Zúženie BSM a Kúpna Zmluva Nehnuteľnosti: Ako Nadobudnúť Nehnuteľnosť do Výlučného Vlastníctva Počas Manželstva

Článok sa zaoberá problematikou zúženia bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) v kontexte kúpy nehnuteľnosti a možnosťami, ako nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva jedného z manželov počas trvania manželstva. Vysvetľuje, ako možno zúžiť BSM a aké sú zákonné požiadavky na platnosť takejto dohody.

Úvod do Bezpodielového Spoluvlastníctva Manželov (BSM)

BSM predstavuje majetkový režim medzi manželmi, ktorý vzniká priamo zo zákona, konkrétne zo zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Bezpodielovosť vyjadruje, že ani jeden z manželov nemá určený podiel na vlastníctve konkrétnej veci. Všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, spadá do BSM. Dôležité je zdôrazniť, že slovenský právny poriadok neumožňuje uzatvárať predmanželské zmluvy týkajúce sa nadobúdania majetku počas manželstva. BSM zaniká až zánikom manželstva, vyhlásením konkurzu na jedného z manželov alebo právoplatným rozhodnutím súdu o prepadnutí majetku jedného z manželov.

Zúženie BSM: Modifikácia Majetkových Vzťahov Manželov

Občiansky zákonník v ustanovení § 143a upravuje možnosti modifikácie BSM, teda dohody, ktorými je možné upraviť rozsah bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Najčastejšie dochádza k rozšíreniu BSM, k dohode o vzniku BSM ku dňu zániku manželstva či k zúženiu BSM. Zúženie BSM je jednou z možností, ako môžu manželia modifikovať BSM.

Možnosti Zúženia BSM

Slovenský právny poriadok umožňuje manželom počas trvania manželstva zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Táto možnosť slúži na predchádzanie sporom o rozdelenie majetku po rozvode, pretože majetok, ktorý je predmetom zúženia, sa stáva výlučným vlastníctvom manžela, ktorý ho má nadobudnúť.

Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Dohodou si teda manželia môžu jednak rozšíriť rozsah vecí nadobúdaných do BSM alebo ho zúžiť.

Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

Zúženie BSM sa môže týkať nielen aktív (teda nadobudnutia majetku len jedným z manželov) ale aj pasív (teda nadobudnutie záväzku napr. z úveru len jedným z manželov).

Prípady, Kedy Majetok Nespadá do BSM

Zákon definuje majetok, ktorý do BSM nespadá. Ide o nehnuteľnosti nadobudnuté dedičstvom, darom, v rámci reštitúcie, či získané za prostriedky patriace výlučne jednému z manželov.

Forma Dohody o Zúžení BSM

Dohoda o zúžení BSM musí mať obligatórne formu notárskej zápisnice podľa ustanovenie § 46 zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších právnych predpisov. Pri nedodržaní zákonom stanovenej formy by sme museli považovať tento právny úkon za absolútne neplatný v zmysle ustanovenia § 40 ods. 1 OZ. Dohodu o zúžení BSM môže v praxi vypracovať iba notár vo forme notárskej zápisnice.

Dohoda, ktorou si manželia zúžia bezpodielové spoluvlastníctvo si však vyžaduje formu notárskej zápisnice inak sa bude považovať za absolútne neplatnú v súlade s § 40 ods. 1 OZ.

Časové Obmedzenia a Účinnosť Dohody

Dohodu o zúžení BSM nie je možné uzatvoriť pred manželstvom, nakoľko právny poriadok Slovenska nepozná pojem predmanželskej zmluvy. Keďže účinky nastávajú tzv. pro futura, t.z. do budúcna, nie je možné takouto dohodou zúžiť rozsah bezpodielového spoluvlastníctva do minulosti resp. nie je možné zasahovať do vlastníckych práv už existujúcich. Dohoda o zúžení BSM sa nemôže vzťahovať na veci, ktoré manželia nadobudli ešte pred uzatvorením dohody o zúžení BSM, ale len na tie veci, ktoré sa stanú predmetom BSM v budúcnosti po uzatvorení dohody o zúžení BSM.

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

Dohoda o zúžení BSM podľa § 143a Občianskeho zákonníka týkajúca sa nehnuteľností nadobúda účinky až vkladom do katastra nehnuteľností. Ako taká sa bez ďalšieho do katastra nehnuteľností nezapisuje vkladom ani iným zápisom.

Vzťah k Tretím Osobám

Manželia sa môžu tejto dohody dovolávať voči tretím osobám len v tom prípade, ak bola dohoda o zúžení BSM tretej osobe známa.

Dohoda, ktorú by ste uzavreli s manželkou ohľadne BSM, musí byť veriteľom známa. Vtedy by sa mohli domáhať úhrady dlhu len voči vašej manželke. Obligatórnosť notárskej zápisnice o dohode má dôležitý význam. Existencia dohody o zúžení BSM vo forme verejnej listiny (zápisnice) presúva dôkazné bremeno na toho, kto popiera jej obsah, a súčasne zamedzuje manželom (jednému z nich) popierať voči tretej osobe, že k uzavretiu takej dohody došlo.

Príklady a Praktické Využitie Zúženia BSM

Podstatou dohody o zúžení BSM je zúžiť rozsah BSM v porovnaní s rozsahom, ktorý ustanovuje Občiansky zákonník. Manželia sa môžu týmto spôsobom dohodnúť, že veci, ktoré by inak patrili do BSM, budú vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov napr. vyplatený príjem je štandardne predmetom BSM, avšak manželia sa môžu dohodnúť práve dohodou o zúžení BSM, že tento príjem bude výlučným vlastníctvom manžela, ktorému je vyplatený. Obdobne je možné dohodou zúžiť bezpodielového spoluvlastníctvo tak, že veci, ktoré by inak boli predmetom BSM budú predmetom podielového spoluvlastníctva.

Zúženie BSM sa v praxi pomerne často využíva v prípade, ak si chcel jeden z manželov na trvania manželstva zobrať úver v banke výlučne na seba. V týchto prípadoch bude banka od žiadateľa o úver, ktorý je ženatý / vydatá žiadať predloženie dohody o zúžení BSM, ktorá musí byť vyhotovená vo forme notárskej zápisnice.

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

Obsahom dohody o zúžení BSM môže byť aj skutočnosť, že všetky veci nadobudnuté na základe kúpnej zmluvy, prípadne kúpnej zmluvy s vopred určeným obsahom, budú vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, prípadne v podielovom spoluvlastníctve oboch manželov.

Zúženie BSM a Podnikanie

Súd na návrh zruší bezpodielové spoluvlastníctvo manželov v prípade, že jeden z manželov získal oprávnenie na podnikateľskú činnosť. Návrh môže podať ten z manželov, ktorý nezískal oprávnenie na podnikateľskú činnosť.

Príklad z Praxe a Riešenie Konkrétnej Situácie

Vzhľadom na to, že si chcem kúpiť byt, vystupuje do popredia problém ako si ošetriť to, aby manželka nemala nárok na ten byt. Dohodli sme sa, že rozvádzať sa v danom období nebudeme.

Riešenie: Ak máte obavu, aby si vaša manželka nenárokovala byt, ktorý si mienite kúpiť, vyzvite manželku (napokon ide o váš spoločný záujem) a navštívte notára. Z dikcie zákona vyplýva, že dohoda o zúžení BSM sa môže vzťahovať aj na budúci majetok. V dohode o zúžení BSM sa uvedie, že došlo k predaji spoločného domu, ďalej spôsob akým ste si podelili zisk z jeho predaja a súčasne treba uviesť, že tieto peniaze chcete vyňať z BSM a použiť ich výlučne za účelom kúpy bytu, pričom tento bude patriť do vášho výlučného vlastníctva. V prípade rozvodu tak nebudete musieť mať obavu, že by tento byt bol poňatý ako predmet BSM. Keďže ide o nehnuteľnú vec (hoci aj budúcu), dohoda nadobúda účinnosť vkladom do katastra nehnuteľností. Táto dohoda tak tvorí prílohu návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu.

Alternatívne Spôsoby Nadobudnutia Nehnuteľnosti Mimo BSM

Ak chcete nehnuteľnosť nadobudnúť do svojho výlučného vlastníctva je potrebné, aby notárska zápisnica bola spísaná pred uzatvorením kúpnej zmluvy a zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Spätne nie je možné ani notárskou zápisnicou vylúčiť nadobudnutú nehnuteľnosť z BSM.

Ďalšou možnosťou je, žeby nehnuteľnosť kúpila vaša sestra alebo mama a potom aby ste ju dostali do daru.

Kúpna Zmluva a Dohoda o Zúžení BSM: Súvislosti

K dohode o zúžení BSM notár môže spísať aj kúpnu zmluvu alebo darovaciu zmluvu, návrh na vklad do katastra, podať všetko elektronicky do katastra, čím ušetríte 48 € na správnom poplatku a povolenie vkladu bude trvať len 20 dní.

Kontroverzie a Rôzne Názory

V literatúre a aplikačnej praxi sa vyskytujú rôzne názory na to, či sa dohoda podľa § 143a ods. 1 OZ môže týkať iba jednotlivých konkrétnych častí majetku (ad concretum) alebo iba všeobecnej zmeny rozšírenia alebo zúženia predmetu bezpodielového spoluvlastníctva manželov vymedzeného v § 143 OZ (ad abstractum).

Na jednej strane sa argumentuje znením tohto zákonného ustanovenia a úmyslom zákonodarcu umožniť modifikáciu iba všeobecne vo vzťahu k zákonnému vymedzeniu predmetu bezpodielového spoluvlastníctva. Podľa uvedeného výkladu je neprípustné takúto dohodu formulovať konkrétne. Dohoda uzatvorená podľa § 143a OZ môže mať za následok iba rozšírenie alebo zúženie rozsahu bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorý je upravený v § 143 OZ a nemôže sa vzťahovať iba na individuálne určené časti majetku.

Zástancovia opačného názoru považujú uvedený výklad za neprípustne reštriktívny s poukazom na to, že občianske právo je založené na princípe zmluvnej voľnosti, ktorý môže byť obmedzený iba zákonom, a nie povahou veci a ktorý preto pripúšťa dohodou podľa § 143a OZ upraviť aj práva a povinnosti manželov vo vzťahu k jednotlivým veciam. Domnievame sa, že je namieste vychádzať z princípu zmluvnej autonómie v oblasti majetkových vzťahov medzi manželmi, a preto žiaduce pripustiť výklad, podľa ktorého manželia môžu rozsah bezpodielového spoluvlastníctva upraviť zmluvne odlišne od zákona aj vo vzťahu k jednotlivým individuálne určeným majetkovým hodnotám.

tags: #vzor #kúpnej #zmluvy #nehnuteľnosti #zúženie #BSM