Vyvlastnenie pozemku na Slovensku: Podmienky, Práva a Procesy

Vlastnícke právo je základným pilierom právneho systému Slovenskej republiky, garantované Ústavou SR. Napriek tomu existujú situácie, kedy verejný záujem preváži nad individuálnym vlastníctvom a štát má právo pozemok vyvlastniť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku vyvlastnenia pozemkov na Slovensku, vrátane podmienok, práv dotknutých osôb a postupov, ktoré sa pri vyvlastnení uplatňujú.

Úvod do vyvlastňovania

Vyvlastňovanie je inštitút, ktorý zasahuje do práv vlastníkov, a preto je nevyhnutné dôkladné a najmä spravodlivé nastavenie jeho podmienok, ktoré v modernej spoločnosti nesmú byť nástrojom zneužívania zo strany štátnej moci, či inej autority. Vyvlastnenie nie je len špecifikom Slovenska. Upravujú ho právne poriadky všetkých vyspelých krajín. A to práve preto, že niekedy je verejný záujem skutočne dôležitejší ako záujem jednotlivého vlastníka. Ak by veľké infraštruktúrne projekty vyžadovali všade súhlas každého jedného vlastníka, nebol by v Japonsku ani kilometer rýchlostných tratí a v Nemecku by nebol ani kilometer diaľnice.

Právny rámec vyvlastnenia

Vyvlastnenie na Slovensku je upravené viacerými právnymi predpismi, ktoré stanovujú podmienky a postupy, za ktorých je možné vlastnícke právo obmedziť alebo odňať. Medzi najdôležitejšie patria:

• Ústava Slovenskej republiky (čl. 20): Garantuje ochranu vlastníckeho práva, ale zároveň pripúšťa jeho obmedzenie alebo odňatie vo verejnom záujme a za primeranú náhradu.
• Listina základných práv a slobôd (čl. 11 ods. 4): Ustanovuje, že vlastnícke právo možno obmedziť alebo odňať len v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, na základe zákona a za primeranú náhradu.
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov
• Zákon č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vyvlastňovaní“): Upravuje podmienky a postupy vyvlastňovania pozemkov a stavieb, ako aj poskytovanie náhrad za vyvlastnenie.
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon): Upravuje územné plánovanie a stavebné konanie, ktoré súvisia s vyvlastňovaním pozemkov pre verejnoprospešné stavby.
• Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok): Upravuje postup správnych orgánov vo vyvlastňovacom konaní.

Tento nový Zákon o vyvlastnení bude nadväzovať na pripravovanú novelu zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), resp. na pripravovaný nový zákon o územnom plánovaní, ktorý podľa slov zákonodarcu už nebude obsahovať komplexnú právnu úpravu vyvlastnenia. Hneď úvodom je potrebné zdôrazniť, že nový Zákon o vyvlastnení upravuje vyvlastnenie ako po hmotnoprávnej stránke, tak aj po stránke procesnoprávnej a môžeme ho tak považovať čo do úpravy za komplexný právny predpis v pozíciu lex specialis / osobitného zákona. V dnešnom príspevku sa budeme venovať otázkam hmotnoprávnym. Účel vyvlastnenie, resp. jeho definície nový Zákon o vyvlastnení prenecháva na osobitné zákony, ktoré obsahujú otázky osobitných druhov stavieb a účelov vyvlastnenia.

Podmienky vyvlastnenia

Zákon o vyvlastňovaní upravuje podmienky vyvlastnenia v ustanovení § 2 a § 3 a sú formulované v súlade s právami zakotvenými v Listine základných práv a slobôd a v súlade s Ústavou Slovenskej republiky. Rovnako zákon zohľadňuje podmienky vyvlastnenia zakotvené v zákone č. 46/1960 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení. V súlade s ustanovením § 2 Zákona o vyvlastnení vyvlastnenie možno uskutočniť len pri splnení nasledovných podmienok:

Prečítajte si tiež: Obrana proti vyvlastneniu

1. Verejný záujem: Vyvlastnenie je možné len vo verejnom záujme, ktorý musí byť preukázaný vo vyvlastňovacom konaní. Verejný záujem určujú dávno pred začatím vyvlastňovacieho konania svojim rozhodnutím najmä poslanci obecného zastupiteľstva pri schvaľovaní územného plánu, kedy musia rozhodnúť a pomenovať pre ktoré stavby a činnosti na území obce je možné majetok tretích osôb vyvlastniť - tzv. verejnoprospešné stavby. Táto časť územného plánu sa musí vyhlásiť všeobecne záväzným nariadením (VZN) obce a zverejniť. Právny rámec činnosti obecného zastupiteľstva stanovuje zákon o obecnom zriadení. Podobnú právomoc má aj zastupiteľstvo vyššieho územného celku pri vyhlasovaní verejnoprospešných stavieb. V určitých prípadoch aj vláda SR, napríklad pri vyhlasovaní tzv.
2. Účel ustanovený zákonom: Vyvlastnenie musí byť uskutočnené na účel, ktorý je ustanovený zákonom. Stavebný zákon stanovuje, že vyvlastniť možno pre potreby uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, ktoré sú uvedené v odseku 2).
3. Nevyhnutná miera: Vyvlastnenie sa môže uskutočniť len v nevyhnutnej miere, teda len v rozsahu, ktorý je nevyhnutný na dosiahnutie účelu vyvlastnenia.
4. Primeraná náhrada: Vlastníkovi musí byť poskytnutá primeraná náhrada za vyvlastnený pozemok.
5. Dohoda: Samotnému vyvlastneniu musí v zásade predchádzať dohoda alebo iný spôsob vyporiadania vzťahov a až následne môže dôjsť k samotnému procesu vyvlastnenia. Otázky na prvý pohľad vzbudzuje najmä výraz iný spôsob. Pod iný spôsob je možné zaradiť napr.

Gramatický výklad paragrafového znenia Zákona o vyvlastnení deklaruje to, že vyvlastniteľ musí prioritne navrhnúť majiteľovi pozemku uzavretie dohody, a až keď zo strany vlastníka dôjde k zamietnutiu, resp. neprijatiu dohody, potom môže dôjsť k vyvlastneniu.

Primeraná náhrada za vyvlastnenie

Zákon o vyvlastnení primárne ustanovuje, že vyvlastnenému patrí za vyvlastnenie primeraná náhrada, ktorá sa poskytuje v peniazoch. Podkladom na určenie náhrady za vyvlastnenie je všeobecná hodnota pozemku alebo všeobecná hodnota stavby, alebo všeobecná hodnota práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Všeobecná hodnota sa určí na základe znaleckého posudku nie staršieho ako dva roky. Náhrada za vyvlastnenie nesmie byť nižšia ako všeobecná hodnota určená znaleckým posudkom. Súčasťou náhrady za vyvlastnenie je aj náhrada účelne vynaložených nákladov, ktoré vzniknú vyvlastnenému alebo inému účastníkovi konania v dôsledku alebo v súvislosti s vyvlastňovacím konaním, ako aj vyvlastnením, ktorý si náhradu týchto nákladov uplatňuje. Čo sa považuje za účelne vynaložené náklady definuje Zákon o vyvlastnení, a sú to napr. súdne a správne poplatky, náklady na presťahovanie majetku a pod.

Zákon umožňuje namiesto poskytnutia náhrady v peniazoch poskytnúť náhradný pozemok. Tento spôsob vyrovnania má prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch.

Zákon o vyvlastnení tak umožňuje tri spôsoby náhrady za vyvlastnenie, a to poskytnutie peňažnej náhrady, poskytnutie náhradného pozemku a poskytnutie náhradnej stavby. Pri poskytnutí náhradnej stavby alebo náhradného pozemku sa vyžaduje súhlas vyvlastneného s touto formou náhrady, resp. Zákon o vyvlastnení neumožňuje poskytnutie náhrady za vyvlastnenie formou náhradného pozemku alebo náhradnej stavby v prípade, ak ide o vyvlastnenie tzv.

V zmysle § 9 ods. 2 písm. r) zákona o dani z príjmov je oslobodeným príjmom prijatá náhrada za vyvlastnenie pozemkov a stavieb vo verejnom záujme vyplatená podľa osobitného predpisu, napríklad podľa § 4 zákona č. 282/2015 Z. z. Prijatá náhrada za vyvlastnenie pozemkov a stavieb vo verejnom záujme vyplatená podľa osobitného predpisu (napr. podľa § 4 zákona č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov) sa považuje za príjem oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods.2 písm.

Prečítajte si tiež: Vyvlastnenie pozemku - sprievodca

Vyvlastňovacie konanie

Výsledkom vyvlastňovacieho konania môže byť po splnení všetkých zákonných podmienok vydanie rozhodnutia o vyvlastnení. Ak vyvlastňuje obec, tak rozhodnutie podpisuje starosta. Ak vyvlastňuje špeciálny stavebný úrad, tak rozhodnutie podpisuje vedúci tohto špeciálneho stavebného úradu. V zásade platí, že krajský stavebný úrad (ako špeciálny stavebný úrad) vyvlastňuje pre:

• výstavbu a správu diaľníc, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem podľa osobitných predpisov,
• uskutočnenie stavieb, ktoré sú významnou investíciou podľa osobitných predpisov.

Ostatné vyvlastňovacie konania prebiehajú na obci.

Aktívne pôsobenie vlastníka

Pre úplnosť je potrebné dodať, že vo väčšine prípadov je vyvlastňovanie na Slovensku sporné. V takýchto prípadoch je možné nápravu nezákonnosti dosiahnuť iba aktívnym pôsobením vlastníka vyvlastnenej nehnuteľnosti (možnosť odvolania, možnosť žaloby a ďalšie preventívne a následne prostriedky).

Špecifické situácie a otázky

Vyvlastnenie časti pozemku

Ak obec chce vyvlastniť časť pozemku na zriadenie cestnej komunikácie, ktorá je už v územnom pláne, je dôležité, aby proces spĺňal zákonné podmienky. Obec musí preukázať, že vyvlastnenie časti pozemku je nevyhnutné na zrealizovanie cestnej komunikácie v súlade s územným plánom. Ak vlastník nesúhlasí s rozsahom vyvlastnenia, má možnosť podať námietky a pokúsiť sa dohodnúť s obcou o menšom rozsiahu vyvlastnenia, ak by to stále spĺňalo účel vyvlastnenia. Je vhodné konzultovať prípad s advokátom, ktorý môže zvážiť vhodnosť postavenia v rámci vyvlastňovacieho procesu a pomôcť pri podaní námietok. Je tiež dôležité zabezpečiť, aby bola poskytnutá primeraná náhrada zohľadňujúca trhovú hodnotu pozemku.

Vyvlastnenie pozemku s prameňom

Ak obec prejaví záujem o pozemok s podzemným prameňom vo verejnom záujme, vlastník má právo sa pýtať, či má obec právo vyvlastniť pozemok za účelom prístupu k vode. Bez zápisu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok do katastra nehnuteľností, sa nikto nemôže bez súhlasu vlastníka na ňom pohybovať. Vlastnícke právo možno bez súhlasu obmedziť len vo vyvlastňovacom konaní. V zmysle § 108 ods. 1 stavebného zákona, tak možno urobiť len pre potreby uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, ktoré sú uvedené v odseku 2).

Prečítajte si tiež: Železnica a vyvlastňovacie konanie

Situácia, keď urbariát koná bez súhlasu vlastníka

Situácia, kde urbariát koná bez súhlasu vlastníka, môže znamenať zásah do jeho vlastníckych práv. Najskôr by som odporučil preveriť, či konanie urbariátu bolo v súlade s jeho stanovami a príslušnými právnymi predpismi. Urbariáty majú často svoje vnútorné pravidlá, ktoré určujú ich konanie, a preto je dôležité, aby ste ich dôkladne preskúmali. V prípade, že urbariát požiadal o náhradu alebo prevod pozemku v mene vlastníka bez jeho vedomia a súhlasu, možno bude potrebné podať námietku proti takémuto konaniu na príslušný orgán. Je tiež dôležité overiť, či bolo toto konanie zaznamenané a schválené relevantnými členmi alebo zástupcami urbariátu.

Námietky voči územnému plánu

Ak obec zverejnila návrh územného plánu, z ktorého vyplýva, že cez pozemok má viesť cesta k inému vlastníkovi, je dôležité podať písomnú námietku voči návrhu územného plánu priamo na obecný úrad. V tejto námietke by ste mali presne uviesť, aké časti plánu vám nevyhovujú a prečo. Je tiež dôležité poukázať na dôvody, ako napríklad narušenie súkromia, stratu hodnoty vášho pozemku, alebo nesúlad s príslušnými právnymi a územnými predpismi. Ak obecný úrad nereaguje na vaše požiadavky, môžete sa obrátiť na okresný úrad alebo iné vyššie orgány, ktoré majú právomoc zasiahnuť do procesu schvaľovania územného plánu. Napokon, ak všetky uvedené kroky zlyhajú, zvažujte možnosť obrátiť sa na súd, kde môžete vzniesť svoj nesúhlas na základe konkrétnych zákonných ustanovení. Dôležité je jednať rýchlo a v rámci stanovenej lehoty pre námietky.

Práva vlastníka pri žiadosti obce o odkúpenie pozemku

V prípade, že obec má zámer na pozemku postaviť bytový dom a chce ho od vlastníka odkúpiť, vlastník má viacero právnych možností. Predovšetkým nie je povinný na ich ponuku pristúpiť, pokiaľ sa s ňou neštotožňujete. Ak sa obávate vyvlastnenia, je dôležité vedieť, že vyvlastnenie je možné len na základe zákona a v prípadoch, ktoré zákon výslovne uvádza, a za podmienok stanovených zákonom, pričom musí byť zaručená náhrada vo forme spravodlivej sumy. Vyvlastnenie je ultima ratio, teda krajný prostriedok, ktorý môže byť použitý len vtedy, ak nie je možné dosiahnuť účel iným spôsobom.

Riešenie situácie, keď obec zasiahne do súkromného majetku

Ak starosta obce postavil bez povolenia budovu a následne si dovolil zakresliť na povolenie k oploteniu pozemku svoju hranicu a zobral časť súkromného majetku pre cestu k budove, postupovať sa dá dvoma spôsobmi, v závislosti od toho, či prebieha stavebné konanie. Ak prebieha stavebné konanie, treba namietať, že nemajú súhlas so zriadením cesty cez pozemok. Ak by to aj samotný stavebný úrad odsúhlasil obci, čo nie je vylúčené, okresný úrad ako odvolací orgán napraví pochybenie stavebného úradu.

Riešenie situácie, keď menšinoví vlastníci bránia rozvoju obce

Ak obec vlastní 95 % pozemkov a menšinoví vlastníci bránia v rozvoji obce a pripojení novostavieb k sieťam či príjazdu k stavbe, riešenie ponúka ust. § 151o/ Obč. "(1)Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. (2) Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak sa na pozemku nachádza stavba a k tejto stavbe nie je možné zabezpečiť prístup aj keď za sťažených podmienok /napr. z inej strany prísl. pozemku/, potom riešením je uzatvorenie dohody o vecnom bremene s právom prechodu a prejazdu. Samotná dohoda o zriadení vecného bremena musí byť dostatočne určitým spôsobom formulovaná, aby nedošlo v budúcnosti k sporom o určenie práva alebo povinnosti z vecného bremena a k súvisiacim sporom výkonu práv vyplývajúcich z vecného bremena (citované NS SR, sp. zn. : 3Cdo29/2009). Za účelom vyznačenia práva vyplývajúceho z vecného bremena do katastra nehnuteľností odporúčame súčasne vyhotovenie geom.

Z tohto hľadiska aj pre súkromných vlastníkov pozemku nie je efektívne, aby pozemok nepredali obci a to z dôvodu, že ak sa vlastníci už existujúcich stavieb sa obrátia na súd so žalobou o zriadenie vecného bremena, súd ich žalobe s najväčšou pravdepodobnosťou vyhovie.

Nevysporiadané pozemky pod cestami

Do roku 1989 bolo v slovenských obciach vybudované veľké množstvo ciest bez toho, aby sa riadne vysporiadali vlastnícke vzťahy príslušným pozemkom. Tento nepriaznivý stav pretrváva dodnes. Nevysporiadané cesty sťažujú obci údržbu, bránia rozvoju infraštruktúry a komplikujú vydávanie stavebných povolení. Nehovoriac o pravidelne sa opakujúcich konfliktoch s vlastníkmi pozemkov pod cestami. Častým dôsledkom nevysporiadaného vlastníctva je tiež nemožnosť získania eurofondov na projekty, ktoré s cestami súvisia. Cestný zákon dáva preto obciam možnosť vysporiadať si cesty vo vlastnej réžii, a to vyvlastnením. Až do roku 2030. Preferovaným spôsobom je samozrejme dohoda, no tá častokrát nie je možná. Predstavy vlastníkov pozemkov o ich cene totiž zväčša nebývajú v súlade s možnosťami obce a ani s reálnou hodnotou pozemkov. Okrem rozdielnych predstáv o cene majú vlastníci často dodatočné požiadavky (napr. na zámenu pozemku za iný v nimi vybranej lokalite). Keď vezmeme do úvahy, koľkých pozemkov a koľkých vlastníkov sa vysporiadanie jednej cesty týka, je zrejmé, že individuálne dojednávanie zmlúv a uspokojenie požiadaviek všetkých zainteresovaných nie je možné. Celá vec má aj politický rozmer - výška náhrady sa pri vysporiadaní vyvlastnením určí na základe znaleckého posudku. Obce sú preto chránené pred obvineniami zo zvýhodňovania jedného vlastníka oproti inému (čo je bežné práve pri individuálnom jednaní s každým vlastníkom). Ale pozor, v tomto prípade ide len o vysporiadanie pozemkov pod existujúcimi cestami. Pokiaľ v rámci rozvoja plánujete v obci novú výstavbu miestnych ciest alebo rekonštrukciu a rozšírenie tých existujúcich, postup sa mierne odlišuje.

Prvým krokom je zhodnotenie situácie v danej obci. Teda ustálenie rozsahu a druhu vysporiadavaných ciest, spravidla podľa katastrálnej mapy alebo územného plánu obce, ak ho má obec spracovaný. Dôležité je aj posúdenie kvality existujúcich podkladov (delimitačné protokoly, stavebné povolenia, osvedčenia, územné plány a pod.). Ďalším krokom je určenie optimálneho spôsobu vysporiadania pre obec spolu s prípravou potrebných dokladov, ako sú znalecké posudky, geometrické plány, žiadosti, návrhy zmlúv a podobne.

Definitívnym spôsobom vysporiadania pozemkov pod miestnymi cestami je vyvlastnenie. To je jediné, čo obci v prípade nedohody s vlastníkmi pozemkov ostáva. Obec, ktorá termín nestihne, je odkázaná na dohodu a dobrú vôľu vlastníkov pozemkov. Každá obec by si mala pripraviť čo najviac dokladov svedčiacich o tom, že cesty, ktoré chce vysporiadať, sú jej.

tags: #vyvlastnenie #pozemku #podmienky #Slovensko