Vzor Sprostredkovateľskej Zmluvy na Nehnuteľnosti: Kompletný Prehľad

Sprostredkovateľská zmluva je dôležitý právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi záujemcom (napr. predávajúcim nehnuteľnosti) a sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o sprostredkovateľskej zmluve, jej typoch, náležitostiach a dôležitých aspektoch, na ktoré by ste mali dbať pred jej podpísaním.

Úvod do Sprostredkovateľskej Zmluvy

Realitné kancelárie často využívajú inštitút sprostredkovateľskej zmluvy pri predaji nehnuteľností. V zmysle § 774 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľská zmluva zaväzuje sprostredkovateľa vyvíjať činnosť, ktorá vedie k príležitosti pre záujemcu uzavrieť zmluvu s treťou osobou. Záujemca sa na oplátku zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosť sprostredkovateľa vedie k uzavretiu zmluvy.

Typy Sprostredkovateľských Zmlúv

Sprostredkovateľskú zmluvu možno uzatvoriť ako exkluzívnu alebo neexkluzívnu.

Exkluzívna Zmluva (Zmluva o Výhradnom Zastúpení)

Exkluzívna zmluva znamená, že iba jedna realitná kancelária má právo predávať nehnuteľnosť. Predávajúci sa zaväzuje, že ak si sám nájde záujemcu, obráti sa na realitnú kanceláriu, s ktorou má podpísanú zmluvu, a zabezpečí jej celý právny servis.

Výhody exkluzívnej zmluvy:

• Kompletný servis: Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie.
• Dosiahnutie najvyššej predajnej ceny: Realitná kancelária sa plne sústredí na predaj danej nehnuteľnosti.

Nevýhody exkluzívnej zmluvy:

• Obmedzené dispozičné právo: Klientovo právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené.
• Zmluvná pokuta: Realitné kancelárie si v prípade porušenia exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu.

Neexkluzívna Zmluva

Neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu predávať nehnuteľnosť aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. V prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie, má povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu nehnuteľnosť predáva.

Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

Výhody neexkluzívnej zmluvy:

• Flexibilita: Predávajúci môže predávať nehnuteľnosť aj sám alebo prostredníctvom viacerých realitných kancelárií.
• Širší záber: Teoreticky, viac realitných kancelárií môže osloviť viac potenciálnych kupujúcich.

Nevýhody neexkluzívnej zmluvy:

• Nedôvera kupujúcich: Inzeráty od rôznych realitných kancelárií na rovnakú nehnuteľnosť s rôznymi údajmi môžu vzbudzovať nedôveru u kupujúcich.
• Pocit ťažko predajnej nehnuteľnosti: Kupujúci môžu nadobudnúť dojem, že ide o ťažko predajnú nehnuteľnosť, a vyčkávajú na zníženie ceny.
• Rozdrobená snaha: Žiadna z realitných kancelárií sa nemusí plne venovať predaju nehnuteľnosti.

Právo na Odmenu Sprostredkovateľa

Pre vznik práva na odmenu sprostredkovateľa musia byť splnené dve podmienky:

1. Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu.
2. Zmluva bola uzavretá pričinením sprostredkovateľa.

Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak bola zmluva uzavretá bez jeho aktívnej účasti. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Zmluvná Pokuta

Realitné kancelárie si v exkluzívnych zmluvách často zakotvujú zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy klientom. Ak je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy, klient je povinný ju zaplatiť, avšak len ak je primeraná. Súd má právo neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Trvanie a Ukončenie Zmluvy

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať, iba ak to zmluva umožňuje. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených v zmluve alebo v Občianskom zákonníku (napr. ak bola zmluva uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Odporúčania pre Klientov

Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je uzatváranie exkluzívnych zmlúv značne nevýhodné. Ak chcete predať nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, odporúča sa uzavrieť neexkluzívnu zmluvu a dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi.

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

Čo má obsahovať zmluva o sprostredkovaní?

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán - je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ.
• Výška odmeny - sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán - čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie - sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa.
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.

Právny Základ Zmluvy o Sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Rozdiel Medzi Zmluvou o Sprostredkovaní a Sprostredkovateľskou Zmluvou

Náš právny poriadok však pozná okrem zmluvy o sprostredkovaní aj sprostredkovateľskú zmluvu. Aký je rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľkou zmluvou?

• Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorú uzatvárajú dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou. Záujemcom aj sprostredkovateľom je podnikateľ.
• Sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy, ktorá je upravená v ustanoveniach § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Jej podstatou je tiež obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu s treťou osobou, za čo sprostredkovateľovi patrí odmena. Sprostredkovateľskú zmluvu však uzatvárajú dve fyzické osoby, nepodnikatelia. Tí si však môžu vybrať a môžu uzatvoriť namiesto sprostredkovateľskej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Podnikatelia si však vybrať nemôžu a môžu uzatvoriť len zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Rovnako v prípade, ak zmluvu uzatvára podnikateľ s fyzickou osobou, uzatvárajú spravidla sprostredkovateľskú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Môžu sa však dohodnúť, že uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Rozdiel Medzi Zmluvou o Sprostredkovaní a Zmluvou o Obchodnom Zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení predstavuje ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je veľmi podobná čo do obsahu so zmluvou o sprostredkovaní. Aký je rozdiel medzi týmito zmluvami?

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Znie to veľmi podobne ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Tri Možnosti, Kedy Vzniká Sprostredkovateľovi Nárok na Odmenu (Províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností.

1. Po uzavretí zmluvy s treťou osobou: Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou.
2. Zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu: Nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu.
3. Po splnení záväzku treťou osobou: Sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy.

Všeobecné Ustanovenia Občianskeho Zákonníka

Zo všeobecných ustanovení OZ vyplýva, že záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Záver

Sprostredkovateľská zmluva je komplexný právny dokument, ktorý si vyžaduje dôkladné preštudovanie a porozumenie. Pred jej podpísaním je dôležité zvážiť všetky pre a proti, vybrať si správny typ zmluvy a v prípade nejasností sa poradiť s právnikom. Dôkladná príprava a informovanosť vám pomôžu vyhnúť sa potenciálnym problémom a zabezpečiť úspešný predaj alebo kúpu nehnuteľnosti.

Vzor Zmluvy o Sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní

tags: #vzor #sprostredkovatelska #zmluva #na #nehnutelnosti