Zmluva o kúpe prenajatej nehnuteľnosti: Vzor a dôležité aspekty

Zmluva o kúpe prenajatej veci predstavuje špecifický typ obchodnej zmluvy, ktorej podstata spočíva v záväzku prenajímateľa predať nájomcovi vec, ktorú mu prenajal, za predpokladu, že nájomca prejaví o kúpu tejto veci záujem. Tento článok sa venuje podrobnému rozboru zmluvy o kúpe prenajatej nehnuteľnosti, jej náležitostiam, právam a povinnostiam zmluvných strán a daňovým aspektom.

Právny rámec a definícia

Zmluva o kúpe prenajatej veci je upravená v Obchodnom zákonníku (ustanovenia § 489 až § 496). Môže byť uzatvorená súčasne s nájomnou zmluvou alebo aj samostatne po jej uzavretí. V praxi sa často používa pri kúpe prenajatého bytu alebo automobilu.

Uzatvorenie zmluvy o kúpe prenajatej veci predstavuje dohodu o komplexe troch na seba nadväzujúcich súborov práv a povinností:

1. Nájomná zmluva
2. Zmluva o kúpe prenajatej veci
3. Kúpna zmluva

V praxi sa táto zmluva často označuje aj ako lízingová zmluva alebo zmluva o finančnom lízingu. Dôležité je, aby bol dohodnutý celý komplex práv a povinností, bez ohľadu na názov zmluvy.

Náležitosti zmluvy o kúpe prenajatej veci

Aby bola zmluva platná, musí obsahovať tzv. podstatné náležitosti. Ak by ich zmluva neobsahovala, nebude platná. Medzi tieto náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať prenajímateľa (budúceho predávajúceho) a nájomcu (budúceho kupujúceho). Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Právo nájomcu kúpiť prenajatú vec: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či nájomca môže kúpiť prenajatú vec ešte za trvania nájmu, alebo až po jeho skončení. Je možné aj kombinovať tieto možnosti. Ak by v zmluve nebol určený moment uplatnenia práva, môžu vzniknúť v budúcnosti spory.
• Povinnosť prenajímateľa prenajatú vec predať nájomcovi, ak si uplatní právo: Táto povinnosť je kľúčová pre vznik kúpnej zmluvy.

Okrem týchto podstatných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj:

• Podmienky a postup pri uplatnení práva: V zmluve je možné upraviť povinnosť nájomcu uplatniť právo na kúpu do určitého okamihu po skončení nájomnej zmluvy.
• Kúpnu cenu prenajatej veci: Zmluvné strany môžu do zmluvy uviesť výšku kúpnej ceny v okamihu uplatnenia práva kúpiť prenajatú vec. Ak sa na cene nedohodnú, kupujúci je povinný zaplatiť trhovú cenu. V zmluve je taktiež možné dohodnúť sa, že nájomca je oprávnený nadobudnúť vlastnícke právo k prenajatej veci bezplatne.

Písomná forma: Zmluva o kúpe prenajatej veci musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda.

Uplatnenie práva na kúpu veci

Podstatou zmluvy o kúpe prenajatej veci je možnosť nájomcu ukončiť nájom tým, že kúpi prenajatú vec. Na kúpu prenajatej veci je potrebné, aby nájomca uplatnil svoje právo na kúpu. Za týmto účelom je povinný zaslať prenajímateľovi písomné oznámenie o tom, že si právo uplatňuje. Ústne oznámenie nie je postačujúce.

Ak je nájomca oprávnený kúpiť prenajatú vec počas nájmu, uplatnením tohto práva počas trvania nájmu zaniká nájomná zmluva. Ak je nájomca oprávnený kúpiť prenajatú vec až po skončení nájmu, musí uplatniť právo bez zbytočného odkladu po skončení nájmu. Bez zbytočného odkladu je neurčitý pojem, ktorý sa posudzuje s ohľadom na okolnosti konkrétneho prípadu. Spravidla ide o pár dní, maximálne týždňov. Zmluvné strany si však môžu upraviť v zmluve aj maximálnu lehotu pre uplatnenie tohto práva.

Doručením písomného uplatnenia práva na kúpu prenajatej veci prenajímateľovi vzniká kúpna zmluva. Z prenajímateľa sa stáva predávajúci a z nájomcu kupujúci. Týmto okamihom súčasne prechádza vlastnícke právo k prenajímanej veci z predávajúceho na kupujúceho. Pri prenajatej nehnuteľnosti sa nájomca stáva kupujúcim až rozhodnutím katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Po vzniku kúpnej zmluvy je nájomca povinný bez odkladu zaplatiť prenajímateľovi kúpnu cenu, ak sa nedohodli na bezodplatnom prevode vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Zánik zmluvy

Okrem štandardných spôsobov zániku zmluvy o kúpe prenajatej veci (napr. plnením zmluvy, čiže uplatnením práva), zmluva zaniká aj neuplatnením práva na kúpu prenajatej veci, resp. jeho uplatnením po uplynutí lehoty bez zbytočného odkladu.

Nájomná zmluva: Práva a povinnosti zmluvných strán

Pre správne fungovanie zmluvy o kúpe prenajatej nehnuteľnosti je kľúčové porozumieť aj právam a povinnostiam zmluvných strán v rámci nájomnej zmluvy.

Náležitosti nájomnej zmluvy:

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Doba nájmu:

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Zánik nájomnej zmluvy:

Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán:

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, čo má dopad aj na dane z príjmov. U predávajúceho ide o príjem a u kupujúceho o výdavok. Daňové hľadiská sa líšia pri fyzických a právnických osobách.

Fyzické osoby:

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov. Existujú však výnimky, kedy je príjem oslobodený od dane:

1. Vlastník bytu: Odpredaj bytu, prípadne obytného domu s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom.
2. Iné nehnuteľnosti: Okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom.

Oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy z predaja nehnuteľností zaradených do obchodného majetku, alebo ak sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľskú činnosť, prenájom alebo inú zárobkovú činnosť. Do základu dane vstupuje len pomerná časť príjmu z jeho odpredaja podľa pomeru, v akom sa využívala nehnuteľnosť na dosahovanie príjmov.

Právnické osoby:

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu. Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Pri predaji nehnuteľnosti umiestnenej na území Slovenskej republiky osobou so sídlom v zahraničí, čiže ide o predávajúceho nerezidenta Slovenskej republiky, že príjem z predaja sa považuje za príjem zo zdroja na území Slovenskej republiky.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 289/1995 Z. z. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Ak by fyzická osoba uskutočnila predaj budovy, ktorú nemá zaradenú v majetku určenom na podnikanie (budovu - napr.

V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j.

V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 7 ods.

Oslobodenie od dane všeobecne znamená, že platiteľ pri uskutočnení zdaniteľného plnenia neuplatní daň na výstupe. Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 20 ods. 4), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 21 ods. Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 35 zákona o DPH.

Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 35 ods. 3 citovaného zákona), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalov…

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa . O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

tags: #zmluva #o #kupe #prenajatej #nehnutelnosti #vzor