Zánik záložného veriteľa a výmaz z katastra nehnuteľností

Záložné právo je významný zabezpečovací inštitút súkromného práva, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva. Oprávňuje záložného veriteľa uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Záložné právo má zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu.

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom je pomerne častý a väčšinou bezproblémový. Najčastejšie ide o prípady, kedy je predávaná nehnuteľnosť zaťažená záložným právom banky, ktorá poskytla majiteľovi hypotekárny úver na jej kúpu. Pri predaji takto zaťaženej nehnuteľnosti sa časť kúpnej ceny použije na vyplatenie zostatku hypotekárneho úveru predávajúceho voči banke. Následne banka vystaví tzv. kvitanciu.

Spôsoby zániku záložného práva

K zániku záložného práva dochádza najmä uspokojením pohľadávky alebo splnením dlhu, uložením do úradnej úschovy, alebo odpustením dlhu. Zákonným dôsledkom zániku zabezpečenej pohľadávky je zánik záložného práva.

Ďalšie spôsoby zániku záložného práva:

• Ak zabezpečenú pohľadávku uhradí záložnému veriteľovi namiesto dlžníka ručiteľ. Ručiteľ sa tým, že splní ručiteľský záväzok, nestáva záložným veriteľom.
• Zánikom všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje, t.j. zánikom zálohu. Ak je však záloh zničený, záložné právo sa bude stále vzťahovať na pohľadávky na plnenie vyplývajúce z poistenia. Bolo by tiež vhodné, aby záložná zmluva stanovila, čo sa stane, keď sa záloh zničí alebo poškodí. Môže to byť napríklad vyvolanie okamžitej splatnosti zabezpečenej pohľadávky alebo povinnosť doplniť zabezpečenie.
• Ak záloh prestane byť identifikovateľný, oddeliteľný alebo sa stane súčasťou iného majetku (napr. výrobné materiály pri výrobe áut). V takomto prípade záložné právo na vec zaniká.
• Uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
• Ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.
• Vrátením veci záložcovi, ak záložné právo vzniklo odovzdaním veci.
• Ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom.
• Ak záložca previedol záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom a iným spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva alebo vyplývajúcim z osobitného predpisu.
• Splnením zákonom požadovaných skutočností. Napríklad záložné právo prenajímateľa nehnuteľnosti k hnuteľným veciam zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané súdnym vykonávateľom, okrem prípadu, keby boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.

Pri zániku záložného práva iným spôsobom, než jeho realizáciou alebo zánikom zálohu, je záložný veriteľ zásadne povinný záloh záložcovi vrátiť, pokiaľ prišlo k jeho odovzdaniu.

Prečítajte si tiež: Súvislosti so zánikom sirotského dôchodku

Špecifiká zániku záložného práva pri predmetoch priemyselných práv

V súvislosti s predmetom zálohu môžu pri predmetoch priemyselných práv vyskytnúť osobitosti. Platnosť patentu je 20 rokov odo dňa podania prihlášky, platnosť úžitkového vzoru najviac 10 rokov, dizajnu 25 rokov a po uplynutí týchto lehôt predmety záložného práva zanikajú.

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Záložné práva, ktoré vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností, ktoré sa do tohto katastra zaznamenávajú alebo ktoré sa zapisujú do iných registrov, je potrebné po zániku záložného práva z príslušných evidencií vymazať. Žiadosť o takýto výmaz je povinný bez zbytočného odkladu podať záložný veriteľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá za vzniknutú škodu. Aj záložca je oprávnený podať takúto žiadosť, avšak musí ju doložiť listinou vystavenou záložným veriteľom, ktorá preukazuje zánik záložného práva, napr. tým, že potvrdzuje splnenie záväzku. V prípade zrušenia záložného práva rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, vykoná sa výmaz na ich základe.

Výmaz z týchto evidencií nemá konštitutívny význam, ide pri ňom iba o to, aby stav evidencie zodpovedal skutočnému stavu. V prípade nehnuteľností dochádza k výmazu záložného práva záznamom zániku tohto právneho vzťahu k predmetnej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. Záznam o tom vykonaná príslušný katastrálny úrad na základe listín, ktoré požaduje katastrálny zákon.

Okresný úrad je povinný vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.

Problematické body výmazu záložného práva

Pokiaľ ide o výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností, vyskytli sa v nedávnej dobe sporné body takéhoto úkonu. Jedným so spôsobov zániku pohľadávky je aj uloženie dlžnej sumy do úradnej úschovy. Tento inštitút sa však z hľadiska možného výmazu záložného práva v nadväznosti na uspokojenie pohľadávky týmto spôsobom javí ako problematický.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri zániku sirotského dôchodku

Nedávno sa totižto vyskytol prípad, kedy Úrad geodézie, kartografie a katastra vydal usmernenie, na základe ktorého môžu správy katastra vymazať záložné právo veriteľa, ak dlžník predloží uznesenie súdu o súdnej úschove a notársku zápisnicu s vyhlásením štatutára dlžníka o súdnej úschove.

Problémom splnenia dlhu prostredníctvom súdnej úschovy je to, že súd pri prijímaní dlhu nezisťuje, či boli splnené hmotnoprávne podmienky stanovené zákonom, ani to, aká je skutočná výška dlhu, pričom kataster nehnuteľností nemá už vôbec žiadne kompetencie zisťovať, či je žiadosť záložcu opodstatnená na základe predložených dokladov. Takýto spôsob je teda značne nesprávny a v prípade ak by takto kataster postupoval, konal by protiprávne, pretože pri výmaze záložného práva nie je možné obchádzať záložného veriteľa. Ten totižto posudzuje riadne a včasné splatenie dlhu (okrem prípadu určovacej žaloby na súde).

Zánik záložného práva uplynutím času

V praxi sa možno stretnúť s prípadom, keď na liste vlastníctva je zapísané záložné právo k bytu na nesplatenú časť ceny v zmysle kúpnej zmluvy. Občiansky zákonník predpokladá, že výmaz sa vykoná ku dňu uvedenému v žiadosti na výmaz záložného práva, najskôr však ku dňu zániku záložného práva. Žiadosť o výmaz je oprávnený podať na kataster nehnuteľností samotný záložca aj napriek tomu, že túto povinnosť má podľa zákona záložný veriteľ.

Zrušenie záložného práva

V súvislosti so zánikom záložného práva je potrebné rozlišovať aj jeho zrušenie. K zrušeniu záložného práva môže dôjsť dohodou medzi veriteľom a záložcom, ak takýto spôsob bol dohodnutý v zmluve o zriadení záložného práva. Záložné právo sa môže zrušiť aj rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu.

Premlčanie záložného práva

Záložné právo je majetkovým právom a podlieha premlčaniu. Premlčanie definujeme ako kvalifikované uplynutie času ustanoveného v zákone na vykonanie určitého majetkového práva bez toho, aby bolo toto právo vykonané. Premlčané právo, ak dlžník vznesie námietku premlčania, súd nemôže veriteľovi priznať. Takéto právo po vznesení námietky premlčania nezaniká, ale zostáva vo forme tzv. naturálnej obligácie.

Prečítajte si tiež: Autorský dôchodok: Kedy nárok zaniká?

Samotné premlčanie záložného práva nemá za následok jeho zánik. Úspešné vznesenie námietky premlčania zo strany dlžníka (záložcu) spôsobuje iba jeho nevymáhateľnosť zo strany záložného veriteľa, nie zánik. Z tohto dôvodu ani právoplatné rozhodnutie súdu, v ktorom súd potvrdil premlčanie záložného práva zriadeného na základe záložnej zmluvy k nehnuteľnosti, ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností, nie je listinou spôsobilou na výmaz premlčaného záložného práva z listu vlastníctva.

Premlčacia lehota je trojročná a plynie odo dňa, keď vzniklo právo na uspokojenie zabezpečenej pohľadávky zo zálohu. Ak záložný veriteľ neuplatnil v premlčacej lehote právo na uspokojenie pohľadávky zabezpečenej z výťažku z predaja zálohu a záložca vznesie námietku premlčania, záložný veriteľ sa už nemôže úspešne domôcť speňaženia zálohu.

Výmaz premlčaného záložného práva z katastra

V praxi súdov sa dlho diskutovalo, či možno záložné právo, ktorého výkon je premlčaný, vymazať z katastra nehnuteľnosti, prípadne aký určovací rozsudok je relevantným podkladom na výmaz záložného práva z registra, ktoré napriek úspešnému uplatneniu námietky premlčania vo svojej naturálnej podobe stále pretrváva.

Definitívnu odpoveď na uvedenú otázku dal rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26. októbra 2022, podľa ktorého je daný naliehavý právny záujem na určení, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom v dôsledku premlčania jeho výkonu. Ak záložné právo nie je možné realizovať, nakoľko bolo premlčané a záložca dôvodne vzniesol námietku premlčania, neexistuje žiadny dôvod na to, aby bola vec v príslušnom registri zaťažená nevykonateľnou ťarchou.

Uvedené rozhodnutie najvyššieho súdu bolo preskúmané Ústavným súdom Slovenskej republiky, ktorý uzavrel, že premlčané záložné právo už nemôže plniť svoju uhradzovaciu, a tým ani zabezpečovaciu funkciu. Jeho ďalší zápis v katastri nehnuteľností neopodstatnene a bez relevantného dôvodu zaťažuje záložcu.

Ak je v katastri nehnuteľnosti zapísané záložné právo, ktoré je premlčané, záložca môže takýto preňho nežiaduci právny stav riešiť podaním žaloby na súd o určenie, že záloh nie je zaťažený záložným právom. Právoplatný rozsudok súdu s takýmto určovacím výrokom je kvalifikovaným podkladom pre výmaz premlčaného záložného práva v katastri nehnuteľnosti.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Exekútor je povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva, ktorým je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva.

Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy.

Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Rozhodujúci význam pre vznik záložného práva má exekučný príkaz t.j. príkaz na zriadenie exekučného záložného práva.

Zrušenie exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v Exekučnom poriadku. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Takýto návrh môže byť v praxi podaný najmä z dôvodu, že sa blokuje exekučným záložným právom nehnuteľnosť v prospech reálnych pohľadávok.

Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle Exekučného poriadku platí, že exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného.

Poslednou teoretickou možnosťou výmazu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v Zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.

Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Záložné právo k hnuteľnej veci

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Pokiaľ zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou spôsobujúcou vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy o zriadení záložného práva je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je predmetom záložného práva hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).

Záložné právo k pohľadávke

Zálohom môže byť aj pohľadávka obligačného dlžníka, ktorý má voči inému dlžníkovi postavenie veriteľa. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, vzťahuje sa záložné právo aj na istinu aj na príslušenstvo.

tags: #zanik #záložného #veriteľa #a #výmaz #z