Zmeny v katastri nehnuteľností a postup pri zmene záložného veriteľa

Kataster nehnuteľností na Slovensku prechádza neustálym vývojom, ktorého cieľom je zefektívniť a sprehľadniť evidenciu nehnuteľností a práv k nim. Jednou z významných zmien bola novela katastrálneho zákona (zákon č. 212/2018 Z. z. z 19. júna 2018, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z.), ktorá priniesla viaceré zmeny v oblasti evidencie nehnuteľností, konania pred katastrálnym úradom a zápisu práv k nehnuteľnostiam. Tento článok sa zameriava na zmeny v katastri nehnuteľností, najmä so zameraním na postup pri zmene záložného veriteľa.

Novela katastrálneho zákona a jej hlavné zmeny

Od 1. októbra nadobudla účinnosť novela katastrálneho zákona, ktorá priniesla zmeny v prvých troch častiach zákona. Medzi najvýznamnejšie zmeny patrí:

Presnejšie vymedzenie pojmu "iná oprávnená osoba"

Podľa dôvodovej správy bol doteraz tento pojem uvedený iba ako legislatívna skratka, ktorá neobsahovala dostatočný výpočet osôb, preto bola rozšírená o SPF a Štátne lesy, ak nakladajú s pozemkami neznámych vlastníkov. Definuje sa tzv. iná oprávnená osoba, ktorou je osoba oprávnená z práva k nehnuteľnosti, a to záložný veriteľ, oprávnený z vecného bremena, nájomca, správca majetku štátu, vyššieho územného celku alebo obce. Taktiež Slovenský pozemkový fond a správca lesného pozemku, ak ide o nakladanie s pozemkami nezistených vlastníkov.

Zápis inžinierskych a drobných stavieb do katastra

Z katastrálneho zákona bolo vypustené ustanovenie, podľa ktorého sa „v katastri spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby a tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku“. Do katastra sa budú zapisovať už len také inžinierske a drobné stavby, ktoré budú mať obvodové múry a budú uzavreté strešnou konštrukciou. Doterajšia právna úprava nezrozumiteľne uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (napr.

Rozhodovanie o predmete evidovania v katastri

Novela upresňuje kompetencie Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) a okresných úradov na úseku katastra, kedy ich oproti dnešnej úprave, ich vymedzuje oveľa precíznejšie. Po novom bude tiež platiť, v pochybnostiach okresného úradu, či ide o predmet evidovania v katastri, rozhoduje ÚGKK. Postup bude taký, že okresný úrad oznámi účastníkovi konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis do katastra, že úradu predložil vec na rozhodnutie, či ide o predmet evidovania v katastri. Úrad rozhodne o tom, či ide o predmet evidovania v katastri do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti okresného úradu o vydanie rozhodnutia. Úrad oznámi rozhodnutie, či ide o predmet evidovania v katastri okresnému úradu do piatich dní odo dňa jeho vydania, a zároveň toto rozhodnutie zverejní na svojom webovom sídle a na elektronickej úradnej tabuli. Toto spôsobovalo nejednotný výklad v rámci celej SR, kedy podľa jedného okresného úradu ide o nehnuteľnosť, ktorá má byť evidovaná v katastri a podľa iného okresného úradu tomu bolo naopak. Po novom o tomto bude rozhodovať Úrad geodézie, kartografie a katastra SR ako orgán s celoslovenskou pôsobnosťou. O tom, či ide alebo nejde o predmet evidovania v katastri, rozhodne do 30 dní od doručenia žiadosti príslušného okresného úradu o rozhodnutie (§ 6 ods.

Prečítajte si tiež: Postup pri zmene údajov diaľničnej známky

Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Katastrálny zákon po novele veľmi presne vymedzuje náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania - prvý dojem môže byť taký, že sa ich rozsah neúmerne rozšíril, fakticky však vo väčšine prípadov ide o náležitosti, ktoré sú štandardnou súčasťou riadne a precízne spísaného návrhu aj dnes.

Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby).

Zrýchlenie a zjednodušenie vybavovania na katastri

Vybavovačky na katastri sa vďaka novému zákonu od októbra zrýchlili a zjednodušili. Napríklad gometrický plán už nie je povinnou prílohou návrhu na vklad. Novinkou je aj výmaz pri záložnom práve do piatich dní.

Elektronické zasielanie informácií o zmenách v katastri

Od septembra poskytuje úrad geodézie novú službu ´elektronické zasielanie informácií o zmenách v katastri´. Takto sa môžete dozvedieť, ešte než sa nalogujete do e-katastra, či okolo vašej nehnuteľnosti nenastal „pohyb“, prípadne si skontrolujete svoje úkony v katastri. Služba vás o plombách či vkladoch poinformuje automaticky. Dá sa objednať na mesiac, ale aj na rok.

Evidencia ceny nehnuteľností

V súčasnosti sa v katastri eviduje len cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Po novom sa však už bude evidovať cena všetkých nehnuteľností, čím sa napomôže k plneniu štatistických účelov. Cena všetkých nehnuteľností sa bude evidovať až po účinnosti novely, nebude sa spätne dopĺňať [§ 7 písm. Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).

Prečítajte si tiež: Praktické kroky pri zmene trvalého bydliska a rodičovský príspevok

Iný identifikátor cudzinca

Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy.

Oprava chýb v zmluvách

Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad.

Záložné právo a jeho zmena

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Zriadenie záložného práva

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.

1. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
2. Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
3. Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
4. Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Príklad zmluvných strán

Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Prečítajte si tiež: Trvalý pobyt a dieťa

Riešenie problémov so splácaním

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

• „V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku. Život je plný nečakaných situácií, ktoré majú za následok pokles alebo stratu príjmu.
• Poistenie hypotéky - za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
• Finančná rezerva - mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem.
• Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením.

Možnosti riešenia pri problémoch so splácaním hypotéky

• Najbežnejšou možnosťou je splatenie hypotéky z výnosu z predaja. V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.
• Ďalšou možnosťou je presun záložného práva na inú nehnuteľnosť. Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

Postup pri zmene záložného veriteľa

Zmena záložného veriteľa nastáva najčastejšie pri prevode pohľadávky zabezpečenej záložným právom na inú osobu. Tento proces je upravený v Občianskom zákonníku a v katastrálnom zákone.

Prevod pohľadávky

Pri prevode pohľadávky prechádza na nového veriteľa aj záložné právo, ktoré zabezpečuje túto pohľadávku. Prevod pohľadávky sa realizuje na základe zmluvy o postúpení pohľadávky.

Zápis zmeny záložného veriteľa do katastra

Zmena záložného veriteľa sa zapisuje do katastra nehnuteľností na základe návrhu na vykonanie záznamu. K návrhu je potrebné priložiť:

• Zmluvu o postúpení pohľadávky
• Listinu preukazujúcu zánik pôvodného záložného práva (ak existuje)
• Ďalšie listiny potrebné na preukázanie zmeny (napr. výpis z obchodného registra)

Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania.

Lehota na vykonanie záznamu

Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Pod doručením do elektronickej schránky Úradu treba rozumieť okamih, keď je elektronické podanie k dispozícii v elektronickej schránke Úradu.

Skrátenie lehoty na výmaz záložného práva

S lehotami na vykonanie zápisu záznamom súvisí aj nová kompetencia predsedu Úradu. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Rozhodovanie predsedu Úradu nemá vplyv na plynutie lehôt konania o zázname (aj konania o návrhu na vklad). Na rozhodovanie predsedu Úradu sa nevzťahuje správny poriadok.

Zákonné záložné právo

V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Uvedený zákonný postup pri zápise zákonného záložného práva nie je návodom na riešenie aktuálne pertraktovanej problematiky postavenia zákonného záložného práva vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, najmä okamihu jeho vzniku a poradia záložného práva.

Zápis zákonného záložného práva

Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp.

Oprava chybných zápisov

Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby.

• údaj o viacnásobnom vlastníctve, za podmienky, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a osoby nezapísané ako vlastníci v katastri nehnuteľností, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej iste nehnuteľnosti podľa verejnej alebo inej listiny. Všetky dotknuté osoby musia v tomto prípade požiadať okresný úrad o opravu chyby a ich podpis na žiadosti musí byť úradne osvedčený.
• údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami Katastrálneho zákona upravujúcimi zápis záznamom a poznámky.

Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu.

Prístup k listinám v katastri

Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby. Týmito sú vlastník (vrátane spoluvlastníka) a iná oprávnená osoba, ich právny predchodcovia, právny nástupcovia a ďalšie subjekty na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov.

Obmedzený prístup k listinám

Ani vlastník a iná oprávnená osoba, resp. ich právny predchodcovia a nástupcovia nemajú neobmedzený prístup ku všetkým listinám v zbierke listín týkajúcich sa konkrétnej nehnuteľnosti. Pre tieto osoby je zaručený prístup len k tým zmluvám, verejným listinám a iným listinám, v ktorých vystupujú ako účastníci právneho úkonu alebo ako osoba, ktorej sa verejná listina alebo iná listina bezprostredne týka. V praxi pôjde najmä o zmluvu, na základe ktorej osoba nehnuteľnosť nadobudla, a tiež o zmluvu, na základe ktorej zaniklo jej vlastnícke právo nehnuteľnosti.

Zjednodušenie uspokojenia pohľadávky pre veriteľa

Najbežnejším použitím inštitútu záložného práva je jeho zriadenie v prospech banky na nehnuteľnosť, teda záloh, ktorého kúpnu cenu banka financovala poskytnutím hypotekárneho úveru. Ak ste si kupovali byt a na zaplatenie kúpnej ceny ste si vzali hypotéku od banky, bude to aj váš prípad. Voči banke ste v postavení dlžníka a zároveň aj záložcu. Banka je v postavení záložného veriteľa. Je bežnou aj situácia, kedy nie je dlžník a záložca tá istá osoba.

Čo sa stane ak dlžník prestane hypotekárny úver od banky splácať?

Záložný veriteľ musí začať výkon záložného práva písomným oznámením jeho začatia, ktoré musí doručiť záložcovi a dlžníkovi. Zároveň musí začatie výkonu záložného práva zaregistrovať na katastri nehnuteľností.

Predaj zálohu

Po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva môže záložný veriteľ pristúpiť k speňaženiu zálohu. Zákon vylučuje, aby namiesto speňaženia zálohu a uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, mohol záložný veriteľ nadobudnúť záloh do svojho vlastníctva. Záložný veriteľ môže predať záloh spôsobom dohodnutým v záložnej zmluve alebo na dražbe. Záložný veriteľ pri tom koná v mene záložcu zo zákona. V dnešnej dobe je najbežnejším spôsobom predaja zálohu jeho predaj na dražbe. Dražbu môže vykonať dražobník, ktorý je oprávnený na organizovanie dražieb a má v predmete podnikania zapísanú takúto činnosť.

Reforma záložného práva

Cieľom reformy záložného práva je vytvorenie takého právneho a inštitucionálneho rámca pre záložné právo, ktorý povedie k rozšíreniu možností financovania podnikateľských aktivít, najmä v sektoroch malého a stredného podnikania.

Definícia zálohu

Záloh je podľa návrhu zákona definovaný ako vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá je vyhradená pre záložného veriteľa. Postavenie záložného veriteľa nie je možné oslabiť následným prednostným záložným právom. Veriteľ, ktorý svoju pohľadávku zabezpečuje záložným právom, získava istotu, že v prípade nesplnenia pohľadávky zo strany dlžníka bude mať možnosť uspokojiť sa zo zálohu. Preto poskytuje napr. úver lacnejšie ako v prípade nezabezpečenej pohľadávky. Veriteľovi sa v prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne ponecháva možnosť uspokojiť sa z výťažku predmetu zálohu. Istota veriteľa nielen pozitívne ovplyvňuje veriteľa v jeho rozhodovaní o poskytnutí úveru, ale aj umožňuje poskytovať úver lacnejšie než v prípade nezabezpečenej pohľadávky.

Zabezpečenie pohľadávky

Záložným právom je zabezpečovaná konkrétna pohľadávka záložného veriteľa. Pohľadávka môže byť tak peňažná ako aj nepeňažná. V prípade, že je záložným právom zabezpečená nepeňažná pohľadávka, musia si zmluvné strany určiť hodnotu pohľadávky, alebo spôsob, na základe ktorého je možné hodnotu pohľadávky určiť kedykoľvek v priebehu trvania záložného práva. Je na zmluvných stranách, akým spôsobom si určia hodnotu pohľadávky, resp. na akom mechanizme určenia hodnoty pohľadávky sa dohodnú.

Predmet záložného práva

Záložné právo môže byť zriadené na hnuteľné veci, nehnuteľné veci alebo iné právo alebo inú majetkovú hodnotu (napr. pohľadávky). Záloh je v čase existencie záložného práva vyhradený pre záložného veriteľa, ktorý má možnosť uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu v prípade, že dlžník nesplní svoju pohľadávku včas a riadne.

tags: #zmena #v #katastri #nový #záložný #veriteľ