientovi spôsobil obrovské ťažkosti (čo už je pre firmu v oblastí realít väčší problém ako žaloba spochybňujúca vlastníctvo k pozemku a to bez ohľadu na silu argumentov) vám súd priznal zanedbateľnú náhradu trov konania počítanú ako keby nebolo možné vyjadriť hodnotu veci [ § 11 ods. 1 písm. a) advokátskej vyhlášky]? Tiež vám to pripadalo nespravodlivé a nesprávne? Prečo by nebolo možné vyjadriť hodnotu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti?

Judikoval, že "i v případě žaloby na určení existence právního vztahu k nemovitosti je nutno při výpočtu náhrady nákladů řízení advokáta podle advokátního tarifu vycházet z hodnoty této nemovitosti, nikoliv z toho, že předmětem sporu je věc penězi neocenitelná, resp. zjistitelná jen se značnými obtížemi. Na překážku není, že v soudním řízení hodnota věci zjišťována nebyla."Pokial sa nepodarí presvedčiť súdy, že šikanózna žaloba je výkonom práva v rozpore s dobrými mravmi ( § 424 OZ), ostane náhrada trov konania zväčša jediným "odškodnením" ktoré žalovaný od žalobcu dostane. Žaloba o určenie vlastníctva k nehnuteľnosti je zároveň proti akémukoľvek podnikateľovi veľmi silnou zbraňou, pretože v nadväznosti na poznámku v katastri výrazne znižuje likviditu pozemku a vyvoláva dosť veľké zdesenie na tvári financujúcich bánk a zahraničných manažérov. Je preto podľa mňa správne, aby náhrada trov konania reflektovala hodnotu, ktorú pozemok v skutočnosti má.

Rozhodnutia Ústavného súdu k náhrade trov konania

14. Rozhodovanie o trovách konania je integrálnou súčasťou občianskeho súdneho konania. Otázka náhrady trov konania dosahuje ústavnoprávnu dimenziu len vtedy, pokiaľ by v procese interpretácie a aplikácie príslušných ustanovení všeobecne záväzného právneho predpisu zo strany všeobecného súdu bol obsiahnutý prvok svojvôle alebo extrémny rozpor s princípom spravodlivosti (napr. v dôsledku prepiateho formalizmu), či celkom nedostatočného odôvodnenia vydaného rozhodnutia. Takýto postup všeobecného súdu nemôže byť tolerovaný, lebo predstavuje v konečnom dôsledku zásah do základného práva účastníka obsiahnutého aj v označených článkoch sťažovateľom, ktorých porušenie namieta.

15. Z ustanovenia § 9 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z. z. vyplýva, že základná sadzba tarifnej odmeny sa stanoví podľa tarifnej hodnoty veci alebo druhu veci, alebo práva. Podľa ustanovenia § 10 ods. 2 citovanej vyhlášky ak nie je ustanovené inak, považuje sa za tarifnú hodnotu výška peňažného plnenia alebo cena veci alebo práva, ktorých sa právna služba týka, určená pri začatí poskytovania právnej služby. Základná sadzba tarifnej odmeny za jeden úkon právnej služby je jedna trinástina výpočtového základu iba v prípade, ak nie je možné vyjadriť hodnotu veci alebo práva v peniazoch, alebo ju možno zistiť len s nepomernými ťažkosťami [ § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky č. 655/2004 Z. z.].

16. Z uvedeného gramatického, logického a systematického posúdenia citovaných ustanovení vyhlášky č. 655/2004 Z. z. možno vyvodiť záver, že pokiaľ je vec, právo alebo plnenie, ktoré je predmetom daného súdneho sporu, peniazmi oceniteľné, potom sa táto čiastka (suma) považuje za základ pre tarifnú hodnotu, a to aj vo veciach určenia vlastníckeho práva k takejto veci, pretože citovaný právny predpis dôsledne rozlišuje situácie pre náhrady trov konania, kedy je predmet právneho sporu, o ktorom vlastníctve sa rozhoduje, peniazmi oceniteľný, a kedy nie je. Preto nie je možné vychádzať z názoru, že daná situácia nie je právom regulovaná a že vždy, keď je predmetom konania určenie vlastníckeho práva k veci, nemožno tento predmet konania peniazmi oceniť z hľadiska tarifnej odmeny podobne, ako je to pri vyrubovaní súdneho poplatku za určovací návrh na začatie konania podľa zákona Slovenskej národnej rady č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o súdnych poplatkoch“). Inými slovami, explicitná úprava § 9 ods. 1 vyhlášky č. 655/2004 Z. z. vylučuje použitie § 11 ods. 1 písm. a) cit. vyhlášky a rovnako aj príslušných ustanovení zákona o súdnych poplatkoch.

17. Predmetom sporu v danej veci bolo určenie vlastníckeho práva k osobnému motorovému vozidlu, ktoré bolo oceniteľné peniazmi, v dôsledku čoho krajský súd pri priznávaní náhrady trov konania nemohol vychádzať z tarifnej odmeny stanovenej v § 11 ods. 1 písm. a) vyhlášky č. 655/2004 Z. z., ale z tarifnej odmeny podľa § 10 ods. 2 cit. vyhlášky.

18. Právo na priznanie primeranej a právnymi predpismi stanovenej náhrady trov konania, ktoré úspešnej strane v konaní vzniknú je súčasťou práva na spravodlivý proces a tiež súvisí, pokiaľ ide konkrétne o náhradu trov právneho zastúpenia, s majetkovým právom podľa čl. 20 ods. 1 ústavy a čl. 1 ods. 1 dodatkového protokolu a právom na právnu pomoc v zmysle čl. 37 ods. 2 listiny. Ak krajský súd náhradu nákladov v správnej výške určenej podľa príslušnej právnej normy sťažovateľovi nepriznal, odoprel mu ochranu označených práv zakotvených v našom ústavnom poriadku.

19. Ústavný súd preto dospel k záveru, že napadnutým rozhodnutím krajského súdu bolo porušené nielen základné právo sťažovateľa na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 ústavy a právo podľa čl. 37 ods. 2 listiny, ale aj jeho základné právo na vlastníctvo podľa čl. 20 ústavy a právo na majetok podľa čl. 1 ods. 1 dodatkového protokolu.

20. Ak ústavný súd pri rozhodovaní o sťažnosti fyzickej osoby alebo právnickej osoby podľa čl. 127 ods. 2 ústavy vysloví, že k porušeniu práva alebo slobody došlo právoplatným rozhodnutím, opatrením alebo iným zásahom, prípadne nečinnosťou, zruší také rozhodnutie, opatrenie alebo iný zásah, prípadne prikáže tomu, kto právo alebo slobodu porušil, aby vo veci konal.

21. V záujme ochrany ústavou garantovaného základného práva na súdnu ochranu podľa čl. 46 ods. 1 ústavy a čl. 37 ods. 2 listiny, ako aj základného práva na vlastníctvo podľa čl. 20 ústavy a práva na majetok podľa čl. 1 dodatkového protokolu k dohovoru, ktoré boli u sťažovateľa porušené, ústavný súd zrušil uznesenie krajského súdu a vec mu vrátil na ďalšie konanie. Úlohou krajského súdu bude v ďalšom priebehu odvolacieho konania znova posúdiť a rozhodnúť o náhrade trov prvostupňového i odvolacieho konania takým spôsobom, ktorý bude ústavne konformný a bude v súlade s právnym názorom ústavného súdu vysloveným v tomto náleze."

tags: #vyska #pravneho #ukonu #zaloba #o #vypratanie