Zaevidovanie dodatku k zmluve spoločenstve vlastníkov bytov: komplexný prehľad

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z nich je účasť na správe domu, ktorá sa môže realizovať prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len "spoločenstvo"). Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Právna úprava spoločenstiev je obsiahnutá najmä v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon o vlastníctve bytov").

Činnosť spoločenstva sa riadi zmluvou o spoločenstve, ktorá upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj vnútornú organizáciu spoločenstva. V priebehu existencie spoločenstva môže nastať potreba zmeniť alebo doplniť zmluvu o spoločenstve, čo sa realizuje prostredníctvom dodatku k zmluve. Tento článok sa zameriava na proces zaevidovania dodatku k zmluve o spoločenstve, jeho náležitosti a právne aspekty.

Založenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Prvoradým predpokladom zriadenia spoločenstva je nadobudnutie vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 4 zákona o vlastníctve bytov. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov vedeného okresným úradom v sídle kraja príslušným podľa sídla spoločenstva. Register spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov je zverejnený na internetovej stránke príslušných okresných úradov v sídle kraja.

Návrh na zápis do registra pri zriadení spoločenstva ako úplne prvej formy správy v dome je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri zmene formy správy podáva návrh splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Zmluva o spoločenstve a jej zmeny

Zmluva o spoločenstve je kľúčový dokument, ktorý upravuje fungovanie spoločenstva. V zmysle § 7a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, zmluva o spoločenstve obsahuje najmä:

Prečítajte si tiež: Ako získať príspevok na podnikanie

• Názov a sídlo spoločenstva
• Identifikačné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
• Údaje o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku
• Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov
• Spôsob správy domu a nakladania s fondom prevádzky, údržby a opráv
• Orgány spoločenstva a ich právomoci
• Spôsob rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov

V priebehu času môže nastať potreba zmeniť alebo doplniť zmluvu o spoločenstve. Dôvodom môže byť napríklad zmena právnych predpisov, zmena vlastníckych vzťahov, potreba úpravy vnútorných pravidiel spoločenstva alebo zmena spôsobu správy domu. Zmena zmluvy o spoločenstve sa realizuje prostredníctvom dodatku k zmluve.

Dodatok k zmluve o spoločenstve

Dodatok k zmluve o spoločenstve je písomný dokument, ktorý mení alebo dopĺňa pôvodnú zmluvu o spoločenstve. Dodatok musí byť schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a zmluvou o spoločenstve.

Náležitosti dodatku k zmluve

Dodatok k zmluve o spoločenstve musí obsahovať:

• Označenie, že ide o dodatok k zmluve o spoločenstve
• Identifikáciu pôvodnej zmluvy o spoločenstve (dátum uzavretia, číslo registrácie)
• Presné vymedzenie zmien alebo doplnení, ktoré sa v zmluve vykonávajú
• Dátum a miesto podpisu dodatku
• Podpisy osôb oprávnených konať v mene spoločenstva (napr. predseda spoločenstva)

Schvaľovanie dodatku k zmluve

Na schválenie dodatku k zmluve o spoločenstve sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zmluva o spoločenstve neurčuje inak. Hlasovanie o dodatku sa môže uskutočniť na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. O výsledku hlasovania sa vyhotovuje zápisnica, ktorá je prílohou dodatku k zmluve.

Zaevidovanie dodatku k zmluve v registri spoločenstiev

Zápisu do registra podlieha i zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Návrh na zápis podáva predseda ako štatutárny orgán spoločenstva do 15 dní odo dňa, keď nastala zmena. Pravosť podpisu predsedu na návrhu musí byť úradne osvedčená. K návrhu sa pripojí uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov o vykonaní zmeny zmluvy o spoločenstve vrátane výsledkov hlasovania, dodatok k zmluve o spoločenstve vo 2 vyhotoveniach a správny poplatok. Na konanie podľa zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sa nevzťahuje všeobecný predpis o správnom konaní.

Prečítajte si tiež: PN a evidencia na úrade

Konanie o registrácii sa začína dňom, keď bol správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra, ktorý obsahuje náležitosti ustanovené zákonom. V prípade predloženia neúplného návrhu správny orgán upozorní na nedostatky návrhu v 15 dňovej lehote odo dňa doručenia návrhu. Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania a v tejto lehote zašle vlastníkovi domu alebo splnomocnenému zástupcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra. Register je verejný zoznam vedený okresným úradom v sídle kraja.

Praktické aspekty zmien v spoločenstve

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry organizácie, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenia ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. Množstvo a veľkosť orgánov spoločenstva má byť adekvátna veľkosti spoločenstva, charakteru riešených úloh v rámci spoločenstva tak, aby mohlo pružne a efektívne riešiť vzniknuté problémy. Štruktúra spoločenstva sa teda môže líšiť od prípadu k prípadu, bude závisieť od toho, či spoločenstvo zamestnáva správcu nehnuteľnosti, od stupňa prístupnosti špecializovaných bytových služieb, ako aj od stupňa záujmu jednotlivých vlastníkov o spoločnú prácu orientovanú na zveľaďovanie spoločného majetku spoločenstva a na využitie ich odborných schopností v rámci spoločenstva.

Základná štruktúra orgánov spoločenstva vzniká už pri zriadení spoločenstva, no následne sa môže ďalej rozvíjať a zdokonaľovať na základe demokratického rozhodovania členov spoločenstva, ktoré v danej oblasti musí rešpektovať práva jednotlivých vlastníkov na spolurozhodovanie v spoločenstve. Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie. Zhromaždenie pozostáva zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov združených v spoločenstve. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva. Týmto má zároveň povinnosť sa zúčastňovať na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku. V prípade, že by nadpolovičná väčšina členov spoločenstva neplnila túto povinnosť, rozhodovanie spoločenstva by nebolo možné.

Zhromaždenie má oprávnenie meniť zmluvu o spoločenstve, prijímať rozhodnutia o zmene stanov a predpisov spoločenstva, voliť a odvolávať predsedu spoločenstva, prerokúvať a schvaľovať výročné správy výkonného výboru a revíznej komisie, schvaľovať ročnú uzávierku spoločenstva a rozhodovať o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo. Zhromaždenie sa zvoláva minimálne raz za rok.

Zrušenie a zánik spoločenstva

Spoločenstvo nemožno zrušiť rozhodnutím zhromaždenia ak nie je ku dňu zrušenia uzatvorená zmluva o výkone správy. Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie v prípadoch zlúčenia, splynutia a rozdelenia spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa primerane použijú ustanovenia Obchodného zákonníka, ak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neustanovuje inak. Osobitná úprava rieši na tomto úseku účelovosť použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv ako i úhrad za plnenia; naloženie s ich zostatkami a naloženie s likvidačným zostatkom.

Prečítajte si tiež: Ako sa zaevidovať na úrade práce po PN

Finančné aspekty

Podľa § 10 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Nakladanie s prostriedkami fondu si vlastníci môžu upraviť viacerými spôsobmi, pričom môžu zohľadniť najmä účel ich použitia a rozsah čerpania týchto prostriedkov. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely.

Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.

Daňové povinnosti a oznamovacie povinnosti

Spoločenstvo má určité daňové a oznamovacie povinnosti voči štátu. Medzi najčastejšie patria:

• Oznámenie o uzavretí dohody s daňovníkom o nevyberaní dane zrážkou podľa § 43 ods. 15 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o výške nepeňažného plnenia a dátume jeho poskytnutia podľa § 43 ods. 17 písm. e) zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o začatí poberania nepeňažných plnení podľa § 43 ods. 17 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o zrazení a odvedení dane vyberanej zrážkou podľa § 43 ods. 17 zákona o dani z príjmov
• Žiadosť o vydanie potvrdenia o zaplatení dane podľa § 51g ods. 2 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o zániku daňovej povinnosti podľa § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania podľa § 49 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o reverznom hybridnom subjekte podľa § 49a ods. 12 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o uzatvorení zmluvy s daňovníkom so sídlom alebo bydliskom v zahraničí podľa § 49a ods. 13 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o vykonanej úprave základu dane podľa § 17 ods. 31 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie držiteľa podľa § 49a ods. 14 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o vzniku stálej prevádzkarne podľa § 49a ods. 15 zákona o dani z príjmov
• Žiadosť o vrátenie dane podľa § 43 ods. 7 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie podľa § 7 zákona č. 519/2022 Z. z.
• Oznámenie o vyplatení, poukázaní alebo pripísaní úrokového príjmu podľa § 49a ods. 7 zákona č. 595/2003 Z. z.
• Oznámenie o zrazení a odvedení sumy na zabezpečenie dane § 44 ods. 7 zákona o dani z príjmov
• Žiadosť o vydanie potvrdenia o daňovej rezidencii podľa § 51g ods. 1 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie o výrobe destilátu podľa § 49a ods. 10 zákona o dani z príjmov
• Oznámenie zamestnávateľa, ktorý je platiteľom dane, o výške sumy zrazenej a odvedenej osobitnej dane podľa § 15a zákona č. 595/2003 Z. z.

Miestne dane a poplatky

Problematiku miestnych daní a poplatkov upravuje zákon NR SR č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov. Konkrétne náležitosti jednotlivých daní, ako sú sadzby daní, termíny splátok daní a pod. stanovuje obec vo Všeobecne záväznom nariadení. Medzi najčastejšie miestne dane a poplatky patria:

• Daň z nehnuteľností
• Daň za psa
• Daň za predajné automaty
• Daň za nevýherné hracie prístroje
• Poplatok za hrobové miesto na cintoríne
• Poplatok za vyhlásenie oznamu v miestnom rozhlase

tags: #zaevidovanie #dodatok #k #zmluve #spoločenstve #vlastníkov