Zmluva na Práce s Bytovým Družstvom: Príručka pre Vlastníkov a Užívateľov Bytov

Spokojnosť vlastníkov a užívateľov bytov s ich bývaním úzko súvisí s kvalitou správy bytového domu. Táto správa závisí od mnohých faktorov, vrátane záujmu o spoločné veci, ochoty prispievať k zlepšeniu prostredia a schopnosti správne zaobchádzať s informáciami. Správa bytových domov je predovšetkým práca s ľuďmi a o ľuďoch. Ani najlepší správca nemôže vykonávať svoju prácu kvalitne, ak vlastníci nevedia, čo môžu od správcu požadovať a čo už prekračuje jeho právomoci.

Formy Správy Bytových Domov

V zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, existujú dve formy zabezpečenia správy bytového domu:

1. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Táto forma správy je priehľadnejšia a právne čistejšia.
2. Správca na základe zmluvy o výkone správy: Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ, ktorý má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.

Ukončenie Zmluvy o Výkone Správy

Ukončenie spolupráce vlastníkov bytov a nebytových priestorov so správcom sa nazýva podanie výpovede zmluvy o výkone správy. Zmena správcu nie je zmenou formy výkonu správy.

Postup pri Podaní Výpovede

Rozoberme si podrobnejšie postupnosť krokov pri podaní výpovede v bytovom dome, kde nie je založené spoločenstvo a správa domu je zabezpečovaná správcom na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8 zákona.

Schválenie Výpovede

Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (§ 14 ods. 3).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zvolanie Schôdze Vlastníkov

Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov, potom jedna štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov písomne požiada správcu o zvolanie schôdze v zmysle § 11a zákona. Ak správca nezvolá schôdzu do 15 dní od prevzatia žiadosti v zmysle § 8b ods. 2 písm. g), schôdzu vlastníkov zvolá táto štvrtina vlastníkov, ktorá o zvolanie schôdze požiadala.

Je dôležité, aby žiadosť o zvolanie schôdze bola správcovi doručená preukázateľne, teda osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom.

Oznámenie o Schôdzi

Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, minimálne 5 pracovných dní pred dňom konania schôdze (§ 14 ods. 1). Deň konania schôdze sa do tejto lehoty nezapočítava. Odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi.

Účasť na Schôdzi

Schôdze sa môžu zúčastniť iba vlastníci alebo nimi splnomocnené osoby, ktoré sa na začiatku schôdze preukážu úradne overeným splnomocnením (§ 14 ods. 6). Nájomníci alebo užívatelia bytov, alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa schôdze ani hlasovať. Prezenčná listina sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva (pozri www.katasterportal.sk). Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva.

Program Schôdze

Program schôdze má obsahovať okrem všeobecných bodov (začatie, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa a pod.) hlavný bod - podanie výpovede zmluvy o výkone správy (§ 14 ods. 1). Je to dôležité preto, aby mohli byť dané splnomocnenia v súlade s § 14 ods.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Hlasovanie o Výpovedi

Výpoveď zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8a ods. 1, § 14 ods. 3). Nemožno výpoveď schváliť nadpolovičnou väčšinou prítomných, hodinu po oznámenom začatí schôdze. Ak sa požadované kvórum na schôdzi nedosiahne, nemožno o výpovedi hlasovať.

Forma Výpovede

Formu výpovede je potrebné dodržať v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. Ak je zmluva o výkone správy uzatvorená s každým jedným vlastníkom samostatne, aj výpoveď z nej sa podáva samostatne za každý byt a podpisujú ju vlastníci tak, ako sú uvedení v zmluve o výkone správy (manžel + manželka, resp. podľa listu vlastníctva). Podanie výpovede musí byť jasne a zrozumiteľne formulované s uvedením presného počtu hlasov za, proti, aj tých, ktorí sa zdržali hlasovania.

Vlastníci na schôdzi zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi.

Zápisnica zo Schôdze

Zo schôdze sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zmluvy o výkone správy. Zápisnicu zvyčajne podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice (nie je však podmienkou, ak to nie je zmluvne alebo na schôdzi dohodnuté), ktorí sú zvolení na tejto schôdzi.

Písomné Hlasovanie

V prípade, že sa výpoveď zmluvy o výkone správy bude schvaľovať písomným hlasovaním v zmysle § 14 ods. 7, opäť je prvým a základným krokom podanie žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov správcovi o vyhlásenie písomného hlasovania. Bez podania žiadosti správcovi nemôže štvrtina vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie; ak ho aj vyhlási, bude neplatné. Ak správca písomné hlasovanie v stanovenej lehote (15 dní od prevzatia žiadosti) nevyhlásil, vyhlási ho štvrtina vlastníkov.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Spôsobom v dome obvyklým oznámi 7 dní vopred písomné hlasovanie, v ktorom musí byť presne definovaný predmet hlasovania. Deň konania písomného hlasovania sa do 7 dní neráta. Písomné hlasovanie môže trvať aj viac dní, aby sa umožnila účasť čo najväčšiemu počtu vlastníkov.

Hlasovacia listina musí, okrem náležitostí vyplývajúcich z § 14 ods. 7 zákona, obsahovať predmet hlasovania zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musia týkať podania výpovede zmluvy o výkone správy. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, súhlas s výpoveďou musí vyjadriť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. V opačnom prípade je hlasovanie neplatné.

Výpovedná Lehota

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zmluvy o výkone správy je 3 mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6).

Výber Nového Správcu

V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom vybrať iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie všetkých oslovených správcov. Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť ani 1 deň bez správy.

Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie.

Z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je potrebné dbať na dodržanie všetkých súvisiacich právnych a administratívnych úkonov, aby sa predišlo prípadným komplikáciám alebo formálnym chybám. Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi. Doručenie sa musí opäť vykonať preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede.

Výpoveď zo Strany Správcu

Aj správca môže dať vlastníkom výpoveď zmluvy o výkone správy, ak požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie správcu zo strany vlastníkov prekročí hranicu únosnosti.

Družstevné Bývanie

Družstevné byty nie sú na Slovensku veľmi rozšírené, no v budúcnosti môžu získať na popularite. V okolitých krajinách záujem o družstevné bývanie neustále rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu. Môžu to byť aj rodičia pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, no nemajú dosť peňazí na vyplatenie celej kúpnej ceny.

Po získaní podielu v družstve je model financovania družstevných bytov podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéke. Rozdiel je len v tom, že auto zvyčajne splácate kratšie, napríklad päť rokov. Úver v družstve je dlhodobý aj na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke. Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Úroky, ktoré dostane družstvo na výstavbu družstevných bytov sú podobné ako úroky na hypotékach pre bežných klientov.

Financovanie Družstevného Bývania

Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. “Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,” potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke.

Práva a Povinnosti Člena Družstva

Člen družstva môže počas celého obdobia byt prenajímať, predať (členské práva) alebo previesť svoj podiel na niekoho iného. Pri kúpe či prevode družstevného bytu musíte tiež spolupracovať s bytovým družstvom. To by vám malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv. Byt môžete kúpiť do osobného vlastníctva ak už máte splatenú anuitu. To je pravidelná platba, ktorú bytové družstvo vyberá od svojich členov na pokrytie nákladov na výstavbu alebo opravu bytového domu. Nemôže ho predať samostatne, ale v spolupráci s družstvom po schválení na členskej schôdzi.

Problémy s Neplatičmi

Družstvo môže neplatiaceho člena zažalovať a vymáhať od neho nezaplatené nájomné aj penále z omeškania. Vysťahovať neplatiaceho nájomníka z bytu je zložitý a zdĺhavý proces. Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel. Ten sa vypočíta z majetku družstva a je to zvyčajne výška jeho vkladu do družstva pri vstupe.

Konkurz Bytového Družstva

V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, tak byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty avšak podľa podmienok zákona o konkurze je správca konkurznej podstaty povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi teda členovi bytového družstva. Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe.

Kúpna Zmluva na Nehnuteľnosť

Kúpa nehnuteľnosti (pozemku alebo budovy) je významným okamihom v živote každého človeka. Kúpe nehnuteľnosti by sa mala preto venovať náležitá pozornosť a aj napriek tomu, že celý proces nie je zložitý, v prípade neznalosti je lepšie obrátiť sa na odborne zdatnú osobu, aby sa predišlo možným problémom.

Každá kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Aj v prípade, že ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, aplikuje sa Občiansky zákonník.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť sú to tieto náležitosti:

• Kúpna zmluva musí byť písomná.
• Označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu).
• Označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, aká nehnuteľnosť sa predáva. Pri pozemku je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo LV. Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
• Uvedenie kúpnej ceny - teda za akú sumu sa predáva nehnuteľnosť.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do kúpnej zmluvy.

Ďalšie Odporúčané Náležitosti

Okrem týchto náležitostí, je do zmluvy ešte dobré uviesť:

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia - v prípade ak kúpna zmluva nebude zaplatená v celosti pri podpise kúpnej zmluvy, je dobré špecifikovať v kúpnej zmluvy lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť kúpnej ceny. V prípade zaplatenia kúpnej ceny formou schválenia úveru je taktiež dobré to uviesť do zmluvy.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti - teda určenie lehoty, do ktorej má predávajúci odovzdať dom kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií - taktiež odporúčam v prípade predaja domu, bytu alebo inej budovy uviesť aj stav meračov. Predídete tak možným budúcim problémom, napr. Ak sa následne dozviete, že predávajúci neuhradil faktúry za dodané energie.
• Prehlásenia predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby, že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Avšak ako som vyššie uviedol, ide o dobrovoľné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré môžete do zmluvy zahrnúť, ale nemusíte. Ak ich nezahrnutie, nebude to mať dopad na platnosť kúpnej zmluvy.

Špecifiká Kúpnej Zmluvy na Byt

Predaj bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (predaj alebo darovanie) bytu. V zmysle tohto zákona, kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti kúpnej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v kúpnej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je predaj bytu, musí preto obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Postup Po Podpísaní Kúpnej Zmluvy

Právne neznalé osoby sa mýlia, keď si myslia, že už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať ešte tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné ešte:

• Overiť podpisy.
• Podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra.

Overiť podpisy predávajúceho je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade. Podpis kupujúceho nemusíte nevyhnutne úradne overiť.

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Návrh môže podať buď predávajúci, alebo kupujúci. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku. Kataster by následne mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od doručenia návrhu v prípade, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade. Na základe tohto rozhodnutia kataster zapíše kupujúceho ako vlastníka predmetnej nehnuteľnosti do katastra. Týmto rozhodnutím sa celý proces predaja nehnuteľností končí.

tags: #zmluva #na #práce #s #bytovým #družstvom