Vzory žiadostí a náležitosti dlhodobého prenájmu bytu na Slovensku

Prenájom bytu predstavuje dôležitý aspekt bývania pre mnohých ľudí na Slovensku. Či už ste cudzinec hľadajúci si dočasné bývanie alebo domáci, ktorý preferuje flexibilitu prenájmu pred vlastníctvom, správne pochopenie náležitostí a vzorov žiadostí o dlhodobý prenájom je kľúčové. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o procese prenájmu bytu, zameriava sa na potrebné dokumenty, práva a povinnosti oboch strán, ako aj na daňové aspekty pre prenajímateľov.

Možnosti prenájmu a hľadanie ubytovania

Na Slovensku existuje viacero možností prenájmu, ktoré sa líšia v závislosti od vašich potrieb a finančných možností. Môžete si prenajať:

• Celý byt alebo rodinný dom: Táto možnosť poskytuje najväčšie súkromie a priestor.
• Jednu izbu v byte alebo časť domu: Táto možnosť je cenovo dostupnejšia a vhodná pre jednotlivcov.

Ubytovanie je možné hľadať priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo prostredníctvom realitných kancelárií.

Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Tieto informácie sú určené pre cudzincov, ktorí na Slovensku majú alebo si hľadajú súkromné/dlhodobé ubytovanie na prenájom.

Nájomná zmluva: Základný dokument pre prenájom

Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu a zabezpečuje ju vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. Môže byť uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca príspevkom na dieťa

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Podľa Občianskeho zákonníka musí zmluva o nájme bytu obsahovať:

• Označenie zmluvných strán:
  • Prenajímateľ:
    • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
    • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
    • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať.
  • Nájomca: Rovnaké údaje ako pri prenajímateľovi.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.
• Výšku nájomného: Nájomné sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške mesačne (ďalej len „Nájomné“).
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (Úhrady): V uvedenej sume nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu a jeho príslušenstva (ďalej len „Úhrady“). Nájomca sa zaväzuje platiť Úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu.
• Spôsob platby a termín úhrady nájomného: Nájomné a Úhrady sú splatné vždy k kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu za ktorý sa platí.
• Opis príslušenstva a stavu bytu: Rozsah vybavenia a zariadenia predmetu nájmu je podrobne špecifikovaný v článku I. tejto nájomnej zmluvy.

Nájomná zmluva na byt by tiež mala obsahovať aj spôsob platby a termín dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť, opis príslušenstva a stavu bytu. V nájomnej zmluve je vhodné uviesť aj podmienky, za akých môže byť výška nájomného navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) respektíve znížená (napr. Zákon vyslovene nestanovuje, že nájomná zmluva na byt musí mať písomnú podobu. Ak sa zmluva o prenájme bytu neuzavrie písomne, vyhotoví sa aspoň zápisnica o jej obsahu.

Ďalšie dôležité ustanovenia v nájomnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré chránia záujmy oboch strán:

• Doba trvania nájmu: Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
• Podmienky zvyšovania nájomného: Účastníci sa dohodli, že výška Nájomného sa bude automaticky prispôsobovať vývoju inflácie, a to tak, že prenajímateľ je za trvanie nájmu vždy k 1.jaunáru príslušného roka, počínajúc rokom, ktorý je o 1 vyšší ako rok uzatvorenia zmluvy o prenájme, oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o ročnú mieru inflácie na základe údajov Slovenského štatistického úradu.
• Zmluvná pokuta: Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania; nárok na náhradu škody a nárok na zákonný úrok z omeškania resp.
• Depozit (kaucia): Nájomca je povinný pri podpise tejto zmluvy zložiť u prenajímateľa depozit vo výške . Depozit zložený podľa tohto článku nie je príjmom prenajímateľa z prenájmu. Nájomca nemá právo požadovať vrátenie depozitu počas trvania nájmu. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit nájomcovi v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť najneskôr do 1 mesiaca od skončenia nájmu.
• Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa: Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti.
• Drobné opravy a údržba: Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba upravuje osobitný predpis. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Stavebné úpravy: V zmluve je možné si dohodnúť možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy, (napr. Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy na alebo v predmete nájmu a iné podstatné zmeny predmetu nájmu iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.
• Výpovedná lehota: Nájomca môže prenajímateľovi písomne vypovedať nájom v zmysle predpisov platných v Slovenskej republike. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvne strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace.
• Nočný kľud: Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov.
• Spôsob riešenia sporov: Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom ustanoveným do funkcie "vybranou osobou" podľa § 6 ods. 3 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní a to spoločnosťou Rozhodcovské konanie SR s.r.o, so sídlom: Žilinská 14, 81105 Bratislava (www.rsba.sk) podľa pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. 55/2018, značka: O000088. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi SR a to jedným rozhodcom. Rozhodcom v spore môže byť aj štatutárny orgán vybranej osoby.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ má práva a povinnosti:

• Prenajímateľ zabezpečí priestory k dispozícii včas pred začiatkom nájmu.
• Počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.
• Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.
• Po skončení nájmu je nájomca povinný odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie. V prípade nesplnenia tejto povinnosti vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutej škody. O prevzatí / odovzdaní nehnuteľnosti spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená jeho stav a prípadné škody; každá zo zmluvných strán obdrží jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma zmluvnými stranami. V prípade, ak nájomca odmietne byť prítomný pri vyhotovení odovzdávacieho protokolu, prenajímateľ je oprávnený prizvať tretiu osobu, za prítomnosti ktorej bude spísaný odovzdávací protokol.
• Nájomca berie na vedomie, že v prípade, ak nájomca predmet nájmu po skončení nájmu neopustí (nevyprace) má prenajímateľ nárok na náhradu za užívanie nehnuteľnosti nájomcom vo výške pôvodne dojednaného nájomného, vrátane nároku na zmluvnú pokutu vo výške 20 % z pôvodne dojednaného nájomného a to za každý čo i len začatý mesiac užívania nehnuteľnosti po skončení nájmu.

Nájomca má práva a povinnosti:

• Nájomca je povinný opustiť prenajaté priestory podľa dohody po ukončení akcie.
• Nájomca vráti prenajímateľovi prenajaté priestory v stave, v akom ich prebral a majetok tiež.
• Nájomca zodpovedá za škody spôsobené pri užívaní prenajatých priestorov nájomcom alebo osobami, ktoré majú vzťah k nájomcovi a zabezpečí ich odstránenie na svoje náklady.
• Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
• Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.
• Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
• Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť.
• Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.
• Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Ukončenie nájmu

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Prečítajte si tiež: Zoznam zakázaných maskovacích vzorov

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Daňové povinnosti prenajímateľa

Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.

Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Daňové priznanie

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

Medzi výdavky na energie patrí:

Prečítajte si tiež: Vzory podstatných mien: Ako ich efektívne učiť?

• pitná a úžitková voda;
• teplo na kúrenie;
• elektrická energia a plyn.

Výdavky na ostatné služby sú:

• použitie výťahu;
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;
• odvádzanie odpadovej vody;
• odvoz smetí;
• čistenie žúmp a komínov;
• koncesionárske poplatky;
• a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Miestne dane a poplatky

Pre vyrubenie dane z nehnuteľností je rozhodujúci stav v katastri nehnuteľností k 1. januáru zdaňovacieho obdobia (príslušného kalendárneho roka), pričom daňový subjekt musí podať daňové priznanie na predpísaných tlačivách do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Ak je pozemok, stavba alebo byt a nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom daní je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daň zo stavieb - doklad preukazujúci nadobudnutie stavby (list vlastníctva, pri novostavbe kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o vklade kúpno-predajnej zmluvy do katastra). Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Daň za psa upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej „zákon"). Týmto zákonom sa ustanovujú miestne dane a miestne poplatky, ktoré môže ukladať mesto, obec alebo vyšší územný celok. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa pes stal predmetom dane a zaniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom daňovník už nie je vlastníkom alebo držiteľom psa. Daň nie je povinný platiť vlastník, resp. Oslobodenie alebo zníženie dane je nutné preukázať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Pre psov starých 6 mesiacov a viac, daňová povinnosť vzniká 1. dňom nasledujúceho mesiaca, kedy dovŕšil pes 6 mesiacov. Miestne príslušnou obcou je obec, na ktorej území je pes chovaný. Ak žije viacero osôb v spoločnej domácnosti, môže poplatkovú povinnosť prevziať na seba jeden z nich. Túto povinnosť nesmie plniť alebo za iného prevziať osoba, ktorá sa dlhodobo zdržuje v zahraničí alebo je nezvestná.

Obec si môže ustanoviť vo svojom všeobecne záväznom nariadení sadzbu poplatku v rozsahu stanovenom zákonom. Obec môže poplatníkovi za určité obdobie, ktoré trvá viac ako 90 dní v priebehu zdaňovacieho obdobia a počas ktorého sa nezdržiava alebo sa nezdržiaval na území obce, poplatok znížiť alebo odpustiť. Podmienky spolu s potrebnými dokladmi na zníženie alebo odpustenie poplatku obec určí vo všeobecne záväznom nariadení. Podľa zákona môže obec poplatok znížiť alebo osoby úplne oslobodiť od poplatku aj za iných podmienok ako nezdržiavanie sa na území obce viac ako 90 dní. Rovnako však musia byť uvedené vo všeobecne záväznom nariadení.

Zásady prideľovania nájomných bytov

Zásady prideľovania nájomných bytov si určuje príslušná obec alebo mesto prostredníctvom svojich všeobecných záväzných nariadení v súlade s ustanoveniami zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, Občianskeho zákonníka, zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

tags: #vzory #žiadosti #o #dlhodobý #prenájom #bytu