Zmluva o Budúcej Zmluve: Komplexný Sprievodca

Úvod

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je kvalitná zmluvná dokumentácia kľúčová pre úspešné zavŕšenie transakcie. Ak obchod prebieha cez realitnú kanceláriu, príprava tejto dokumentácie by mala byť ich zodpovednosťou. Profesionálne realitné kancelárie často spolupracujú s advokátskymi kanceláriami, ktoré zabezpečujú právny servis a koncipujú zmluvy na základe informácií poskytnutých realitnými maklérmi. Jednou z prvých zmlúv, s ktorou sa klienti stretnú, je zmluva o budúcej zmluve.

Čo je Zmluva o Budúcej Zmluve?

Úlohou zmluvy o budúcej zmluve je predísť problémom pri prevode nehnuteľnosti. Ide o dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim, v ktorej sa zaväzujú, že v stanovenom období uzatvoria kúpnu zmluvu, teda zmluvu o prevode nehnuteľnosti. V tejto zmluve sa dohodnú na podstatných náležitostiach celého obchodu. Zákon síce neprikazuje uzatvorenie takejto zmluvy, ale prináša výhody pre obe strany. Zmluva o budúcej zmluve sa často využíva pri kúpe bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Na tomto základe sa zmluvné strany dohodnú na podmienkach uzavretia kúpnej zmluvy a termíne, do ktorého musia zmluvu o prevode nehnuteľnosti uzavrieť.

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať najmä:

• Vyjadrenie zhodnej vôle zúčastnených strán v písomnej forme.
• Lehotu, do ktorej by mali kupujúci a predávajúci uzavrieť kúpnu zmluvu.
• Náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré predstavujú:
  • Špecifikovanie predmetu kúpy
  • Kúpna cena
  • Doba splatnosti

Zmluva je platná, ak zaručuje požadované náležitosti a je uzavretá s osobou oprávnenou robiť právne úkony. Neoddeliteľnou súčasťou sú podpisy zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Odchýlky od Dohodnutých Podmienok

Od podmienok dohodnutých v zmluve sa možno odchyľovať, meniť možno kúpnu cenu, termín splatnosti. So zmenenými podmienkami však musia súhlasiť obe strany. Zmluva o budúcej zmluve je záväzná. Ak so zmenami nesúhlasí jeden z účastníkov zmluvy, druhý musí dodržať podmienky dohodnuté v zmluve.

Dôsledky Neuzavretia Kúpnej Zmluvy

Ak do stanoveného termínu obe strany neuzavrú kúpnu zmluvu, poškodená strana sa môže domáhať rozhodnutia súdu. Obrátiť sa naň však musia do jedného roka, odkedy uzavreli zmluvu o budúcej zmluve. Lehota začína plynúť nasledujúcim dňom od konca dohodnutej lehoty, dokedy mal niektorý z jej účastníkov možnosť a povinnosť záväzok splniť.

Zmluva o Budúcej Zmluve v Obchodnom Práve

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292). V tomto prípade ide o vzťah medzi dvoma podnikateľmi, kde vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. o dielo a pod.). Táto zmluva sa považuje za predchodcu realizačnej zmluvy.

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Zmluve v Obchodnom Práve

• Predmet zmluvy: Musí byť vymedzený aspoň určitým spôsobom. Nie je nutné, aby bol úplne presný už v zmluve o budúcej zmluve, postačuje až v realizačnej zmluve. Dôležité je, aby pri uzatvorení budúcej zmluvy bol predmet zmluvy určený aspoň všeobecne.
• Druh zmluvy: Musí byť zrejmé, aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená.
• Doba uzatvorenia: Musí byť určená doba, v ktorom má byť budúca, realizačná, zmluva uzavretá. Na to, aby sme mohli hovoriť o vzniku zmluvy o budúcej zmluve, musí byť dohodnutý presný dátum (napr. do 30.5.) alebo lehota (napr. jeden rok od uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve).
• Písomná forma: Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje písomná forma.

Práva a Povinnosti

Ak jedna zo strán nesplní povinnosť uzavrieť realizačnú zmluvu, má druhá strana rôzne práva. Môže sa domáhať:

• Určenia obsahu zmluvy súdom (alebo rozhodcom).
• Náhrady škody, ktorá jej neuzatvorením realizačnej zmluvy vznikla.

Právo na určenie obsahu zmluvy súdom (resp. rozhodcom) alebo na náhradu škody musí byť uplatnené na súde do jedného roka od uplynutia lehoty na uzatvorenie zmluvy. Po uplynutí tejto lehoty tieto práva zanikajú. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj inú premlčaciu lehotu.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad Povinnosti Uzatvoriť Budúcu Zmluvu

Spoločnosť A, s.r.o., a spoločnosť B, s.r.o., uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaväzujú, že do 30.5.2021 uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o., pred uplynutím jedného roka, vyzvala dňa 10.04.2020 B, s.r.o., na uzatvorenie kúpnej zmluvy. B, s.r.o., na túto výzvu nereagovala a odmietla uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť A, s.r.o., sa môže obrátiť na súd a žiadať, aby súd určil obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2021. Ak by A, s.r.o., B, s.r.o., nevyzvala, nemôže sa A, s.r.o., požadovať, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy.

Zmluva o Budúcej Zmluve a DPH

Zmluva o budúcej zmluve môže mať vplyv aj na povinnosti platiteľa DPH.

Príklad z Praxe

Obchodná spoločnosť A, platiteľ DPH, kúpila v 11/2012 nehnuteľnosť od spoločnosti B za účelom ďalšieho predaja. Nehnuteľnosť bola 15 rokov od prvej kolaudácie. Spoločnosť B vykonala prestavbu nehnuteľnosti, pri ktorej si odpočítavala DPH a pri jej predaji uplatnila k cene DPH. Spoločnosť A uplatnila z kúpy nehnuteľnosti odpočítanie dane v plnej výške. Dňa 10. 9. 2014 spoločnosť A uzatvorila so spoločnosťou C, platiteľom DPH, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na predaj predmetnej nehnuteľnosti, ktorej kúpna cena je vo výške 50 000 eur bez príslušnej sadzby DPH, pretože osobou povinnou platiť daň je v zmysle § 69 ods. 12 zákona o DPH budúci kupujúci.

V zmluve boli dohodnuté nasledovné podmienky:

1. Preddavok na časť kúpnej ceny vo výške 20 000 eur zaplatí budúci kupujúci pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (zaplatil 10. 9.).
2. Preddavok vo výške 30 000 eur zaplatí budúci kupujúci v pravidelných mesačných splátkach po 1 000 eur splatných vždy do 15. dňa v mesiaci.

Budúci predávajúci odovzdal dňa 10. 9. 2014 budúcemu kupujúcemu nehnuteľnosť do užívania.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Zmluve

Častokrát sa zamieňa zmluva o budúcej zmluve s rezervačnou zmluvou. Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú uvedené základné podmienky predaja, termín podpisu kúpnej zmluvy a výška rezervačnej istiny. Nie je na škodu v zmluve uviesť termín odovzdania nehnuteľnosti, ako aj skutočnosť, že predávajúci nebude nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj. V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie.

Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy.

Rezervačná Záloha

V praxi nastávajú prípady, keď si záujemca (budúci kupujúci nehnuteľnosti) zabezpečí kúpu konkrétnej nehnuteľnosti uzatvorením rezervačnej zmluvy s realitnou kanceláriou, na základe ktorej záujemca zaplatí realitnej kancelárii rezervačnú zálohu. Táto záloha sa po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy započíta buď na úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie. Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov zo strany záujemcu, rezervačná záloha sa záujemcovi nevráti a ostáva príjmom realitnej kancelárie.

Podstatou rezervačnej zmluvy je, že záujemca, ktorý má vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, si túto nehnuteľnosť rezervuje a realitná kancelária danú nehnuteľnosť ďalej neponúka na predaj.

Rezervačná Zmluva a Dane

Ak fyzická osoba dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predchádzala rezervačná zmluva uzatvorená do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP.

Dôležité Upozornenia ohľadom Rezervačných Zmlúv

• Opatrnosť pri zmluvách s realitnou kanceláriou: Buďte opatrní najmä pri rezervačnej zmluve, ktorú podpisuje kupujúci priamo s realitnou kanceláriou. Ak realitná kancelária vystupuje ako splnomocnenec predávajúceho a súčasťou rezervačnej zmluvy je aj príslušné plnomocenstvo, je to v poriadku.
• Právo vs. Povinnosť: Dávajte pozor na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej je obsiahnuté IBA PRÁVO (nie povinnosť) budúcej zmluvnej strany budúcu kúpnu zmluvu uzavrieť. Ak budúca zmluvná strana využije svoje právo a budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie, nemôžete si uplatniť ani sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Výkon práva nie je možné sankcionovať.

Zmluva o Obstarávaní Predaja Nehnuteľnosti

Zmluva o obstaraní predaja nehnuteľnosti sa využíva, keď chce majiteľ dom, byt či pozemok predať. Urobiť tak môže sám alebo cez sprostredkovateľa, najčastejšie realitnú kanceláriu. Vypracováva sa na základe paragrafu 737 Občianskeho zákonníka, ktorý ustanovuje náležitosti zmluvy o obstaraní predaja veci, teda predmetnej nehnuteľnosti. Zo zákona vyplýva, že zmluva musí mať v tomto prípade písomnú podobu. V zmluve musia byť presne uvedené údaje o zmluvných stranách. Ako objednávateľ sa v zmluve označuje osoba, ktorá chce nehnuteľnosť predať. V predmete zmluvy musí byť predávaná nehnuteľnosť presne označená. V tejto časti si zmluvné strany vymedzia svoje vzájomné práva a povinnosti. Tento typ zmluvy sa uzatvára na dobu určitú - zvyčajne na obdobie 6 mesiacov.

Daňové Aspekty Predaja Nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité brať do úvahy aj daňové aspekty.

Oslobodenie od Dane

V zmysle ust. § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“) je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku.

Preddavok a Oslobodenie od Dane

Dôležité je, či na základe zmluvy o budúcej zmluve dôjde aj k zaplateniu preddavku, resp. Ak áno, potom príjem z predaja nie je od dane oslobodený. Ak ale daňovníkovi nebude na základe zmluvy o budúcej zmluve uhradené žiadne finančné plnenie, príjem dosiahnutý na základe kúpnej zmluvy spĺňa podmienky oslobodenia od dane.

Predaj na Splátky

V súlade s § 9 ods. 4 ZDP - predaj na splátky: príjem sa zahŕňa do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prostriedky prijaté. Nie je dôležité, kedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Výdavky sa môžu uplatniť v danom zdaňovacom období až do výšky príjmov.

Technické Zhodnotenie Nájomcom

Ak nájomca vykoná technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom vlastníka, a prenajímateľ toto technické zhodnotenie odkúpi, platia pre zdaňovanie špecifické pravidlá.

tags: #zmluva #o #budúcej #zmluve #DPH