Zmluva o budúcej zmluve medzi podnikateľskými subjektmi: Vzor a právna úprava

Tento článok sa zaoberá problematikou zmluvy o budúcej zmluve medzi podnikateľskými subjektmi, s dôrazom na jej právnu úpravu a praktické aspekty. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto dôležitej právnej inštitúcii, ktorá sa často využíva v obchodnej praxi.

Právna úprava zmluvy o dielo

Právnu úpravu zmluvy o dielo nájdeme v § 536 a nasl. Obchodného zákonníka (ObZ). Hoci aj Občiansky zákonník obsahuje úpravu zmluvy o dielo, Obchodný zákonník poskytuje samostatnú a komplexnú právnu úpravu, ktorá pokrýva všetky právne vzťahy súvisiace s jej uzavretím. Vždy pôjde o vzťah medzi podnikateľmi pri výkone ich podnikateľskej činnosti, čo charakterizujeme ako relatívny obchodný záväzkový vzťah.

Za podnikateľské subjekty sa podľa § 261 ods. 2 ObZ považujú aj záväzkové vzťahy pri uzavieraní zmluvy o dielo medzi štátnym orgánom, obcou, vyšším územným celkom, právnickou osobou, ktorá je založená alebo zriadená za účelom plnenia verejného záujmu (ods. 3 a 4), samosprávnou územnou jednotkou alebo právnickou osobou zriadenou zákonom za podmienky, ktorá je založená pri zabezpečovaní verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky.

Nájomná zmluva: Základné ustanovenia

Nájomná zmluva je právny akt, ktorým prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné vec do užívania. V kontexte podnikateľských subjektov sa nájomné zmluvy často týkajú nebytových priestorov, ale aj bytov.

Nájom bytu

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobého nájmu. Zákon sa nedotýka inštitútu tzv. bežného nájmu bytu. Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy a stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi.

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z. uzatvorená v zmysle ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“).

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.

Doba nájmu a jej skončenie

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Záverečné ustanovenia nájomnej zmluvy

Zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Nájom nebytových priestorov

Nájomná zmluva musí zo zákona obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Označenie nebytového priestoru v zmluve

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti , ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytového priestoru , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Predmet zmluvy o nájme nebytového priestoru

Prenajímateľ touto zmluvou prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v tejto zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné. Nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať počnúc dňom . Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu.

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením , ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu (ďalej len „protokol“). Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia predmetu nájmu, jeho vybavenia, spoločných častí, zariadení a príslušenstva stavby, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť . Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Doba nájmu a jej skončenie pri nebytových priestoroch

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
• zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Nájomné a úhrada za plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“). Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.

Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Práva a povinnosti zmluvných strán pri nájme nebytových priestorov

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.

Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Záverečné ustanovenia zmluvy o nájme nebytových priestorov

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Zmluva o budúcej zmluve: Podnikateľský kontext

Zmluva o budúcej zmluve je dôležitý nástroj v podnikateľskom prostredí, ktorý umožňuje stranám dohodnúť sa na uzavretí budúcej zmluvy. Táto forma zmluvy sa často využíva v situáciách, keď je potrebné zabezpečiť si určitý právny nárok v budúcnosti, napríklad pri kúpe nehnuteľnosti, nájme priestorov alebo pri iných obchodných transakciách.

Charakteristika a funkcie

Zmluva o budúcej zmluve zaväzuje strany k tomu, aby v dohodnutej lehote uzavreli definitívnu zmluvu. Táto forma zmluvy je užitočná najmä v prípadoch, keď nie je možné alebo účelné uzavrieť definitívnu zmluvu okamžite.

Právne aspekty

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve je obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Dôležité je, aby zmluva o budúcej zmluve obsahovala všetky podstatné náležitosti definitívnej zmluvy, ako aj lehotu, v ktorej má byť definitívna zmluva uzavretá.

Vzor zmluvy o budúcej zmluve

Vzor zmluvy o budúcej zmluve je možné nájsť na internete alebo si ho nechať vypracovať advokátom. Dôležité je, aby vzor zmluvy bol prispôsobený konkrétnej situácii a potrebám strán.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #podnikatelske #subjekty