Zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene: Vzor a právne aspekty

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Hoci sa na prvý pohľad zdá, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty, je dôležité si uvedomiť komplexnosť tohto inštitútu. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Tento článok sa zameriava na zmluvu o budúcej zmluve o vecnom bremene, jej náležitosti a špecifiká, ako aj na potenciálne problémy, ktoré môžu pri jej uzatváraní a realizácii vzniknúť.

Právny rámec vecných bremien

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ) inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Dátum uzavretia zmluvy a jeho význam

Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96, návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciou je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Subjekty vecného bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr.

Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods.

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr.

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci), neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods.

Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j.

Špecifiká uzatvárania zmlúv s právnickými osobami a orgánmi verejnej správy

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné (§ 44 ods.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp.

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Aj keď sa v minulosti objavil opačný názor, vychádzal z odlišnej právnej úpravy. Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

Zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene

Zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka. Ide o zmluvu, v ktorej sa jedna alebo obe strany zaväzujú, že v určenej lehote uzavrú budúcu zmluvu. V tomto prípade ide o zmluvu o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  • Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo a trvalé bydlisko (u fyzických osôb) alebo názov, sídlo a IČO (u právnických osôb).
  • Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu: Jasný a jednoznačný záväzok strán uzavrieť v budúcnosti zmluvu o zriadení vecného bremena.
  • Určenie predmetu budúcej zmluvy: Presný popis nehnuteľnosti, na ktorú sa má vecné bremeno zriadiť, ako aj presný popis obsahu vecného bremena (napr. právo prechodu, právo užívania studne a pod.).
  • Doba, v ktorej sa má budúca zmluva uzavrieť: Presne určená lehota, v ktorej má dôjsť k uzavretiu samotnej zmluvy o zriadení vecného bremena. Ak lehota nie je dohodnutá, budúca zmluva sa musí uzavrieť do jedného roka od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve.
  • Forma zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu, inak je neplatná.

Vymáhanie uzavretia budúcej zmluvy

Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť budúcu zmluvu o zriadení vecného bremena, druhá strana sa môže domáhať jej uzavretia na súde. Súd môže rozhodnúť, že povinná strana je povinná uzavrieť zmluvu o zriadení vecného bremena. Ak povinná strana nesplní ani toto rozhodnutie, súd môže vydať rozsudok, ktorý nahrádza prejav vôle povinnej strany, a tým dôjde k uzavretiu zmluvy o zriadení vecného bremena.

Zánik záväzku uzavrieť budúcu zmluvu

Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu o zriadení vecného bremena zaniká:

  • Uplynutím dohodnutej lehoty, v ktorej mala byť budúca zmluva uzavretá.
  • Ak do roka od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve nedôjde k výzve na uzavretie budúcej zmluvy.
  • Ak sa zmenia okolnosti, za ktorých sa zmluva o budúcej zmluve uzavrela, a nemožno rozumne požadovať, aby sa budúca zmluva uzavrela.
  • Dohodou zmluvných strán.

Vzor zmluvy o budúcej zmluve o vecnom bremene

ZMLUVA O BUDÚCEJ ZMLUVE O ZRIADENÍ VECNÉHO BREMENA

uzavretá podľa § 50a Občianskeho zákonníka

medzi

  1. [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [rodné číslo/IČO], [trvalé bydlisko/sídlo], (ďalej len "Budúci povinný")

a

  1. [Meno a priezvisko/Obchodné meno], [rodné číslo/IČO], [trvalé bydlisko/sídlo], (ďalej len "Budúci oprávnený")

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Budúci povinný sa zaväzuje uzavrieť s Budúcim oprávneným v lehote do [dátum] Zmluvu o zriadení vecného bremena, ktorého obsahom bude [presný popis vecného bremena, napr. právo prechodu cez pozemok parc. č. XXX/YYY v katastrálnom území ZZZ].
  2. Vecné bremeno bude zriadené na nehnuteľnosti, a to pozemku parc. č. XXX/YYY, evidovanom na liste vlastníctva č. [číslo LV] v katastrálnom území ZZZ, vedenom Okresným úradom [názov okresného úradu], katastrálny odbor.

Článok II.Podmienky zriadenia vecného bremena

  1. Zmluva o zriadení vecného bremena bude obsahovať [podmienky, za akých sa vecné bremeno zriaďuje, napr. úhrada za zriadenie vecného bremena, rozsah prechodu a pod.].
  2. Náklady spojené so zriadením vecného bremena (napr. poplatky za vklad do katastra nehnuteľností) znáša [ Budúci povinný/Budúci oprávnený/obe strany rovnakým dielom].

Článok III.Lehota na uzavretie budúcej zmluvy

  1. Budúca zmluva o zriadení vecného bremena bude uzavretá najneskôr do [dátum].
  2. Ak Budúci oprávnený nevyzve Budúceho povinného na uzavretie budúcej zmluvy v lehote uvedenej v ods. 1 tohto článku, záväzok Budúceho povinného uzavrieť budúcu zmluvu zaniká.

Článok IV.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá strana obdrží jeden rovnopis.
  2. Zmluvné strany prehlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V [Miesto], dňa [dátum]

[Meno a priezvisko/Obchodné meno Budúceho povinného]

[Meno a priezvisko/Obchodné meno Budúceho oprávneného]

Upozornenie: Tento vzor je len orientačný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu. Odporúča sa konzultovať uzatvorenie zmluvy s advokátom alebo notárom.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #o #vecnom

Ďalšie články