Podmienky vzdania sa práva na odstúpenie od zmluvy

Zásada slobodného uzatvárania súkromnoprávnych zmlúv je charakteristická pre zmluvné právo. Akonáhle sa subjekty súkromného práva rozhodnú vstúpiť do zmluvného vzťahu (a skutočne tak urobia), sú povinné rešpektovať ďalšiu súkromnoprávnu zásadu, a to pacta sunt servanda. Zásada povinnosti dodržiavať záväzky vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy zabezpečuje stabilitu a potrebnú istotu v súkromnoprávnom styku. Znamená povinnosť uzatvorenú zmluvu nielen plniť, ale zároveň aj povinnosť plniť ju náležite, riadne a včas. Ak dôjde k porušeniu zmluvnej povinnosti ktoroukoľvek zo zmluvných strán, ide o správanie v rozpore s právom, s ktorým normy súkromného práva spájajú určité, pre subjekt porušujúci povinnosť nepriaznivé, právne následky.

Občiansky zákonník (OZ), ako aj niektoré osobitné zákony, zakotvujú v niektorých nimi konkrétne ustanovených prípadoch, ako určitú formu sankcie za porušenie zmluvnej povinnosti plniť záväzok riadne a včas, možnosť druhej zmluvnej strany od zmluvy jednostranne odstúpiť. Jednostranné odstúpenie od zmluvy si účastníci zmluvného vzťahu môžu taktiež (zmluvne) dohodnúť aj nad rámec úpravy OZ (ako aj iného zákona).

V takýchto prípadoch nemusí ísť vo svojej podstate nevyhnutne o sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti. Ak k odstúpeniu od zmluvy dochádza na základe splnenia podmienok ustanovených pre konkrétny prípad v zákone alebo dohodnutých účastníkmi zmluvného vzťahu, takéto odstúpenie nepredstavuje porušenie zásady pacta sunt servanda.

Účinky odstúpenia od zmluvy

Následky odstúpenia od zmluvy sú všeobecne upravené v § 48 ods. 2 OZ, ktorý ustanovuje, že „odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“ Z toho vyplýva, že odstúpenie od zmluvy v režime OZ pôsobí (v zásade) ex tunc, a teda na zmluvu sa hľadí, ako by nikdy nevznikla. Aplikácia uvedeného ustanovenia a vzájomné vysporiadanie sa zmluvných strán, zdá sa, nespôsobuje pri odstupovaní od zmlúv, ktorých predmetom je prevod hnuteľných vecí, v praxi výraznejšie problémy. Problematickými sa však stávajú prípady, keď ide o odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, a to vzhľadom na špecifický charakter nadobúdania vlastníckeho práva k nim - prostredníctvom vkladu (a nie odovzdaním, ako je tomu pri hnuteľných veciach) do verejnej evidencie nehnuteľností (katastra nehnuteľností), ktorý má právotvorné (konštitutívne) účinky.

Vyvstáva otázka, ktorú prax často, avšak nejednotne rieši, a síce, či sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti pôvodného prevodcu obnovuje automaticky po odstúpení od zmluvy (a vlastnícke právo v jeho prospech sa zapíše záznamom, ktorý má len evidenčné účinky), alebo vlastníkom naďalej ostáva nadobúdateľ a na obnovenie vlastníckeho práva prevodcu je potrebný až následný vklad do katastra nehnuteľností v jeho prospech. Ďalšou, nemenej významnou otázkou je, ako riešiť prípady, keď v období medzi uzatvorením zmluvy a následným odstúpením od nej dôjde k zmene právneho statusu predmetnej nehnuteľnosti (napr. zriadenie záložného práva na nej, vecného bremena či prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu).

Prečítajte si tiež: Ako vyňať lesný pozemok

Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Predpoklady nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe zmluvy sú vyjadrené v § 133 ods. 2 OZ. Podľa tohto ustanovenia sa na nadobudnutie vlastníckeho práva vyžaduje jednak tzv. iustus titulus acquirendi, teda právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, a taktiež tzv. modus adquirendi, čiže právny spôsob nadobudnutia vlastníctva. Pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva samotná zmluva (najčastejšie kúpna). Táto však má len obligačné účinky a sama prevod vlastníckeho práva nespôsobí. Je potrebné, aby k nej pristúpil vklad (intabulácia) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností ako právom ustanovený modus adquirendi. Až týmto momentom nastúpia aj zmluvou zamýšľané vecno-právne účinky pôsobiace erga omnes.

Dva názorové prúdy

Na Slovensku a v susednom Česku sa vyskytujú dva základné názorové prúdy riešiace danú problematiku. Podľa prvého sa má § 48 ods. 2 OZ vo vzťahu k zmluvnému prevodu nehnuteľnosti vykladať v tom zmysle, že odstúpenie od zmluvy v sebe zahŕňa nielen obligačné, ale zároveň aj vecno-právne účinky. Avšak podľa druhého názorového prúdu z ustanovenia § 48 ods. 2 OZ nevyplýva, že by k návratu vlastníckeho práva dochádzalo ex lege, a teda odstúpenie od zmluvy samo osebe nenavracia vecno-právnu pozíciu pôvodného prevodcu. Zanikajú len obligačné účinky zmluvy a zmluvným stranám vzniká povinnosť vrátiť si vzájomne to, čo na základe odstúpením zaniknutej zmluvy získali. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, pre nastúpenie vecno-právnych účinkov je potrebný vklad do katastra nehnuteľností v prospech pôvodného prevodcu.

Niet pochýb, že pre potreby právnej praxe je prinajmenšom žiadúce zaujať k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti jednoznačné stanovisko, zreteľne sa prikloniť k záverom jedného alebo druhého názorového tábora, a zamedziť tak existujúcej protichodnosti súdnych rozhodnutí. Zodpovedanie tohto zdanlivo rýdzo teoretického problému by zároveň prinieslo odpoveď na dôležité praktické otázky, a síce - zapisuje sa právo pôvodného prevodcu k nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy (v prípade, že medzi zmluvnými stranami nedôjde k sporu) vkladom alebo záznamom?

Automatické obnovenie vlastníckeho práva

Podľa tohto názorového prúdu odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti ex lege, automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Táto skutočnosť sa teda následne zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Prevedenú nehnuteľnosť nie je potrebné „vrátiť“ (t. j., nie je potrebné ďalším úkonom s konštitutívnymi účinkami previesť vlastnícke právo naspäť na prevodcu), pretože táto je „vrátená“ už samotným odstúpením od zmluvy.

Zakladá sa fikcia, že zmluvná strana, ktorá mala byť nadobúdateľom, vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudla. Záznamovou listinou, ktorá bude predstavovať podklad pre vykonanie záznamu do katastra, je buď súhlasné (písomné) vyhlásenie oboch zmluvných strán o odstúpení od zmluvy, alebo, v prípade vzniku sporu, príslušné rozhodnutie súdu vydaného na základe určovacej žaloby. Judikatúra zastávajúca túto interpretáciu je v našich (slovenských i českých) podmienkach relatívne bohatá.

Prečítajte si tiež: Dôsledky vzdania sa odvolacieho práva po rozvode

Za základné východisko názoru poukazujúceho na to, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti má aj vecno-právne účinky, možno zrejme označiť argument, že v našej právnej úprave sa neuplatňuje princíp oddelenia (vzájomnej nezávislosti) obligačných a dispozičných úkonov (spôsobujúcich vecno-právne účinky), typický pre nemecký civilistický kódex BGB, podľa ktorého vecno-právne účinky dispozičných úkonov nie sú vôbec závislé od existencie či akýchkoľvek vád úkonov obligačných. Naopak, naše právo je postavené na princípe kauzálnej súvislosti. Keďže zmluva je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva, nemôže mať text ustanovenia § 48 ods. 2 OZ iný význam ako zánik zmluvy ako právneho titulu, a to ex tunc.

K názorovému prúdu zastávajúcemu vecno-právne účinky odstúpenia od zmluvy sa priklonil aj Najvyšší súd ČR vo svojom stanovisku zo dňa 19. apríla 2006, ktorého cieľom bolo zjednotiť judikatúru všeobecných súdov vo vzťahu k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Zamýšľaný cieľ, teda harmonizáciu judikatúry sa však dosiahnuť nepodarilo.

Jedným z protiargumentov je skutočnosť, že takéto riešenie zakladá (pri odplatnom prevode) asymetrickú situáciu, kedy po odstúpení prevodcovi automaticky vznikne (obnoví sa) vecné právo (a priestor na vindikačnú žalobu), zatiaľ čo nadobúdateľovi ostane „len“ obligačný nárok na vrátenie kúpnej ceny. Vlastnícke právo k týmto zmiešaným peniazom už nadobúdateľ nemôže vindikovať (nakoľko nie je možná ich individualizácia), a preto prichádza do úvahy len uložiť prevodcovi povinnosť uhradiť nadobúdateľovi peňažnú čiastku vo výške odpovedajúcej už prijatému plneniu. Nehodno pritom opomenúť fakt, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ako k veci individuálne určenej, sa nepremlčuje, zatiaľ čo právo na vrátenie kúpnej ceny ako obligačný nárok sa premlčuje vo všeobecnej premlčacej lehote.

Ďalším nedostatkom záverov tohto názorového prúdu je absencia jednoznačného vysporiadania sa s prípadnou zmenou právneho statusu predmetnej nehnuteľnosti počas „prechodného obdobia“ (teda počas obdobia od uzatvorenia zmluvy do jej zániku odstúpením), napríklad zriadením záložného práva alebo vecného bremena k nej. Vráti sa prevodcovi nehnuteľnosť zaťažená záložným právom (resp. vecným bremenom), ktoré má taktiež vecno-právny charakter, alebo sa naň hľadí ako keby nikdy nevzniklo?

Pokiaľ ide o záložné právo, toto podľa názoru judikatúry spravidla nezaniká. Stojí však za zamyslenie, či skutočne môžeme hovoriť o obnove vecno-právneho postavenia prevodcu strictu sensu, pokiaľ sa mu pôvodne nezaťažená nehnuteľnosť vráti zaťažená. Tento záver nie je v českej a slovenskej judikatúre pomerne častý, no stotožnil sa s ním i Najvyšší súd ČR vo svojom, už vyššie spomínanom, zjednocujúcom stanovisku. Toto stanovisko však bolo ostro kritizované aj medzi samotnými sudcami.

Prečítajte si tiež: Vzdanie sa Práva

Má sa za to, že odstúpením od zmluvy zaniká ex tunc právny titul, čím sa úplne obnovuje pôvodný stav, aký bol pred uzavretím zmluvy, a za tejto situácie tak žiadna ďalšia osoba nemôže od pôvodného nadobúdateľa nadobudnúť vlastnícke právo, nakoľko pôvodný nadobúdateľ ako nevlastník nemohol previesť právo, ktoré sám nemal. Okolnosť, že tretia osoba bola pri uzatváraní zmluvy v dobrej viere, že nehnuteľnosť nadobúda od vlastníka (nakoľko to vyplývalo z údajov katastra), je podľa tejto alternatívy právne irelevantná.

Neposkytnutie ochrany tretej osobe v prípade odstúpenia od zmluvy medzi pôvodnými zmluvnými stranami si však nezískalo zo strany odbornej verejnosti všeobecnú akceptáciu. Už pomerne krátko po vydaní zjednocujúceho stanoviska Najvyššieho súdu ČR boli jeho závery prelomené nálezom Ústavného súdu v ČR, ktorý sa, naopak, priklonil k ochrane dobromyseľnej tretej osoby, judikujúc, že odstúpením od zmluvy podľa § 48 ods. 2 OZ sa síce zmluva od počiatku ruší, avšak len s účinkami medzi jej účastníkmi.

OZ dobromyseľné nadobudnutie veci vo všeobecnosti neochraňuje. Výnimka zo zásady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet v prospech dobromyseľného nadobúdateľa sa výslovne zakotvuje len v jednom prípade, a to konkrétne v § 486, ktorý chráni dobromyseľné nadobudnutie veci od nepravého dediča, ktorému dedičstvo bolo potvrdené. To však samo osebe nemusí byť rozhodujúce, nakoľko ochrana dobrej viery je obsiahnutá v princípe právneho štátu.

JUDr. Filip Melzer, LL.M., Ph.D., zo skutočnosti, že ochrana dobrej viery sa považuje za jednu z požiadaviek a imanentných súčastí právneho štátu, vyvodzuje, že tento princíp tak platí aj v občianskom práve ako princíp všeobecný, a to bez ohľadu na to, že je v OZ výslovne upravený len ad hoc. Kolíziu medzi ochranou vlastníckeho práva pôvodného prevodcu a ochranou dobrej viery tretej osoby rieši prostredníctvom tzv. vzájomného zlaďovania princípov. Zlaďovanie v tomto zmysle znamená v prvom rade skúmanie, ktorý z kolidujúcich princípov a ochrana ktorého základného práva dostane v konkrétnom prípade prednosť. Ak ide o rovnocenné princípy, potom je rozhodujúce, v akej miere sú dané princípy dotknuté. Napokon je nutné uplatniť princíp proporcionality.

Pri porovnávaní závažnosti oboch, v kolízii stojacich základných práv, by sa mala pritom zrejme brať do úvahy skutočnosť, že v dobe uzatvorenia zmluvy medzi pôvodným nadobúdateľom a treťou osobou ako neskorším nadobúdateľom, i v dobe vkladu práva v prospech tretej osoby do katastra nehnuteľností, objektívne neexistovala skutočnosť, z ktorej by tretia osoba mohla vyvodiť, že pôvodný nadobúdateľ nie je vlastníkom. Taktiež je potrebné domyslieť, že na vytvorení základu pre dobrú vieru sa podieľal aj štát, ktorý vedie evidenciu nehnuteľností, čo by malo činiť tretiu osobu osobou obzvlášť hodnou ochrany. Ponúka sa tu tak paralela so situáciou upravenou v § 486 OZ, kedy výrazná ingerencia štátu je dôvodom na výnimočnú možnosť nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka. JUDr. H. Ak by sme sa už teda priklonili k vecno-právnym účinkom odstúpenia od zmluvy, toto riešenie sa skutočne zdá prijateľnejším. Tí, ktorí s týmto záverom nesúhlasila a naďalej sa striktne držia primárnej ochrany pôvodného vlastníka, zastávajú tak názor, uplatňovanie ktorého by malo za následok, že vlastník, ktorý nadobudol vec odvodene (de…

Prevod nehnuteľnosti je obyčajne transakciou, ktorá má dve fázy. Prvou z nich je uzatvorenie príslušnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy). Druhou fázou býva registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne (katastrálnom odbore príslušného okresného úradu) (ďalej len „Katastrálny úrad“). K zmene vlastníka nehnuteľnosti teda nestačí uzatvorenie samotnej scudzovacej zmluvy (tzv. právny titul), ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie Katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmena povoľuje (tzv. rozhodnutie o povolení vkladu). Ako je to v prípade, ak z určitých dôvodov dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy?

Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií. Neuralgickou bola pritom otázka, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Určitú odpoveď na túto otázku dalo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, podľa ktorého odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecno-právne účinky, avšak s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo navyše publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, teda má povahu judikátu. Význam uvedeného rozhodnutia sa neprejavuje len v tom, že určuje aké účinky má mať odstúpenie od zmluvy, ale tiež v tom, že determinuje postup Katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Aktuálny postup Katastrálnych úradov

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej „Úrad“), ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.

Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Súčasný postup Katastrálnych úradov však podľa nášho názoru koliduje s niektorými procesnými zásadami.

Možný nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva.

Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.

Pokiaľ teda kupujúci nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva (pretože ešte nie je vlastník), zamietnutím žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by došlo k odňatiu spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné. Navyše, okruh žalôb je v Civilnom sporovom poriadku uvedený len demonštratívne, teda ani z uvedeného nemožno namietať neprípustnosť takejto žaloby.

Možná kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu, platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť). Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil. Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.

Z hľadiska uplatňovania vyššie uvedených princípov by mal Katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu od zmluvy. Ak by kupujúci odstúpenie od zmluvy namietal, bolo by úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať, že odstúpenie od zmluvy (súkromná listina) je platné a údaje na liste vlastníctva (verejná listina) nie sú zapísané správne.

Možná kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa nášho názoru, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania. Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil). Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.

Keďže postup katastrálnych úradov vychádza z rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR, na zmenu tohto postupu bude zrejme potrebná zmena legislatívy, resp. zmena judikatúry, ktorá by mala vziať na zreteľ aj procesné dôsledky ďalšieho postupu Katastrálnych úradov.

Premlčanie práva na odstúpenie od zmluvy

Zrejme ste už počuli, že niektoré Vaše práva nemôžete vykonať kedykoľvek a že existuje premlčacia doba, ktorá časovo ohraničuje Vašu možnosť uplatniť alebo vykonať svoje práva. Takto časovo ohraničené sú skoro všetky majetkové práva (právo na zaplatenie kúpnej ceny, právo na vrátenie požičanej veci a podobne). Možno ste tiež už počuli, že premlčacia doba je vo všeobecnosti trojročná pri občianskoprávnych veciach a štvorročná pri obchodnoprávnych veciach. Počuli ste už ale, že aj právo na odstúpenie od zmluvy môže byť premlčané?

Právo na odstúpenie od zmluvy je majetkovým právom. Preto sa podľa Občianskeho zákonníka premlčuje. Premlčacia doba je trojročná a začína plynúť odo dňa, kedy bolo možné od zmluvy odstúpiť prvýkrát.

Podľa Obchodného zákonníka sa právo na odstúpenie od zmluvy premlčuje za štyri roky odo dňa, kedy ho bolo možné vykonať po prvýkrát.

#

tags: #vzdanie #sa #práva #na #odstúpenie #od