Vyvlastnenie pozemku s vecným bremenom podmienky

Tento článok sa zaoberá problematikou vyvlastnenia pozemku zaťaženého vecným bremenom, pričom sa zameriava na rôzne situácie a právne aspekty s tým spojené. Analyzujeme práva a povinnosti vlastníkov pozemkov, oprávnených z vecného bremena a obcí v kontexte slovenského právneho poriadku.

Vecné bremeno a stavebné povolenie

Ak existuje vecné bremeno in personam (doživotné právo) na pozemku, na ktorom plánujete stavať dom, je potrebné zvážiť, či potrebujete súhlas osoby oprávnenej z vecného bremena. V prípade doživotného bremena in personam, ktoré má na svoje meno strýko priateľky, môže stavba skomplikovať situáciu.

Pri zriaďovaní vecného bremena v rodinnom dome s viacerými vlastníkmi (podielové spoluvlastníctvo) je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov, pretože zriadením vecného bremena dochádza k trvalému pripojeniu vecného práva k nehnuteľnosti. Toto sa považuje za hospodárenie so spoločnou vecou.

Kanalizačné potrubie na pozemku bez právneho titulu

Ak obec zriadila kanalizáciu na vašom pozemku bez stavebného povolenia, súhlasu vlastníka a bez iného právneho titulu (vecné bremeno, vyvlastnenie, zmluva), ide o neoprávnený zásah do vlastníckeho práva. Kanalizácia môže byť považovaná za neoprávnenú stavbu podľa § 135c Občianskeho zákonníka. Kolaudačné rozhodnutie samo osebe nezakladá právo zasahovať do cudzieho vlastníctva.

V takomto prípade máte právo domáhať sa, aby sa obec zdržala neoprávnených zásahov do vášho vlastníckeho práva a aby odstránila následky týchto zásahov (§ 126 Občianskeho zákonníka). Môžete písomne vyzvať obec na odstránenie kanalizácie alebo jej preloženie mimo váš pozemok. Ak obec nevyhovie, môžete podať žalobu na súd.

Prečítajte si tiež: Podmienky vyvlastnenia

Máte tiež právo požadovať náhradu škody, ktorá vám vznikla prasknutím potrubia a neodbornými opravami, vrátane náhrady škody za obmedzenie užívania pozemku (§ 420 a nasledujúce Občianskeho zákonníka). Odporúča sa zdokumentovať škodu a vyzvať obec na náhradu škody.

Zákonné vecné bremeno v prospech mesta

Zákon č. 66/2009 Z.z. v § 9 ods. 1 stanovuje, že vlastníkom miestnych komunikácií a verejných priestranstiev je obec (mesto), ak osobitný predpis neustanovuje inak. Ak sa na vašich pozemkoch nachádza stavba, ktorá je súčasťou miestnej komunikácie (napr. rigol, priekopa, obrubníky), môže sa na tieto stavby vzťahovať tzv. zákonné vecné bremeno v prospech mesta.

Toto vecné bremeno však vzniká zo zákona len v prípade, ak ide o stavby, ktoré boli v čase účinnosti zákona vo vlastníctve štátu a prešli na obec podľa osobitných predpisov (napr. zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí). Ak na liste vlastníctva nie je zapísané žiadne vecné bremeno a mesto nemá žiadny písomný doklad o nadobudnutí stavieb, je otázne, či skutočne došlo k prechodu vlastníctva a vzniku vecného bremena. Samotné tvrdenie mesta bez dôkazov nestačí. Navyše, ak ide o stavby, ktoré neboli riadne povolené alebo evidované, je ich právny režim sporný.

Prevod vlastníctva zo štátu na obec sa podľa zákona č. 138/1991 Zb. uskutočňuje na základe odovzdávacieho protokolu alebo iného písomného dokladu. Ak mesto takýto doklad nemá, nemôže preukázať, že stavby skutočne nadobudlo do vlastníctva.

Ak na vašom pozemku nie je zapísané vecné bremeno a mesto nevie preukázať právny titul, nemá právo umožniť tretím osobám (napr. podnikateľom) užívať váš pozemok vo svoj prospech. Ak mosty slúžia najmä na podnikanie, nejde o verejný záujem, ale o súkromné užívanie, ktoré by malo byť riešené zmluvne (napr. nájom, vecné bremeno so súhlasom vlastníka).

Prečítajte si tiež: Obrana proti vyvlastneniu

Ak mesto nevykonáva údržbu a nemá doklady o vlastníctve, je otázne, či ide o verejnú stavbu v právnom zmysle. V takom prípade môžete žiadať odstránenie stavieb alebo uzavretie zmluvy o vecnom bremene za náhradu.

Odporúča sa písomne vyzvať mesto, aby doložilo právny titul k stavbám a pozemkom. Ak mesto nepreukáže právny titul, môžete podať žalobu na súd na ochranu vlastníckeho práva a žiadať odstránenie stavieb alebo náhradu za užívanie pozemku.

Prístup k nehnuteľnosti cez cudzí pozemok

Ak jediný prístup k domu vedie cez súkromné pozemky a neexistuje vecné bremeno, Občiansky zákonník pamätá na situáciu tzv. nevyhnutnej cesty (§ 151o ods. 3 OZ). Vlastník domu môže žiadať, aby súd zriadil vecné bremeno práva cesty.

Toto právo má však prísne podmienky:

• Vlastníctvo stavby: Navrhovateľ musí byť vlastníkom stavby (domu), ku ktorej žiada prístup.
• Odlišné osoby vlastníka stavby a pozemku: Žiadateľ nesmie byť zároveň vlastníkom pozemku, cez ktorý má cesta viesť. Musí ísť o susedný alebo inak priľahlý pozemok vo vlastníctve cudzej osoby.
• Neexistencia inej možnosti: Prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Ak existuje akákoľvek reálna alternatíva, hoci menej pohodlná alebo drahšia, súdy spravidla návrh na nevyhnutnú cestu zamietnu.
• Primeranosť zásahu: Súd pri rozhodovaní zvažuje aj pomer zásahu do vlastníckeho práva suseda. Právo cesty je významným obmedzením jeho pozemku - mal by byť zasiahnutý čo najmenej.

Zákon tiež určuje, že nevyhnutná cesta sa zriaďuje za náhradu, t.j. žiadateľ musí poskytnúť vlastníkovi dotknutého pozemku primeranú odplatu (finančnú náhradu) za zriadenie vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Vyvlastnenie pozemku - sprievodca

Vlastník domu podáva na príslušný okresný súd žalobu o zriadenie vecného bremena - práva cesty podľa § 151o ods. 3 OZ. V žalobe musí opísať situáciu, preukázať vyššie uvedené podmienky a navrhnúť konkrétnu trasu cesty cez susedný pozemok. Súd obvykle prizve znalca (geodeta), aby navrhol optimálne umiestnenie a rozsah vecného bremena.

Ak sú splnené podmienky nevyhnutnej cesty, súd rozsudkom zriadi vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, opíše jeho rozsah a stanoví povinnosť navrhovateľa zaplatiť náhradu vlastníkovi zaťaženého pozemku.

Verejne prístupná účelová komunikácia

Slovenské právo pozná kategóriu verejne prístupnej účelovej komunikácie. Ak určitá cesta na súkromnom pozemku slúži verejnosti alebo aspoň širšiemu okruhu užívateľov na prístup a vlastník pozemku ju dlhodobo umožňoval využívať bez obmedzenia, môže taká komunikácia nadobudnúť charakter verejnej účelovej cesty.

Pre posúdenie, či konkrétny chodník alebo príjazd je verejnou účelovou komunikáciou, sú rozhodujúce fakty:

• Je cesta stavebne zriadená ako cesta (spevnený povrch, pravidelné využívanie vozidlami či pešími)?
• Vedie k viacerým nehnuteľnostiam alebo do verejného priestoru?

Ak áno, môže mať štatút cesty, ktorá síce nie je v správe obce, ale právne je komunikáciou s všeobecným užívaním. Vlastník takého pozemku nemôže svojvoľne uzavrieť alebo zatarasiť cestu tak, aby znemožnil prístup iným, pokiaľ táto cesta slúži ako jediný prístup k nehnuteľnostiam.

Forma náhrady za zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009 Z. z.

V slovenskom právnom poriadku existuje niekoľko zákonov, ktoré upravili prechod majetku z vlastníctva SR do vlastníctva VÚC a obcí. Často v týchto prípadoch došlo k tomu, že pozemky pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu do vlastníctva VÚC a obcí, sú vo vlastníctve súkromných osôb.

Základná právna otázka je, či vecné bremeno zakotvené v § 4 ods. 1 zákona č. 66/2009 Z.z. je odplatné, alebo bezodplatné. Ak je odplatné, tak či odplata je vo forme opakujúceho sa plnenia alebo za zriadené vecné bremeno patrí vlastníkom iba jednorazová odplata, a na ktoré pozemky sa vzťahuje vecné bremeno.

Aby mohlo dôjsť k obmedzeniu vlastníckeho práva, musia byť kumulatívne splnené podmienky: verejný záujem, nevyhnutná miera, na základe zákona a za primeranú náhradu.

Ústavný súd Slovenskej republiky hovorí, že zásah do vlastníctva, ktorý sa udeje bez splnenia jednej podmienky určenej čl. 20 ods. 4 ústavy, vždy odporuje Ústave Slovenskej republiky.

Judikatúra spočiatku bola rôzna, súdy najprv riešili otázku, či za vecné bremeno zriadené § 4 zákona č. 66/2009 Z.z. patrí odplata alebo nie. Ústava Slovenskej republiky v čl. 20 ods. 4 jednoznačne uvádza, že je možné obmedziť vlastnícke právo, ale len za primeranú náhradu. Napriek tomu niektoré súdy rozhodovali, že vecné bremeno zriadené zákonom č. 66/2009 Z.z. je bezodplatné.

V súčasnosti je už judikatúra jednotná v tom, že za vecné bremeno zriadené zákonom č. 66/2009 Z.z. patrí vlastníkom pozemkov odplata, teda ide o odplatne vecné bremeno. Definitívne odpovedal na túto otázku Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom uznesení zo dňa 23.4.2015, č. k. 4 MCdo 2/2014.

Problém však nastal po vydaní uznesenia Najvyššieho súdu SR z 30.11.2020, sp. zn. 8Cdo/17/2019, v ktorom vyslovil senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky právny názor, že odplata za vecné bremeno podľa zákona č. 66/2009 Z.z. je jednorazová.

V zmysle ust. § 4 ods. 1 a ods. 2 zákona č. 66/2009 Z.z. cieľom zákona č. 66/2009 Z.z. je usporiadanie vlastníctva k pozemkom a nie obmedzenie vlastníckeho práva zriadením vecného bremena. Vecné bremeno má byť iba dočasné a to do usporiadania vlastníckych vzťahov s vlastníkmi pozemkov.

V posudzovanom prípade v Uznesení NS sa jednalo o náhradu za vecné bremeno podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ktorý definuje toto vecné bremeno zriadené ex lege ako časovo neobmedzené, čiže toto vecné bremeno je zriadené na dobu neurčitú. Naopak v zmysle zákona č. 66/2009 Z. z. je vecné bremeno zriadené ex lege ako dočasné čiže JE ČASOVO OBMEDZNÉ.

Podľa právneho názoru, nie je možné určiť jednorazovú odplatu za zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009, nakoľko na takéto vyčíslenie chýba základný parameter, a to je čas ergo dĺžka trvania obmedzenia vlastníckeho práva majiteľa pozemku.

Dňa 20.12.2022 Ústavný súd Slovenskej republiky, sp. zn.: IV. ÚS 677/2022 vydal Uznesenie, v ktorom uviedol, že zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009 Z. z. sú odlišné a nemožno ich porovnávať vo vzťahu k charakteru náhrady za vecné bremeno, pretože zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 66/2009 je ČASOVO OBMEDZENÉ a zriadenie vecného bremena podľa zákona č. 182/1993 je TRVALÉ.

Z uvedeného tvrdenia Ústavného súdu vyplýva, že v prípade zriadenia DOČASNÉHO vecného bremena ide o opakované plnenie a v prípade zriadenia TRVALÉHO vecného bremena ide o jednorazovú náhradu. Ústavný súd nad rámec posudzovaného prípadu síce explicitne neuviedol, že náhrada za vecné bremeno zriadeného podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je v podobe opakujúceho plnenia, avšak považoval za potrebné sa vyjadriť k charakteru obmedzenia (trvalé/dočasné) vlastníckeho práva vlastníka zaťaženého pozemku z čoho vyplýva, že náhrada za vecné bremeno zriadené podľa zákona č. 66/2009 Z. z. je v podobe opakujúceho plnenia, vzhľadom na jeho DOČASNOSŤ.

Zákon č. 66/2009 Z. z. dáva niekoľko možností na usporiadanie vlastníckych vzťahov k pozemkom pod stavbami, a to napr. (i) zámenou pozemkov, (ii) náhradný pozemok a (iii) v konaní o pozemkových úpravách (ust. § 2 ods. 1 a ods. 2). Zákonodarca neurčuje zákonný imperatív vlastníkovi stavby, aby inicioval usporiadanie vlastníckych vzťahov. Zákon č. 66/2009 Z. z. vlastníkovi stavby neurčuje ANI lehotu, v ktorej má dôjsť k usporiadaniu vlastníckych vzťahov.

V prípade akceptácie toho, že náhrada za vecné bremeno zriadené podľa zákona č. 66/2009 má byť jednorazová, už to nebude dočasné nútené obmedzenie vlastníckeho práva, ale trvalé, lebo už nič nebude nútiť obce a samosprávne kraje (vlastníkov stavieb) vlastnícky usporiadať pozemky pod stavbami v ich vlastníctve.

Vyvlastnenie podľa stavebného zákona

Podľa nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. líniová stavba je legislatívne definovaná ako inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú, stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu, pričom typickými príkladmi sú diaľnice, vodovody, plynovody či vedenia elektronickej komunikačnej siete.

Ak nedôjde k dohode medzi investorom a vlastníkom pozemku, zákon umožňuje vyvlastnenie alebo obmedzenie vlastníckeho práva, avšak len pri splnení prísnych podmienok: existencia verejného záujmu, preukázaná nemožnosť dohody, nevyhnutný rozsah zásahu a poskytnutie primeranej náhrady.

tags: #vyvlastnenie #pozemku #s #vecnym #bremenom #podmienky