Zmluva o budúcej zmluve: Porovnanie právnej úpravy v Občianskom a Obchodnom zákonníku

Dvojkoľajnosť právnej úpravy zmluvy o budúcej zmluve v slovenskom právnom poriadku, obsiahnutá v Občianskom zákonníku a Obchodnom zákonníku, je dlhodobo diskutovanou témou. Odborná literatúra a súdna prax sa pomerne často venujú odlišnostiam medzi týmito dvoma úpravami, pričom sa neraz poukazuje na ich racionálnu neopodstatnenosť. Tento článok si kladie za cieľ porovnať právnu úpravu zmluvy o budúcej zmluve v oboch zákonoch a poukázať na hlavné rozdiely a špecifiká.

Úvod do problematiky zmluvy o budúcej zmluve

Úvodnou otázkou zásadného právneho významu je určenie právneho režimu, ktorému má byť predbežné dojednanie zmluvných strán o ich záväzku v budúcnosti uzavrieť "ostrú" zmluvu podriadené. Je dôležité určiť, či sa na daný prípad vzťahuje Občiansky zákonník alebo Obchodný zákonník, pretože od toho sa odvíjajú práva a povinnosti zmluvných strán.

Aplikácia Obchodného zákonníka

Úprave Obchodného zákonníka podliehajú predovšetkým právne vzťahy medzi podnikateľmi pri realizácii ich podnikateľskej činnosti, v zmysle § 261 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka. Taktiež sa aplikuje na predbežné dojednania absolútnych obchodných záväzkových vzťahov (§ 261 ods. 2 Obchodného zákonníka). Za ustálený právny názor sa považuje aj to, že režimu Obchodného zákonníka podlieha aj zmluva, ktorej predmetom je záväzok v budúcnosti uzavrieť tzv. "absolútny neobchod", teda záväzkový vzťah upravený výlučne v Občianskom zákonníku (napríklad zmluva o kúpe nehnuteľnosti, nájomná zmluva a i.), pokiaľ sú zmluvnými stranami podnikatelia a zmluvu uzavierajú v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou (§ 261 ods. 1 Obchodného zákonníka).

Kľúčové rozdiely v právnej úprave

1. Formulácia záväzku uzavrieť "ostrú zmluvu"

Záväzok uzavrieť "ostrú zmluvu" je pre občianskoprávnu zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy vyjadrený v kogentnom ustanovení § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka: "Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach." V Obchodnom zákonníku je formulácia v § 289 ods. 1 miernejšia. Z judikatúry a komentovaného znenia Občianskeho zákonníka však vyplýva, že aj pre občianskoprávnu zmluvu je možné také dojednanie záväzku uzavrieť v budúcnosti ostrú zmluvu, ktoré zaťaží, resp. Zneniu § 50a Občianskeho zákonníka neodporuje, pokiaľ záväzok uzavrieť ostrú zmluvu je pre obe zmluvné strany vyjadrený tak, že jedna zmluvná strana je zaviazaná predložiť v dohodnutej dobe návrh na uzavretie zmluvy a druhá zmluvná strana sa ho zaväzuje prijať.

2. Zánik záväzku uplynutím doby

Pre obchodnoprávnu zmluvu je zánik záväzku uplynutím doby upravený aj pre prípad neuplatnenia výzvy na uzavretie ostrej zmluvy. Podľa § 292 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak strana nevyzve druhú stranu na uzavretie zmluvy bez zbytočného odkladu po tom, čo ju na to druhá strana vyzvala, právo na uzavretie zmluvy zaniká.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

3. Dohoda o dobe a podstatných náležitostiach

Občiansky zákonník pre vznik zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy vyžaduje dohodu o dobe, v akej k uzavretiu ostrej zmluvy má dôjsť a o podstatných náležitostiach ostrej zmluvy (§ 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka). Obchodný zákonník rovnako ako Občiansky zákonník požaduje pre platný vznik predbežnej zmluvy dohodu o dobe, v akej má dôjsť k uzavretiu ostrej zmluvy. V záujme právnej istoty je však možné odporučiť, aby tento predmet plnenia bol vymedzený pokiaľ možno čo najkonkrétnejšie.

4. Následky porušenia zmluvnej povinnosti

Následkom porušenia zmluvnej povinnosti podľa Obchodného zákonníka je oprávnenie zmluvnej strany požadovať, aby obsah ostrej zmluvy určil súd (prípadne osoba určená v predbežnej zmluve), alebo môže požadovať náhradu škody. Obe nároky však nie je možné uplatniť kumulatívne. Pre tento prípad je možné kumulatívne uplatnenie oboch nárokov, t.j. Občiansky zákonník nerozlišuje jednotlivé prípady porušenia zmluvnej povinnosti. S porušením povinnosti uzavrieť ostrú zmluvu spája vznik práva na náhradu škody a práva domáhať sa vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, obe uplatniteľné vedľa seba (§ 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Požiadavky na určitosť predmetu zmluvy

Podľa ustanovenia § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka sa strany musia v zmluve o budúcej zmluve dohodnúť na podstatných náležitostiach hlavnej zmluvy. Podľa ustanovenia § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka, predmet plnenia budúcej zmluvy musí byť určený aspoň všeobecne. Judikatúra Najvyššieho súdu ČR dospela k záveru, že ustanovenie § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka "kladie na určitosť obsahu budúcej zmluvy menšie nároky, než § 50a Občianskeho zákonníka".

Citovaná judikatúra Najvyššieho súdu ČR uvádza, že "Druhým z nutných požadavků § 289 odst. 1 obch. zák. je, že předmět plnění budoucí smlouvy musí být určen alespoň obecně, tedy základním (rámcovým) vymezením."

Z citovaných zdrojov vyplýva, že ustanovenie § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka nevyžaduje, aby boli v zmluve o budúcej zmluve dohodnuté všetky podstatné náležitosti budúcej zmluvy, ale postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecne. Rovnako toto ustanovenie vykladá aj Najvyšší súd ČR. K rovnakému záveru v tejto otázke dospel Najvyšší súd SR ako aj Najvyšší súd ČR.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Súdna prax sa osobitne vyjadrovala k požiadavke na určitosť zmlúv, pre ktoré zákon obligatórne ustanovuje písomnú formu. Takým typom zmluvy je pritom aj zmluva o budúcej zmluve, a to podľa oboch súkromnoprávnych kódexov. Nestačí, že účastníkom právneho vzťahu je jasné, čo je predmetom zmluvy, ak to priamo nevyplýva z jej textu. Tento záver potvrdili aj neskoršie rozhodnutia Najvyššieho súdu SR a rovnaké stanovisko zastáva aj Najvyšší súd ČR.

Podľa § 37 Občianskeho zákonníka je zmluva neurčitá a teda neplatná vtedy, ak nejasnosti týkajúce sa jej obsahu nie je možné odstrániť ani pomocou výkladu.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve v realitnej praxi

V realitnej praxi sa často stretávame s tzv. rezervačnými zmluvami. Realitné kancelárie si len málokedy uvedomujú rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže niekedy ich úplne zamieňajú (stotožňujú) a inokedy neopodstatnene rozlišujú. Realitné kancelárie častokrát nevedia, či ich rezervačná zmluva má prvky zmluvy o budúcej zmluve - a teda či ich rezervačná zmluva má (môže) obsahovať aj záväzok (povinnosť) pre zmluvné strany uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Rezervačná zmluva je v takom prípade len zlým pomenovaním zmluvy o budúcej zmluve.

Ak realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy, v ktorých je priamo vyjadrený záväzok zmluvných strán uzavrieť do určitej doby inú zmluvu (čo je v realitnej praxi v podstate pravidlom), tak je to presne ten istý predmet zmluvy ako má zmluva o budúcej zmluve - a teda uzatvorená rezervačná zmluva je v takom prípade naozaj zmluvou o budúcej zmluve.

Účelom rezervačnej zmluvy je, ako to aj z názvu vyplýva, iba rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by v nej byť priamo obsiahnutá povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluvy, keďže v tejto fáze väčšinou nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy. Prípadne nie sú zrejmé ani iné podmienky kúpnej zmluvy, ktoré môžu mať pre zmluvné strany podstatný význam pre rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti (napr. výmaz pôvodných záložných práv, financovanie kúpnej ceny, jej splatnosť, zaťaženie nehnuteľnosti novým záložným právom financujúcej hypotekárnej banky atď.).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Obzvlášť treba upozorniť na byty a nebytové priestory, na ktoré sa vzťahuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý v § 5 definuje, čo je podstatnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. A keďže v § 50a Občianskeho zákonníka sa výslovne vyžaduje, aby v zmluve o budúcej zmluve boli dohodnuté všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, nemôže byť taká rezervačná zmluva posudzovaná ako platná zmluva, ak v nej tie náležitosti chýbajú. Inak povedané, ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu a zároveň tam absentujú tieto podstatné náležitosti, tak taká rezervačná zmluva bude zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. A ak je v takom prípade dohodnutá aj zmluvná pokuta za bezdôvodné neuzavretie kúpnej zmluvy, tak aj takéto sankcionovanie za nesplnenie neplatného záväzku by bolo neplatné.

Účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv (napr. príprava zmluvy o budúcej zmluvy, resp. priamo príprava kúpnej zmluvy, zadováženie ďalších informácií o nehnuteľnosti, o spôsobe vyplatenia kúpnej ceny atď.). Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu. Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe (teda aby bola rezervovaná v prospech potenciálneho kupujúceho), a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve.

Preto by rezervačné zmluvy nemali obsahovať sankcie za porušenie „záväzku“ uzavrieť v budúcnosti inú zmluvu - či už kúpnu, alebo len zmluvu o budúcej zmluve (keďže to ani nie je účelom rezervačnej zmluvy, ale účelom je rezervácia nehnuteľnosti); akceptovateľné sa zdá iba sankcionovanie za pasivitu pri spolupráci na príprave uvedených podkladov, dokumentov a zmlúv. Taktiež by sa nemali na základe takejto rezervačnej zmluvy vyplácali preddavky, či rezervačné poplatky realitnej kancelárii, keďže zatiaľ vôbec nie sú zrejmé podmienky samotného predaja nehnuteľnosti. Kupujúci sa tak po zaplatení rezervačného poplatku, resp. preddavku na kúpnu cenu, dostáva do veľmi nevýhodnej pozície a pod neprípustný tlak, lebo nevie predvídať ďalší proces kúpy a nie je oboznámený s podmienkami, ktoré musí splniť, aby nehnuteľnosť mohol nadobudnúť do vlastníctva.

Ak rezervačná zmluva má už od začiatku zadefinované všetky podstatné náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpna zmluva, tak možno takúto rezervačnú zmluvu posudzovať podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o budúcej zmluve. Zmyslom takýchto rezervačných zmlúv nie je len rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho, ale účelom je už záväzok (povinnosť) uzavrieť v budúcnosti (do určitej doby) riadnu kúpnu zmluvu. Tento záväzok uzavrieť v budúcnosti riadnu kúpnu zmluvu je teda už výslovne vyjadrený a spravidla je nesplnenie tohto záväzku zabezpečené zmluvnou pokutou. V tomto prípade je teda lepšie takú „rezervačnú zmluvu“ nazvať priamo ako zmluvu o budúcej zmluve.

Realitné kancelárie zvyknú do takejto zmluvy o budúcej zmluve vložiť osobitné ustanovenia o mandátnej zmluve, príkaznej zmluve, zmluve o úschove, plnomocenstve, prípadne iné nepomenované zmluvy v zmysle § 51 OZ, alebo sa na nich priamo zúčastňujú ako osobitná zmluvná strana.

Kým zmluva o budúcej zmluve je v Občianskom zákonníku upravená v § 50a, tak obchodnoprávna zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy je upravená aj v režime Obchodného zákonníka (avšak obšírnejšie). Obchodný zákonník teda zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy upravuje v § 289 a nasl. Aj keď nevidno dôvod, aby realitné kancelárie podrobovali svojich klientov (nepodnikateľov) režimu obchodného práva, Obchodný zákonník takéto konanie nezakazuje.

Rozdiel je napríklad v tom, že podľa Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany musia dohodnúť o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, avšak podľa Obchodného zákonníka postačí, ak je predmet plnenia určený aspoň všeobecným spôsobom. A tu sa dostávame opäť k tzv. rezervačným zmluvám - môže sa totiž stať situácia, že kým rezervačná zmluva podľa Občianskeho zákonníka by mohla byť posúdená ako neplatná zmluva o budúcej zmluve, tak v režime obchodného práva by to mohla byť platná zmluva o uzavretí budúcej zmluvy.

Vzhľadom na vyššie uvedenú problematiku teda naozaj môže nastať situácia, že rezervačná zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve bude neplatná. Zostáva však otvorenou otázkou, že či v takom prípade bude neplatná aj kúpna zmluva, ktorá bola uzatvorená na základe neplatnej zmluvy o budúcej zmluve.

Klauzula rebus sic stantibus

Obchodný zákonník pri úprave záväzkových vzťahov dôsledne vychádza zo zásady pacta sunt servanda (zmluvy sa majú dodržiavať) a zmena pomerov po uzavretí zmluvy zásadne nemá vplyv na trvanie záväzku. Klauzula rebus sic stantibus je vnímaná ako výnimka zo zásady pacta sunt servanda, ktorá prichádza do úvahy len v zákonom predpokladaných prípadoch. Právna úprava pactum de contrahendo predpokladá stálosť pomerov existujúcich v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve ako podmienku pre existenciu povinnosti uzavrieť realizačnú zmluvu.

V praxi sa však vyskytujú prípady, keď sa táto zásada pacta sunt servanda dostáva do stretu s inými hodnotami, kedy vzniká priestor pre uplatnenie klauzuly rebus sic stantibus (zmluva stráca záväznú silu, ak sa zmenia pomery existujúce pri jej uzavretí). Ustanovenie § 356 Obchodného zákonníka upravuje práve takúto výnimočnú situáciu, keď môže dôjsť k zániku záväzku zmarením účelu zmluvy, čím sa celkom výnimočne prelamuje inak rešpektovaná zásada, že zmluvy sa musia plniť.

Musí dôjsť k zmareniu základného účelu zmluvy, t.j. k zmareniu základného účelu zmluvy došlo v dôsledku podstatnej zmeny okolností. K tejto zmene však musí dôjsť až po uzavretí zmluvy. Nemožno akceptovať to, že takáto zmena okolností nastala pred uzavretím zmluvy, ale strany o nej nevedeli. Za podstatnú zmenu okolností Obchodný zákonník nepovažuje zmenu majetkových pomerov niektorej strany, napríklad ak zmluvná strana vzhľadom na nedostatok finančných prostriedkov nie je schopná splniť svoj záväzok. Rovnako zmena hospodárskej alebo trhovej situácie je vylúčená z možného ponímania ako podstatná zmena okolností.

Pokiaľ nepredvídateľná zmena pomerov nedosahuje takú intenzitu, resp. kvalitu, že by sme mohli hovoriť o nemožnosti plnenia (faktickej alebo právnej), v zásade nepredstavuje okolnosť ovplyvňujúcu trvanie záväzku. Pokiaľ je možné plnenie uskutočniť, hoci za sťažených podmienok a so zvýšenými nákladmi, nemožno aplikovať § 575 a nasl. Občianskeho zákonníka o zániku záväzku z dôvodu nemožnosti plnenia.

Zmluva o budúcej pracovnej zmluve so žiakom v systéme duálneho vzdelávania

V rámci duálneho vzdelávania uzatvára zamestnávateľ so žiakom tzv. zmluvu o praktickom vyučovaní v odbornej škole u zamestnávateľa. Okrem toho môže zamestnávateľ so žiakom uzatvoriť aj tzv. zmluvu o budúcej pracovnej zmluve. Právna úprava zmluvy o budúcej pracovnej zmluve je obsiahnutá v § 53 Zákonníka práce.

Zmyslom zmluvy o budúcej pracovnej zmluve je zabezpečiť, aby zamestnávateľ po úspešnom vykonaní maturitnej skúšky prijal žiaka do pracovného pomeru a prideľoval mu dohodnutú prácu zodpovedajúcu jeho kvalifikácii. Zamestnávateľ má povinnosť prijať žiaka, ktorý úspešne ukončil štúdium, do pracovného pomeru.

Žiak musí mať v čase uzatvorenia zmluvy najmenej 15 rokov. Ak by zmluvu uzatvoril mladší žiak, takáto zmluva by bola neplatná. V zmluve musí byť presne určená kvalifikácia, ktorú získa žiak absolvovaním štúdia.

Zmluva o budúcej pracovnej zmluve neobsahuje skúšobnú dobu, ktorá je často súčasťou bežnej zmluvy. Zmluva o budúcej pracovnej zmluve umožňuje žiakovi zistiť, či mu dané pracovné prostredie vyhovuje.

V prípade, že zamestnávateľ poruší povinnosť prijať žiaka do pracovného pomeru, žiak sa môže domáhať náhrady škody. Táto povinnosť však nie je absolútna. Pracovný pomer sa zakladá až pracovnou zmluvou.

Zmluva o budúcej pracovnej zmluve si môže zamestnávateľ do budúcna zabezpečiť pracovnú silu. Nevyhnutný je súhlas zákonného zástupcu žiaka (rodiča). Bez tohto súhlasu by bola zmluva neplatná.

V zmluvách je aj tzv. časová klauzula, ktorá zaväzuje žiaka zotrvať u zamestnávateľa určitú dobu, najviac však tri roky.

Súčasný dualizmus záväzkového práva

Súčasný dualizmus záväzkového práva predstavuje stav, keď sú inak rovnaké inštitúty upravené odlišne v Občianskom a Obchodnom zákonníku. Najväčším problémom uvedeného dualizmu je skutočnosť, že mnohé inštitúty sú upravené v Obchodnom zákonníku len čiastočne a subsidiárne sa na ne vzťahuje Občiansky zákonník. V dôsledku uvedeného dualizmu tak dochádza k roztrieštenosti, neprehľadnosti či nejednoznačnosti právnej úpravy, z čoho následne pramenia aj mnohé spory medzi zmluvnými partnermi, ktoré často v takých prípadoch rozhoduje až súd.

Vhodným riešením by bolo, aby tak ako je to aj v okolitých krajinách prešlo aj slovenské právo od dualistickej koncepcie záväzkového práva, obsiahnutej v dvoch samostatných kódexoch k monistickej koncepcii, teda k jednotnej úprave záväzkového práva obsiahnutej v Občianskom zákonníku, ktorá by sa vzťahovala aj na obchodné záväzkové právne vzťahy. Súčasne by toto riešenie odstránilo mnohé problémy aplikačnej praxe, v ktorej je v súčasnosti v mnohých prípadoch ťažké vôbec ustáliť, akým kódexom sa má právny vzťah spravovať.

Ochrana spotrebiteľa

V posledných rokoch sa neustále stupňuje právna ochrana spotrebiteľov, teda fyzických osôb, nepodnikateľov, ktoré uzatvárajú zmluvu so stranou, ktorá pri uzatváraní a plnení zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Zmluvy, ktorej jedna zmluvná strana je spotrebiteľom a druhá dodávateľom sa nazývajú spotrebiteľské zmluvy.

Ak by v súčasnosti spotrebiteľ s dodávateľom uzavrel zmluvu podľa Obchodného zákonníka, jeho právny vzťah sa bez ohľadu na takúto dohodu obsiahnutú v zmluve bude spravovať Občianskym zákonníkom, ktorý obsahuje vo viacerých smeroch pre osobu priaznivejšiu právnu úpravu.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #porovnanie #úprav