- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva medzi manželmi pri kúpe nehnuteľnosti: Sprievodca krok za krokom
Tento článok sa zameriava na zmluvy medzi manželmi pri nadobúdaní nehnuteľností, pričom rozoberá rôzne aspekty a možnosti, ktoré s tým súvisia. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o danej problematike, vrátane darovania, predaja, zúženia BSM, a iných dôležitých faktorov, ktoré je potrebné zvážiť pri prevode majetku medzi manželmi.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho špecifiká
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je inštitút, ktorý vzniká uzavretím manželstva a upravuje majetkové vzťahy medzi manželmi. V zmysle § 143 Občianskeho zákonníka platí, že do BSM patrí všetko, čo niektorý z manželov nadobudne počas trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných darom, dedičstvom, alebo vecí slúžiacich na osobnú potrebu alebo výkon povolania len jednému z manželov.
Majetok v BSM a možnosti jeho prevodu
Majetok, ktorý patrí do BSM, nemôžu manželia medzi sebou darovať. Nie je možné, aby si manželia darovacou zmluvou navzájom darovali byt v BSM do podielového spoluvlastníctva alebo do výlučného vlastníctva jedného z manželov. Pokiaľ sa rozhodnú majetok v BSM darovať inej osobe, je to možné.
Rozšírenie a zúženie BSM
Za trvania manželstva môžu manželia rozšíriť alebo zúžiť rozsah BSM, prípadne si vyhradiť vznik BSM až ku dňu zániku manželstva, a to na základe § 143a Občianskeho zákonníka. Takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice. Manželia sa môžu dohodnúť, že určité konkrétne veci vylúčia z BSM. Môže ísť o aktíva, ako napríklad nadobúdaný byt alebo auto, ale aj o pasíva.
Dohoda o zúžení BSM a jej náležitosti
Podľa § 143a Občianskeho zákonníka sa môžu manželia počas trvania manželstva dohodnúť na zúžení zákonom určeného rozsahu BSM. To znamená, že sa môžu dohodnúť, že konkrétny byt, napriek tomu, že ho kupujú počas trvania manželstva, nebude patriť do BSM. Pre platnosť takejto dohody je potrebné, aby spĺňala zákonné predpoklady upravené v § 143a ods. 3 OZ, a to spísanie formou notárskej zápisnice.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Zrušenie BSM a vyporiadanie majetku
BSM môže zaniknúť nielen zánikom manželstva, ale aj v ďalších zákonom upravených prípadoch, ako napríklad vyhlásenie konkurzu, rozhodnutie súdu o prepadnutí majetku jedného z manželov, alebo ak by ďalšie trvanie BSM odporovalo dobrým mravom. Po zrušení BSM majú manželia možnosť dohodou si vyporiadať majetok v BSM. V dohode o vyporiadaní BSM si manželia môžu dohodnúť vlastníctvo vecí z BSM podľa vlastnej vôle.
Prevod majetku medzi manželmi formou darovania a predaja
Prevod majetku medzi manželmi formou darovania je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Ak manžel vlastní byt, ktorý nadobudol pred vznikom manželstva a je v jeho výlučnom vlastníctve, môže ho za trvania manželstva darovať manželke. V tomto prípade manželka nadobudne byt ako dar a byt nebude patriť do BSM. Ak by manžel, ktorý vlastní byt vo výlučnom vlastníctve, chcel, aby bol byt v BSM, môže ho darovať obom manželom do BSM, alebo ho predať jednému z manželov. Kúpa bytu jedným z manželom má za následok to, že byt je v BSM.
Darovanie s právom doživotného užívania
V darovacej zmluve na byt s právom doživotného užívania si môžu zmluvné strany dohodnúť viaceré dôležité aspekty, ako napríklad veľkosť spoluvlastníckeho podielu, vyhlásenie o technickom stave bytu, vyhlásenia darcu, podmienky vrátenia daru, podmienky odstúpenia od zmluvy, iné podmienky darovania a náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru.
Darovacia zmluva a manželia
V prípade darovania medzi manželmi platí, že manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi je však možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.
Predaj majetku medzi manželmi
Prevod majetku medzi manželmi formou predaja je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Ak majetok vo výlučnom vlastníctve jedného manžela predá tento manžel druhému manželovi, tento nadobudne prevádzaný majetok do BSM. Napríklad, pri predaji polovice bytu, ktorý je vo výlučnom vlastníctve manželky, manželovi, manžel nadobudne túto polovicu bytu do BSM.
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Kúpna zmluva medzi manželmi
Pri kúpe nehnuteľnosti medzi manželmi je potrebné dodržať určité náležitosti. Kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, predmet zmluvy (dostatočne konkrétne špecifikovaný), technický stav predmetu kúpy, kúpnu cenu a spôsob jej zaplatenia, a zodpovednosť za vady predmetu kúpy.
Povinné náležitosti kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti.
Manželia ako kupujúci
V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM.
Výlučné vlastníctvo jedného z manželov
Ak manžel kúpi nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť patrí výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva.
Darovacia zmluva na polovicu domu
Darovacia zmluva na polovicu domu je štandardná darovacia zmluva na dom, ktorá sa odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celý dom, ale len spoluvlastnícky podiel na dome. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Povinné náležitosti darovacej zmluvy na polovicu domu
Darovacia zmluva na polovicu domu musí obsahovať:
- Identifikáciu zmluvných strán - darcu aj obdarovaného treba riadne označiť.
- Jednoznačné opísanie daru - dom musí byť označený katastrálnym územím, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený.
- Vymedzenie právneho úkonu - v zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma.
- Bezodplatnosť - darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu.
- Dobrovoľnosť - darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.
Vyhlásenia zmluvných strán a podmienky odstúpenia od zmluvy
V zmluve je dobré uviesť aj vyhlásenie zmluvných strán a podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy. Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov.
Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu
Pred uzatvorením darovacej zmluvy na polovicu domu by ste mali vedieť:
- Aktuálny stav listu vlastníctva - potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy.
- Nadobudnutie vlastníctva - vlastníkom nehnuteľnosti sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Darovanie pre prípad smrti je vylúčené - darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k 1/2 domu až po smrti darcu by bola neplatná.
- Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie - ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná.
- Započítanie daru na dedičský podiel - ak darca daruje polovicu domu svojmu zákonnému dedičovi, po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu.
- Predkupné právo - ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe, majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel.
- Hypotéka - je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky.
- Darovanie z BSM - pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.
Proces uzatvárania zmluvy
Proces uzatvárania zmluvy zahŕňa dohodu o darovaní, spísanie darovacej zmluvy, podpisovanie zmluvy, podanie na kataster, odovzdanie daru a daň z nehnuteľnosti.
Vrátenie daru
Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.