Zmluva o budúcej zmluve s realitnou kanceláriou: Kompletný sprievodca

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu kvalitná zmluvná dokumentácia. Ak využívate služby realitnej kancelárie, mala by byť príprava tejto dokumentácie v jej kompetencii. Profesionálne realitné kancelárie často spolupracujú s advokátskymi kanceláriami, ktoré im poskytujú právny servis. V týchto prípadoch advokát koncipuje zmluvnú dokumentáciu na základe informácií a podkladov od realitného makléra.

Tento článok sa zameriava na jednu z prvých zmlúv, ktoré budete ako klienti (či už ako predávajúci alebo kupujúci) podpisovať, a to na zmluvu o budúcej zmluve. Nie je dôležité, ako sa zmluva nazýva, ale jej obsah.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve

Je dôležité rozlišovať medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, pretože majú odlišné právne dôsledky.

Rezervačná zmluva

Často nerieši ďalšie podmienky obchodného prípadu a zmluvné strany v čase jej podpisu nemajú medzi sebou odkomunikované a dohodnuté podmienky kúpnej zmluvy, ktoré pre nich môžu mať význam pri rozhodovaní predať alebo kúpiť danú nehnuteľnosť. Častokrát bývajú tieto zmluvy dvojstranné (realitná kancelária vs. kupujúci, predávajúci vs. kupujúci). Opatrný by som bol najmä pri rezervačnej zmluve, ktorú podpisuje kupujúci priamo s realitnou kanceláriou. Pokiaľ realitná kancelária vystupuje ako splnomocnenec predávajúceho a súčasťou rezervačnej zmluvy je aj príslušné plnomocenstvo, nemám výhrady.

Zmluva o budúcej zmluve

Ide o tzv. podstatný rozdiel oproti rezervačnej zmluve uvedenej v bode 1. Môže obsahovať aj ďalšie, medzi zmluvnými stranami dohodnuté podmienky (napr. POZOR!!! na takú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej je obsiahnuté IBA PRÁVO (nie povinnosť) budúcej zmluvnej strany budúcu kúpnu zmluvu uzavrieť. Pokiaľ budúca zmluvná strana využije svoje právo a budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie, nemôžete si uplatniť ani sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Výkon práva nie je možné sankcionovať. Už som sa s tým bohužiaľ stretla pred pár rokmi. Oslovili ma klienti s predajom bytu v Bratislave, ktorých predo mnou zastupovala iná realitná kancelária. Táto kancelária našla kupujúceho a predložila mu zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, podľa ktorej mal kupujúci právo sa rozhodnúť, či kúpnu zmluvu uzavrie alebo nie. Využil svoje právo a kúpnu zmluvu neuzavrel.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Ak uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, či už zo strany budúceho predávajúceho a/alebo budúceho kupujúceho, je formulované ako záväzok a budúca zmluvná strana si svoj záväzok v stanovenej lehote nesplní, môže sa dotknutá zmluvná strana obrátiť na súd s nárokom, aby súd zaviazal stranu, ktorá si svoj záväzok nesplnila, na splnenie tohto záväzku (POZOR!!! Zastávam názor, že rezervačná zmluva by mala byť podrobná. Mala by obsahovať nielen podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy ale riešiť aj ďalšie, pre zmluvné strany, dôležité podmienky. Univerzálny vzor rezervačnej zmluvy neexistuje. Internetové prehliadače sú plné vzorov rezervačných zmlúv pre rôzne typy nehnuteľností, netreba sa však na 100% spoliehať.

Dôležité aspekty zmluvy o budúcej zmluve

Pri príprave a podpise zmluvy o budúcej zmluve je potrebné venovať pozornosť niekoľkým kľúčovým aspektom:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné určenie predávajúceho a kupujúceho s uvedením všetkých relevantných osobných údajov.
• Predmet zmluvy: Detailný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom budúcej kúpnej zmluvy.
• Záväzok predávajúceho: Uistenie, že predávajúci počas trvania zmluvy o budúcej zmluve neponúkne nehnuteľnosť iným záujemcom, nezmení jej stav, nezaťaží ju a ani ju nepredá tretej osobe.
• Práva kupujúceho: Kupujúci má právo počas trvania zmluvy o budúcej zmluve zabezpečiť všetky potrebné kroky k úspešnej kúpe nehnuteľnosti.
• Termín začatia a ukončenia zmluvy: Jasne definovaný časový rámec, v ktorom má dôjsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.
• Kúpna cena a platobné podmienky: Presne stanovená kúpna cena nehnuteľnosti a spôsob jej úhrady.
• Podmienky odstúpenia od zmluvy: Dôkladne špecifikované podmienky, za ktorých je možné od zmluvy odstúpiť, a dôsledky takéhoto odstúpenia.
• Sankcie: Stanovenie sankcií pre prípad porušenia zmluvných povinností zo strany predávajúceho alebo kupujúceho.

Právne aspekty a súvisiace zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve sa radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, čo znamená, že nie je priamo upravená v Občianskom zákonníku. Preto je dôležité, aby bola zmluva vypracovaná s maximálnou starostlivosťou a obsahovala všetky potrebné náležitosti.

Okrem zmluvy o budúcej zmluve sa pri predaji a kúpe nehnuteľnosti uzatvárajú aj ďalšie zmluvy, ako napríklad:

• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho.
• Zmluva o sprostredkovaní: Zmluva medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou, ktorá upravuje podmienky sprostredkovania predaja nehnuteľnosti.
• Nájomná zmluva: V prípade, ak je nehnuteľnosť prenajímaná, uzatvára sa nájomná zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom.

Ako postupovať pri problémoch s realitnou kanceláriou

V praxi sa môžete stretnúť s rôznymi problémami pri spolupráci s realitnou kanceláriou. Tu je niekoľko tipov, ako postupovať v takýchto situáciách:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Komunikácia: Vždy komunikujte s realitnou kanceláriou písomne a uchovávajte si všetky relevantné dokumenty.
• Reklamácia: Ak nie ste spokojní so službami realitnej kancelárie, uplatnite reklamáciu priamo u jej zamestnávateľa alebo v realitnej kancelárii.
• Právna pomoc: V prípade závažnejších problémov sa obráťte na advokáta, ktorý vám poskytne právne poradenstvo a pomôže vám chrániť vaše práva.
• Odstúpenie od zmluvy: Ak realitná kancelária neplní svoje povinnosti, môžete od zmluvy odstúpiť. Podmienky odstúpenia by mali byť uvedené v zmluve o sprostredkovaní.

Výhradná zmluva vs. nevýhradná zmluva

Pri uzatváraní zmluvy s realitnou kanceláriou je dôležité rozlišovať medzi výhradnou (exkluzívnou) a nevýhradnou zmluvou.

• Výhradná zmluva: Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Dáva realitnej kancelárii výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti, teda zastupuje ho iba jedna realitná kancelária. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá. Maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju. Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
• Nevýhradná zmluva: Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene. Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou RK), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov na inzerciu. Makléri rôznych RK s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie, a následne sú nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky. Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva.

Predaj nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie

Stále sa však nájdu ľudia, ktorí si myslia, že predaj nehnuteľnosti na vlastnú päsť nezvládnu, že bez pomoci realitnej kancelárie prepíšu svoj byt či dom na iného vlastníka a peniaze nedostanú, prípadne sa mylne domnievajú, že s realitkou nájdu kupcu skôr a celá transakcia prejde hladko a bez problémov. Motivácia RK je jasná - výška provízie za predaj nehnuteľnosti, ktorá môže byť stanovená buď ako fixná čiastka alebo ako percento z predaja a závisí od predchádzajúcej dohody. Najčastejšie sa provízie pohybujú okolo 3-6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Províziu zvyčajne platí ten, ktorý si službu objednal, teda v prípade predaja predávajúci.

Dôvodov prečo predať nehnuteľnosť samostatne je ďaleko viac ako iba ušetriť peniaze na provízii pre makléra - vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je Vaša a dôverne ju poznáte, môžete ju predať oveľa výhodnejšie ako realitka. Dôkazom je skúsenosť istého predajcu rekreačnej chaty: Všetky reality som si doposiaľ predával sám. Právne služby mi poskytol notár a predaj som si zabezpečil vždy sám a robil som to oveľa lepšie a rýchlejšie ako realitka. Prečo? Dal som predaju viac ako RK, pre ktorú je to len poradové číslo. Každý dom má svoju dušu a chcel som, aby ľudia, čo to kúpia mali rovnakú filozofiu. Moja stratégia sa osvedčila. Keď som predával chatu, vybral som troch záujemcov, spravil som guláš, zoznámil ich so susedmi, ukázal som im moje obľúbené miesta, zaviedol som ich na maliny a huby. Začal som s negatívami a nevýhodami chalupy a potom som išiel na pozitíva. Ľudia mi začali veriť a poďakovali za úprimnosť.

Praktické rady pre predaj a kúpu nehnuteľnosti

• Príprava nehnuteľnosti: Dôkladne pripravte nehnuteľnosť na predaj a čo najviac zvýšte jej atraktivitu. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané pozemky.
• Kvalitné fotografie: Alfou a omegou sú kvalitné fotografie nehnuteľnosti, ktorú treba nafotiť v príjemnom svetle, za slnečného počasia, kedy všetko vyzerá tak trochu lepšie.
• Realistický popis: Je veľmi dôležité opísať skutočný stav nehnuteľnosti - ak nezodpovedá skutočnosti, zbytočne budete strácať prehliadkami svoj drahocenný čas ako aj čas záujemcov.
• Stanovenie ceny: Pre inšpiráciu koľko si vypýtať a pre získanie prehľadu o trhových cenách si porovnajte ceny podobných nehnuteľnosti ako je Vaša v rovnakej lokalite. Stačí navštíviť niekoľko realitných portálov a veľmi rýchle si spravíte predstavu.
• Inzercia: Ponuky sa oplatí zadávať iba na realitné portály, kde je vysoká návštevnosť. Inzerát sa oplatí zadať aj na web stránky, ktoré sa špecializujú na súkromnú inzerciu.
• Prehliadky: Pred obhliadkou sa uistite, že je nehnuteľnosť čistá a uprataná, záujemcovi ponúknite vodu, kávu, čaj. Zdôraznite všetky výhody, no nezamlčujte ani mínusy, získate si tým dôveru druhej strany.
• Rezervačná zmluva: Akonáhle si nájdete kupca, dohodnete sa na kúpnej cene a úhrade nákladov spojených s prevodom nehnuteľnosti, je vhodné uzatvoriť rezervačnú zmluvu, ktorej účelom je zloženie rezervačnej zálohy (ktorá je súčasťou kúpnej ceny) zo strany kupujúceho do notárskej úschovy (prípadne je možné využiť aj vinkuláciu finančných prostriedkov v ktorejkoľvek slovenskej banke). Predávajúci sa tým zaväzuje k tomu, že nehnuteľnosť už nebude nikomu druhému ponúkať a kupujúci zase k tomu, že do stanoveného termínu podpíše kúpnu zmluvu a vyplatí zvyšnú časť kúpnej ceny. Pokiaľ sa tak nestane, záloha prepadá v prospech predávajúceho.
• Kúpna zmluva: Pri formulácii kúpnej zmluvy sa nespoliehajte na bezplatné vzory stiahnuté z internetu, ale radšej obetujte pár desiatok eur a zverte ju odborníkovi - právnickej kancelárii alebo notárovi.
• Návrh na vklad: Po podpise kúpnej zmluvy kupujúci zloží zvyšnú časť dohodnutej kúpnej ceny do notárskej úschovy a obe strany podpíšu návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #budúcej #zmluve #s #realitkou