Zámenná zmluva a obmedzenia vlastníctva: Podmienky a aspekty

Vlastníctvo je kategória, ktorá je aktuálna a zaujímavá, pretože sa spája s uspokojovaním predstáv a potrieb ľudí a zároveň odzrkadľuje do značnej miery aj životnú úroveň obyvateľstva. Ak má človek dostatok finančných prostriedkov, má záujem ich vhodne a výhodne investovať, pričom jednou z možností je nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Vlastnícke právo je najúplnejšie a najširšie vecné právo, ktoré umožňuje vlastníkovi vecí v medziach stanovených právnymi predpismi nakladať s vecami na základe svojho vlastného rozhodnutia. Je právom absolútnym, pôsobiacim voči všetkým a zodpovedá mu povinnosť všetkých ostatných subjektov nerušiť vo výkone jeho práva k veci.

Zámenná zmluva ako scudzovací právny úkon

Jedným zo scudzovacích právnych úkonov, na základe ktorého je možné nadobudnúť vlastnícke právo k majetkovej hodnote, je zámenná zmluva. Ide o zmluvný typ, ktorého úprava v § 611 Občianskeho zákonníka predstavuje lex generalis pre všetky súkromnoprávne vzťahy. Právna úprava neustanovuje pre tento zmluvný typ žiadne špecifické podmienky a v zásade len odkazuje na primerané použitie ustanovení o kúpnej zmluve.

Pojmovým znakom zámennej zmluvy, ktorý ju zároveň odlišuje od ostatných scudzovacích zmlúv, je zámena vecí za inú vec. Podľa Dulákovej zamieňané veci nemusia mať ekvivalentnú hodnotu, keď uvádza, že zákon nevylučuje, aby si strany vyrovnali hodnotu vecí v peniazoch. No zároveň dodáva, že na zámennú zmluvu obsahujúcu takéto dojednanie sa bude hľadieť ako na zmiešanú zmluvu v zmysle § 491 ods. 1.

Ekvivalentnosť hodnôt pri zámennej zmluve

Hoci ekvivalentnosť hodnôt nie je pojmovým znakom zámennej zmluvy, bude potrebné v každom jednotlivom prípade skúmať skutočnú vôľu zmluvných strán. Slovenská právna veda považuje pojmový znak bezodplatnosti plnenia, a teda darovania, za splnený v prípade, ak nevzniká žiadna povinnosť poskytnúť akékoľvek majetkové plnenie za dar. Francúzska právna veda dospela k záveru, ktoré za určujúce pri posudzovaní bezodplatnosti plnenia považuje porovnanie hodnôt. Preto francúzski autori považujú za darovanie napríklad plnenie naturálnej obligácie. Naopak, nemecké ponímanie bezodplatnosti je pomerne reštriktívne a v plnej miere rešpektuje autonómiu vôle zmluvných strán.

Obmedzenia vlastníckeho práva

Vlastník musí pri presadzovaní svojich individuálnych vlastníckych záujmov rešpektovať aj záujmy iných, predovšetkým záujmy spoločenské. Výkonom vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca zrušením ťarchy

Susedské vzťahy a obmedzenia

Osobitnú skupinu práv, povinností a obmedzení tvorí právna úprava susedských vzťahov, ktoré vznikajú medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností, ktorá je zakotvená v § 127 a nasl. Občianskeho zákonníka. V tejto právnej úprave je premietnutá zásada vzájomnosti, to znamená, že ochrana poskytovaná právam jedného vlastníka musí byť adekvátna ochrane, ktorá prislúcha právam druhého vlastníka. Každému ukladá rovnaké povinnosti v záujme nerušeného výkonu vlastníckych práv všetkých zúčastnených subjektov susedských vzťahov.

Ťažisko právnej úpravy týchto vzťahov je vo všeobecne formulovanom obmedzení vlastníckeho práva, ktoré spočíva v tom, že vlastník veci (hnuteľnej i nehnuteľnej) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoje pozemky a stavby v prípade, keď to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb (napr. omietnutie alebo oprava tej časti domu, ku ktorej je prístup len zo strany susediaceho pozemku).

Vecné bremená ako obmedzenie vlastníckeho práva

Vecné bremená predstavujú ďalšie obmedzenie vlastníckeho práva. Sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, pričom každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena. Právo z vecného bremena môže patriť aj určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby.

Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra.

Neoprávnená stavba

Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Ide tu o vážny zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, pretože iný subjekt bez jeho súhlasu narušil jeho vlastníctvo.

Prečítajte si tiež: Využitie Zámennej Zmluvy

Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním. Súd môže nariadiť odstrániť stavbu na náklady vlastníka stavby (jej stavebníka) alebo usporiadať pomery medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom tak, že vlastníctvo k stavbe zostane nezmenené a vlastníkovi pozemku sa zriadi vecné bremeno za náhradu, ktoré je však obmedzené na nevyhnutný výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Nadobúdanie vlastníctva a prevencia problémov

Aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, mal by budúci nadobúdateľ nehnuteľnosti (napr. pri kúpe) preveriť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Okrem toho je potrebné zdôrazniť, že vlastníctvo je možné nadobudnúť iba od vlastníka, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva (prípadne od osoby poverenej vlastníkom), preto by nadobúdateľ mal skontrolovať, či nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve osoby, od ktorej chce nadobudnúť vlastníctvo. V prípade, že nadobúdateľ si neskontroluje uvedené skutočnosti a netrvá dôsledne na dokladovaní vlastníctva, vystavuje sa riziku, že i napriek tomu, že dodržal formálno-právne podmienky a zaplatil nemalé finančné prostriedky a nehnuteľnosť aj fakticky užíva, sa nestane vlastníkom.

Spôsoby nadobúdania vlastníckeho práva

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou hovoríme spravidla o prevode vlastníckeho práva. Medzi veľmi časté spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva. Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť -- vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou.

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva. Vlastnícke právo na základe rozhodnutia štátneho orgánu sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku. Vlastníctvo k veciam vydraženým príklepom licitátora nadobúda vydražiteľ dňom udelenia príklepu.

Ochrana vlastníckeho práva

Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.

Prečítajte si tiež: Zámenná zmluva: Ako na to?

tags: #zamenna #zmluva #obmedzenie #vlastnictva #podmienky