Relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy: komplexný pohľad

Kúpna zmluva je základným právnym úkonom, ktorý upravuje prevod vlastníctva tovaru alebo nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho za dohodnutú cenu. Právne predpisy stanovujú určité náležitosti, ktoré musí kúpna zmluva spĺňať, aby bola platná a mala právne účinky. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, môže byť zmluva neplatná. Neplatnosť môže byť absolútna alebo relatívna. Tento článok sa zameriava na relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy, jej dôsledky a súvisiacu judikatúru.

Absolútna verzus relatívna neplatnosť

Je dôležité rozlišovať medzi absolútnou a relatívnou neplatnosťou právneho úkonu. Absolútne neplatný právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň, akoby neexistoval. Nemožno ho dodatočne schváliť ani odstrániť vadu, ktorá spôsobuje neplatnosť. Ak dôjde k plneniu na základe absolútne neplatného právneho úkonu, má druhá strana právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.

Na druhej strane, relatívne neplatný právny úkon má vadu, ktorá spôsobuje jeho neplatnosť, avšak považuje sa za platný, pokiaľ sa osoba, na ochranu ktorej je dôvod neplatnosti určený, neplatnosti nedovolá. Ak sa oprávnená osoba relatívnej neplatnosti dovolá, právny úkon je neplatný od svojho začiatku (ex tunc).

Relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy

Relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy nastáva v prípadoch, ktoré taxatívne vymenúva § 40a Občianskeho zákonníka. Právny úkon, ktorý má byť zastretý iným právnym úkonom, platí ako iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Dovolať sa neplatnosti možno buď oznámením druhému účastníkovi právneho úkonu, alebo aj v súdnom konaní.

Dovolať sa neplatnosti je jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu, resp. všetkým účastníkom právneho úkonu, ak ten, kto sa dovoláva relatívnej neplatnosti právneho úkonu, nie je účastníkom tohto právneho úkonu. Zákon pre to, aby nastali účinky tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému právu (nároku) v konaní pred súdom. Otázku relatívnej neplatnosti je možné v občianskom súdnom konaní vždy riešiť ako otázku predbežnú.

Prečítajte si tiež: Relatívne Vlastníctvo

Dôvody relatívnej neplatnosti

Medzi najčastejšie dôvody relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy patrí:

• Omyl: Právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným.
• Porušenie predkupného práva: Ak spoluvlastník predáva svoj podiel, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a predá podiel tretej osobe, ostatní spoluvlastníci sa môžu dovolať relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy.
• Nespôsobilosť na právne úkony: Pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziiným aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Takouto sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy je schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky.

Následky dovolania sa relatívnej neplatnosti

Ak sa oprávnená osoba úspešne dovolá relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy, zmluva sa stáva neplatnou od počiatku (ex tunc). To znamená, že zmluvné strany sú povinné vrátiť si všetko, čo si na základe neplatnej zmluvy poskytli. Kupujúci je povinný vrátiť tovar alebo nehnuteľnosť a predávajúci je povinný vrátiť kúpnu cenu.

Premlčanie práva dovolať sa relatívnej neplatnosti

Všeobecná premlčacia doba na dovolanie sa relatívnej neplatnosti je tri roky a plynie od momentu uzavretia (podpísania) samotnej kúpnej zmluvy. Rozhodnutie o vklade preto neovplyvňuje začiatok plynutia tejto 3-ročnej lehoty. Po uplynutí tejto doby sa právo dovolať sa relatívnej neplatnosti premlčí a nemožno ho úspešne uplatniť na súde. Ak by sa dotknutá osoba dovolala relatívnej neplatnosti po troch rokoch, druhý účastník právneho úkonu môže použiť námietku premlčania.

Dobrá viera a ochrana tretích osôb

V prípadoch, keď sa relatívna neplatnosť kúpnej zmluvy dotýka práv tretích osôb, je potrebné zohľadniť princíp dobrej viery a právnej istoty. Slovenská právna úprava z hľadiska pozitívnoprávneho chápania práva akoby neprikladá dobrej viere tretej osoby pri neplatnom nadobúdacom titule jej právneho predchodcu relevantný charakter (samozrejme s výnimkou inštitútu vydržania) aj s poukazom na ustanovenie § 34 ods. 2 nášho katastrálneho zákona č. 165/1995 Z.

Ústavný súd Slovenskej republiky odmieta prístup Ústavného súdu Českej republiky pri nadobúdaní od nevlastníka, minimálne zatiaľ. Rímsko-právna zásada nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet sa dá vyjadriť aj slovami: ,,z nepráva nemôže vzniknúť právo“.

Prečítajte si tiež: Rozsudok: PN a výpoveď

Súdna prax

Súdna prax zohráva dôležitú úlohu pri interpretácii a aplikácii ustanovení o relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Súdy posudzujú každý prípad individuálne a zohľadňujú všetky relevantné okolnosti, ako napríklad dôvody neplatnosti, správanie zmluvných strán a záujmy tretích osôb.

Právna veta z rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zdôrazňuje, že k uplatneniu princípu právnej istoty, ktorého súčasťou je aj dôvera subjektov práva v platné právo a k uplatneniu princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere, treba uviesť, že ostatne uvedená zásada, okrem toho, že právo musí byť nadobudnuté v dobrej viere (odvolací súd sa vecou z tohto pohľadu vôbec nezaoberal), vychádza z toho, že právo bolo skutočne nadobudnuté a teda, že niekto sa stal jeho subjektom a preto spravidla nemôže byť tohto práva zbavený dodatočným odpadnutím (zrušením) právneho dôvodu, na ktorého základe sa stal prevodca (predchádzajúci prevodca) vlastníkom veci.

Príklad z českej judikatúry

Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 19. apríla 2022, sp. zn. 33 Cdo 4135/2021, riešil prípad, kedy žalobkyňa (kupujúca) sa domáhala vrátenia časti kúpnej ceny z neplatnej kúpnej zmluvy, nakoľko bola uvedená do omylu o vlastnostiach kupovaných prístrojov pre estetickú medicínu. Najvyšší súd Českej republiky dospel k záveru, že kupujúci, ktorý bol pri uzatvorení kúpnej zmluvy uvedený predávajúcim do omylu v rozhodujúcej skutočnosti spočívajúcej v dojednaných vlastnostiach predmetu kúpy a ktorému bolo následne poskytnuté vadné plnenie, môže úspešne namietať relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy bez ohľadu na to, či mu vzniklo aj právo z vadného plnenia.

Prečítajte si tiež: Darovanie v manželstve

tags: #relativna #neplatnosť #kúpnej #zmluvy