Vzor Zmluvy o Zložení Zálohy na Kúpu Nehnuteľnosti: Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na problematiku rezervačných zmlúv pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku. Zameriame sa na rozdiely medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, platbu rezervačného poplatku, náležitosti rezervačnej zmluvy a dôležitosť písomnej formy zmluvy.

Čo je Rezervačná Zmluva na Byt?

S rezervačnou zmluvou sa stretnete najmä pri kúpe bytu cez realitnú kanceláriu. Jej hlavným cieľom je odplatná rezervácia bytu za dohodnutú cenu na určitý čas. Počas tejto doby sa predávajúci zaväzuje, že byt neponúkne na predaj iným záujemcom, neprevádza ho, nezaťaží (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom) ani nezmení jeho stav, pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodnú. Zároveň sa zmluvné strany zaväzujú poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri prevode vlastníckeho práva k bytu (podpis kúpnej zmluvy, záložných zmlúv pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva je štandardne odplatná, pričom odplata sa nazýva rezervačný poplatok. Tento poplatok pokrýva možnosť kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť v stanovenej lehote a zabezpečenie služieb spojených s predajom (napr. vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie ohľadom zápisu vlastníckeho práva do katastra).

V praxi sa stretnete s dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo trojstrannou rezervačnou zmluvou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Dôležité je rozlišovať rezervačnú zmluvu a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože ide o dva odlišné typy zmlúv s rôznymi špecifikami.

Prečítajte si tiež: Ako vyplniť žiadosť o príspevok na rekreáciu?

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

Niekedy sa pod pojmom "rezervačná zmluva" podpisujú zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak "rezervačná zmluva" obsahuje náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na ňu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, bez ohľadu na jej názov.

Hlavné rozdiely:

• Rezervačná zmluva:

  • Považuje sa za inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
  • Kupujúci má právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok kúpiť nehnuteľnosť, ale nemá povinnosť.
  • Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane kupujúceho, rezervačný poplatok patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) za poskytnutú službu rezervácie (výhradné právo kúpy) alebo za zabezpečenie iných služieb spojených s predajom (napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky).
  • Pre kupujúceho predstavuje menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

  • Upravená v § 50a Občianskeho zákonníka.
  • Zmluvné strany majú povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu za podmienok stanovených v zmluve o budúcej kúpnej zmluve. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
  • Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane kupujúceho a bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo rezervačný poplatok), preddavok patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako zmluvná pokuta (kupujúci porušil povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu). Zmluvná pokuta musí byť dohodnutá v zmluve, inak by pri nevrátení preddavku došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Dôležitý tip: Ak uzatvárate zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na účely rezervácie bytu, uistite sa, že obsahuje všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, inak bude zmluva neplatná.

Práva Dotknutej Osoby pri Spracovaní Osobných Údajov

Realitné kancelárie sú povinné chrániť osobné údaje klientov v súlade s Nariadením Európskeho parlamentu a rady (EÚ) 2016/679 (GDPR) a zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.

Prečítajte si tiež: Vzor striedavej starostlivosti

Medzi práva dotknutej osoby patrí:

• Právo na informácie: Máte právo byť informovaný o účele spracovania osobných údajov, dobe uchovávania, príjemcoch údajov a ďalších skutočnostiach.
• Právo na prístup k osobným údajom: Máte právo získať potvrdenie o tom, či sa spracúvajú vaše osobné údaje, a ak áno, máte právo na prístup k nim.
• Právo na opravu osobných údajov: Máte právo žiadať opravu nesprávnych alebo neúplných osobných údajov.
• Právo na výmaz osobných údajov ("právo byť zabudnutý"): Máte právo žiadať výmaz osobných údajov, ak už nie sú potrebné na účel, na ktorý boli získané, alebo ak odvoláte súhlas so spracovaním.
• Právo na obmedzenie spracúvania osobných údajov: V zákonom stanovených prípadoch máte právo žiadať obmedzenie spracúvania vašich osobných údajov.
• Právo na prenosnosť osobných údajov: Máte právo získať svoje osobné údaje v štruktúrovanom, bežne používanom a strojovo čitateľnom formáte a preniesť ich k inému prevádzkovateľovi.
• Právo namietať spracúvanie osobných údajov: Ak je spracúvanie založené na legitímnom záujme prevádzkovateľa alebo na priamom marketingu, máte právo namietať spracúvanie.
• Právo na neúčinnosť automatizovaného individuálneho rozhodovania vrátane profilovania: Máte právo, aby sa na vás nevzťahovalo rozhodnutie založené výlučne na automatizovanom spracúvaní, vrátane profilovania, ktoré má pre vás právne účinky alebo vás významne ovplyvňuje.
• Právo podať návrh na začatie konania o ochrane osobných údajov: Ak sa domnievate, že spracúvanie vašich osobných údajov je v rozpore so zákonom, máte právo podať návrh na Úrad na ochranu osobných údajov.

Zloženie Zálohy (Rezervačného Poplatku) a Odstúpenie od Zmluvy

Ak ste uzatvorili rezervačnú zmluvu a zaplatili rezervačný poplatok, ale ku kúpe nehnuteľnosti nedôjde, je dôležité vedieť, či môžete odstúpiť od zmluvy a žiadať vrátenie poplatku.

Dôvody pre vrátenie rezervačného poplatku:

• Dôvody na strane predávajúceho: Ak predávajúci poruší zmluvu (napr. ponúkne nehnuteľnosť inému záujemcovi) alebo sa rozhodne nehnuteľnosť nepredať, máte nárok na vrátenie rezervačného poplatku.
• Nedostatky nehnuteľnosti: Ak sa po podpise rezervačnej zmluvy zistia závažné nedostatky nehnuteľnosti, ktoré neboli známe pri obhliadke, môžete mať právo odstúpiť od zmluvy a žiadať vrátenie poplatku.
• Neodsúhlasenie hypotéky: Ak vám banka neschváli hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, je dôležité, či rezervačná zmluva túto situáciu pokrýva. Niektoré zmluvy umožňujú vrátenie rezervačného poplatku v prípade neodsúhlasenia hypotéky, iné nie.

Dôvody pre prepadnutie rezervačného poplatku:

• Dôvody na strane kupujúceho: Ak si kúpu rozmyslíte alebo vám banka neschváli hypotéku (a zmluva túto situáciu nepokrýva), rezervačný poplatok zvyčajne prepadne predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii).

Dôležité: Pred podpisom rezervačnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam, vrátane podmienok vrátenia alebo prepadnutia rezervačného poplatku. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.

Zastupovanie pri Kúpe/Predaji Nehnuteľnosti - Plnomocenstvo

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti sa môže stať, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky prítomný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V takom prípade je možné využiť plnomocenstvo.

• Generálna plná moc (Všeobecné plnomocenstvo): Oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku.
• Osobitná plná moc: Vzťahuje sa len na konkrétnu záležitosť alebo má vymedzené právne úkony.

Banky pri riešení hypotéky zvyčajne neakceptujú generálnu plnú moc a vyžadujú osobitnú plnú moc na ich tlačive.## Dôležité úkony, ktoré je možné realizovať so splnomocnencom:

• Podanie žiadosti o hypotéku (odporúča sa špeciálne splnomocnenie na tlačive banky).
• Podpis kúpnej zmluvy.
• Podpis úverovej zmluvy (opäť sa odporúča osobitné splnomocnenie na tlačive banky).
• Vklad na kataster (podpis na Návrhu na vklad nemusí byť notársky overený).
• Úkony nad bežným účtom (otvorenie, zrušenie).

Záložné zmluvy nie je možné podpisovať na základe plnej moci (od 1. mája 2014). Podpis musí byť overený na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (alebo na ambasáde Českej republiky) alebo u notára s tzv. Apostille.

Neplatný je právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa (§ 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z.).

Realitná Kancelária: Výhradná vs. Nevýhradná Zmluva

• Výhradná zmluva (Exkluzívna zmluva): Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Predávajúci splnomocňuje realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti.
• Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj vlastnými silami aj cez niekoľko realitných kancelárií. Majiteľ platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Dôležité: Viac realitných kancelárií predávajúcich tú istú nehnuteľnosť môže vzbudzovať u kupujúcich nedôveru.

Prečítajte si tiež: Rozhodnutie ÚPSVaR a odvolanie

Ďalšie Dôležité Aspekty

• Dohoda o zložení blokovacieho depozitu: Klient podpisuje so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) v prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. Musí byť presne vyšpecifikovaná kúpna cena a podmienky obchodu.
• Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
• Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú.
• List vlastníctva: Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
• Návrh na vklad: Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu.
• Hypotekárny úver: Úver, ktorého splácanie vrátane príslušenstva je zaistené záložným právom k nehnuteľnosti.
• Dražba: Verejné konanie, pri ktorom sa ponúka určitá vec neurčitému počtu osôb na vopred dohodnutom mieste za účelom vydraženia tomu, kto urobí najvyššiu ponuku za predpokladu, že splní podmienky pre tento predaj stanovené v dražobnej vyhláške.
• Záložné právo: Slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy.
• Predkupné právo: Zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému.
• Vecné bremená: Obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať.
• Exekúcia: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom.
• Úpadok: Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nelikvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív.

tags: #vzor #zmluva #o #zložení #zálohy #na