Zámenná zmluva a jej daňové aspekty na Slovensku

Zámenná zmluva predstavuje zaujímavý právny inštitút, ktorý umožňuje výmenu vecí medzi dvoma stranami. V kontexte slovenského práva a daňových predpisov je dôležité poznať základné princípy a podmienky, ktoré sa na zámenné zmluvy vzťahujú, najmä ak ide o nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty zámennej zmluvy, s dôrazom na príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností.

Základný právny rámec zámennej zmluvy

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu sa primerane použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Znamená to, že zmluvné strany majú obdobné práva a povinnosti, ako vyplývajú z kúpnej zmluvy.

Povinné náležitosti zámennej zmluvy

Zámenná zmluva je veľmi podobná s kúpnou zmluvou. Pri zámennej zmluve sa zmluvné strany označujú ako zamieňajúci. Je potrebné špecifikovať, aké predmety by mali byť zamieňané. Taktiež si môžu zmluvné strany dohodnúť napr. aj záručnú dobu.

Predmet dane z príjmov pri zámennej zmluve

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou. Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy dochádza teda k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie od dane pri zámene nehnuteľností

V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Ak u fyzickej osoby A a fyzickej osoby B došlo na základe zámennej zmluvy k zámene ornej pôdy (nezaradenej do obchodného majetku), ktorú mali uvedené fyzické osoby vo vlastníctve viac ako päť rokov, nepeňažný príjem dosiahnutý z titulu zámeny nehnuteľností je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane a zdaneniu nepodlieha.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zrušením ťarchy

Príklad: Zámena ornej pôdy a daňová povinnosť

Fyzická osoba A (nepodnikateľ) zamenil ornú pôdu, ktorú má vo vlastníctve viac ako 5 rokov, za ornú pôdu, a to s fyzickou osobou B (nepodnikateľ), ktorá ornú pôdu vlastní tiež viac ako 5 rokov. Fyzická osoba A následne po 2 rokoch takto zamenenú ornú pôdu predá. V danom prípade je potrebné podľa zákona o dani z príjmov daňovo posúdiť jednak problematiku zámeny nehnuteľností - ornej pôdy a jednak následný predaj ornej pôdy, ktorá bola získaná zámenou. Ak fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ ornej pôdy do piatich rokov od jej nadobudnutia, podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Výdavky pri príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou

Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti (ornej pôdy) v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve (zákon č.382/2004 Z. z. o znalcoch a tlmočníkoch …). Ak fyzická osoba A pri nadobudnutí ornej pôdy zámenou zaplatila aj nejaký prípadný finančný doplatok, tento by bolo možné tiež uplatniť ako uznaný daňový výdavok k príjmu dosiahnutému z jej predaja.

Príklad: Výpočet základu dane pri zámene bytov

Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou v roku 2022 za kúpnu cenu vo výške 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou v roku 2023 za 200 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja daňovníci sa na základe zámennej zmluvy v roku 2025 dohodli, že si predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli, že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B 90 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 220 000 eur.

V dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 220 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou. Daňovník B získal nepeňažný príjem 120 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 90 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník A, t.j. v úhrne dosiahol príjem v sume 210 000 eur. Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Nakoľko obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu. Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 220 000 eur znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).

Prečítajte si tiež: Využitie Zámennej Zmluvy

Daňové priznanie a zámenná zmluva

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy, použije daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typ B. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky). Ak platí, že je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, takýto príjem sa v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu sa daňové priznanie nepodáva. Znamená to, že príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane z príjmov, sa nezarátava do hranice príjmov pre účely posúdenia vzniku povinnosti podať daňové priznanie.

Prečítajte si tiež: Zámenná zmluva: Ako na to?

tags: #zamenna #zmluva #dan #z #prijmu #podmienky