Zmluva o Budúcej Zmluve: Všetko, čo Potrebujete Vedieť o Prevode Pozemku

Kúpa a predaj nehnuteľnosti, konkrétne pozemku, je významný právny úkon. Uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy je nevyhnutným krokom. Náležitosti kúpnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník. Avšak predtým, ako dôjde k samotnému prevodu vlastníctva, je často uzatváraná zmluva o budúcej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o budúcej zmluve v kontexte prevodu pozemku, vrátane jej náležitostí, významu a praktického využitia.

Úvod do Kúpnej Zmluvy a Prevodu Nehnuteľností

Uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy vzniká predávajúcemu povinnosť predmet kúpy odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet prevziať a zaplatiť zaň kúpnu cenu predávajúcemu. Cenu je potrebné dohodnúť v súlade s osobitnými právnymi predpismi, inak by bola kúpna zmluva relatívne neplatnou.

Kúpnu zmluvu nie je potrebné uzatvárať v písomnej forme, pokiaľ jej predmetom nie je prevod nehnuteľnosti. Vždy však odporúčame písomnú formu dodržať aj pri prevode hnuteľných vecí v záujme zachovania právnej istoty. Každá kúpna zmluva musí obsahovať označenie kupujúceho a predávajúceho, označenie predmetu kúpy, záväzok predmet kúpy odovzdať predávajúcim a záväzok predmet prijať kupujúcim, ako aj záväzok kupujúceho zaplatiť zaň dohodnutú cenu a spôsob, akým bude uhradená. Náležitosti zmluvy sa vyžadujú v závislosti od jej predmetu prevodu, teda je rozdiel, či sa uzatvára napr. kúpna zmluvy na byt alebo kúpna zmluva na pozemok.

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vznikne až po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktorému predchádza vkladové konanie.

Čo je Zmluva o Budúcej Zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve je definovaná ako zmluva, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy sa často uzatvára v prípade predaja nehnuteľností, ako alternatíva k rezervačnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná.

Funkcia a Význam

Zmluva o budúcej zmluve slúži na zabezpečenie záväzku oboch strán, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu. Používa sa najmä v prípadoch, keď nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu ihneď, napríklad z dôvodu potreby zabezpečenia financovania, vyriešenia právnych prekážok alebo splnenia iných podmienok.

Právny Základ

V zmysle Občianskeho zákonníka je pre zmluvu o budúcej zmluve povinná písomná forma, inak je takáto zmluva neplatná. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať rovnaké náležitosti ako samotná kúpna zmluva, no najlepšie je, ak je kúpna zmluva prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou.

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve na Pozemok

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Tieto náležitosti zabezpečujú, že obe strany sú si vedomé svojich práv a povinností a že podmienky budúcej kúpnej zmluvy sú jasne definované.

NÁLEŽITOSTI ZMLUVY O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE NA POZEMOK:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  1. Identifikácia zmluvných strán - tzn. kto je predávajúci a kupujúci.
  2. Doba, dokedy zmluvné strany uzatvoria budúcu zmluvu.
  3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve.

Podstatné Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Pozemok

KÚPNA ZMLUVA NA POZEMOK MUSÍ OBSAHOVAŤ TIETO PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Treba uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádzame názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO). Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
  2. Označenie predmetu kúpy: Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Pokiaľ je pozemok zapísaný na liste vlastníctva, zvyčajne uvádzame aj číslo listu vlastníctva.
  3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva.
  4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.

Ďalšie Dohody v Kúpnej Zmluve

ZMLUVNÉ STRANY SI V KÚPNEJ ZMLUVE NA POZEMOK MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

  1. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúčame zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.
  2. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy: Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Pokiaľ sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.
  3. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva: V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúčame ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  4. Vyhlásenia predávajúceho: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:
    • že, je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
    • že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
    • že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
  5. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy: Odporúčame do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).
  6. Úpravu zodpovednosti za vady predmetu kúpy: Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Možnosť Odchýlenia sa od Dohody

Od znenia budúcej zmluvy je možné odchýliť sa (tzn. znenie hlavnej zmluvy si zmluvné strany môžu dohodnúť aj odlišne od znenia zmluvy o budúcej zmluve). Takúto odchýlku však nie je možné vykonať jednostranne, ale vždy len so súhlasom všetkých účastníkov budúcej zmluvy.

Vzor Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve:

-------VZOR-------

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

  • meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
  • trvale bytom/sídlo:
  • rodné číslo/IČO:
  • narodený/-:
  • štátne občianstvo/registrovaná:
  • bankové spojenie:

ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

  • meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
  • trvale bytom/sídlo:
  • rodné číslo/IČO:
  • narodený/-:
  • štátne občianstvo/registrovaná:
  • bankové spojenie:

ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“ a spolu s Budúcim kupujúcim ďalej len „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

    • ………………………………….;
    • ………………………………….;
    • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1. (ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do …………………
  3. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- EUR (slovom ……………. EUR) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,

    • ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
    • ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.

  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.

  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Budúci predávajúci: Budúci kupujúci:

Prílohy:

  1. Kúpna zmluva

-------VZOR-------

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluvné strany majú v zmluve o budúcej zmluve určité práva a povinnosti, ktoré musia dodržiavať. Nedodržanie týchto povinností môže mať právne následky.

Právo na Súdne Domáhanie

V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druhá strana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

Povinnosť Uzavrieť Kúpnu Zmluvu

Zmluvné strany sú povinné uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu v stanovenej lehote a za podmienok dohodnutých v zmluve o budúcej zmluve. Ak jedna zo strán odmietne uzavrieť kúpnu zmluvu, druhá strana má právo domáhať sa jej uzavretia súdnou cestou.

Kúpa Pozemku: Dôležité Aspekty

Kúpa pozemku je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. Okrem zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy je potrebné zvážiť aj ďalšie aspekty, ako napríklad:

  • Právny stav pozemku: Pred kúpou pozemku je nevyhnutné overiť jeho právny stav v katastri nehnuteľností. Zistiť, či na pozemku neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená alebo iné obmedzenia.
  • Územný plán: Zistiť, aký je účel využitia pozemku podľa územného plánu obce. Či je pozemok určený na výstavbu rodinného domu, priemyselnej budovy alebo na iné účely.
  • Inžinierske siete: Overiť, či sú na pozemku dostupné inžinierske siete (elektrina, voda, plyn, kanalizácia). Ak nie, zistiť, aké sú možnosti ich pripojenia.
  • Životné prostredie: Zistiť, či sa na pozemku nenachádzajú environmentálne záťaže alebo iné riziká pre životné prostredie.

tags: #zmluva #o #budúcej #zmluve #pozemok #vzor

Ďalšie články