Zmluva o nájme nebytových priestorov: Kompletný sprievodca

Pri podnikaní je často nevyhnutné prenajať si priestory, v ktorých budete vykonávať svoju činnosť. Či už ide o kanceláriu, obchodný priestor alebo sklad, zmluva o nájme nebytových priestorov je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto zmluvu, jej náležitosti a dôležité aspekty, na ktoré by ste sa mali zamerať.

Úvod

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Pri prenájme nebytových priestorov sa stretávajú s nájomnou zmluvou. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti. Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Čo je to zmluva o nájme nebytových priestorov?

Zmluvou o nájme nebytových priestorov vlastník nebytového priestoru ako prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania nebytový priestor na vopred dohodnutý účel za dohodnuté nájomné. Takúto zmluvu uzatvára väčšina podnikateľov, napríklad pri nájme kancelárskych, obchodných alebo skladových priestorov.

Právny základ

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Definícia nebytového priestoru

V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
• byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať nasledovné náležitosti. Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo. Ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor).

Označenie predmetu nájmu

Nájomná zmluva musí zo zákona obsahovať označenie predmetu. Nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Uveďte preto nasledujúce údaje:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres),
• číslo nebytového priestoru,
• číslo poschodia,
• číslo vchodu,
• súpisné číslo budovy,
• parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená.

Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor.

Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytového priestoru , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Účel nájmu

Účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Účel nájmu závisí od vôle zmluvných strán. V praxi sa zmluva o nájme nebytových priestorov uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.).

Výška nájomného

Nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluvné strany sa dohodli na cene za užívanie predmetu nájmu vo výške 700,- Eur (slovom: sedemsto Eur).

Spôsob platenia nájomného

Ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného. Nájomné je splatné mesačne a to vopred najneskôr do pätnásteho (15) dňa kalendárneho mesiaca predchádzajúcemu príslušnému mesiacu. Za deň úhrady sa považuje deň pripísania úhrady nájomného na bankový účet prenajímateľa alebo deň prevzatia hotovosti do pokladnice prenajímateľa.

Doba trvania nájmu

V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Príklad na automatické predlženie nájomnej zmluvy

Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

Ďalšie dôležité body v nájomnej zmluve

Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou.

Stav meračov energií

Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Depozit

Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.

Plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru

Plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru sú najmä plnenia poskytnuté za účelom riadneho užívania nebytového priestoru, a to dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, dodávka elektrickej energie, plynu, prípadne iných energií, vodné, stočné, spolu s úhradou za prenájom elektromeru, ako i iných meracích zariadení, ktoré je povinný prenajímateľ platiť. Skutočná výška plnení spojených s užívaním nebytového priestoru bude určená na základe ročného zúčtovania.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.

• Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
• Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu.

Zabezpečenie nárokov

Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného. V prípade omeškania platby má nájomca právo účtovať podnájomcovi úroky z omeškania platby, a to vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania a to až do úplného zaplatenia.

Skončenie nájmu

Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone. Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
• zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Práva a povinnosti prenajímateľa

• Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.
• Prenajímateľ je povinný zabezpečiť podnájomcovi nerušené užívanie predmetu zmluvy a umožniť mu do neho nepretržitý prístup.
• Prenajímateľ je povinný na vlastné náklady zabezpečiť a udržiavať v platnosti počas celej doby trvania zmluvy majetkové poistenie predmetu zmluvy proti škodám zapríčineným živelnými pohromami (požiar, povodne a pod.).
• Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do predmetu zmluvy len po predchádzajúcej dohode s podnájomcom.
• Prenajímateľ je povinný písomne informovať podnájomcu o plánovaných stavebných resp.
• Prenajímateľ vyhlasuje, že na predmete zmluvy neviaznu ku dňu podpisu tejto zmluvy žiadne dlhy, ťarchy, vecné bremená a ani žiadne iné práva tretích osôb, a nie je mu známe, že by boli vedené akékoľvek súdne, exekučné, konkurzné konania, ani vydané vykonateľné rozhodnutia v súvislosti s predmetom nájmu alebo objektom, alebo, že by takéto konania hrozili.
• Prenajímateľ je povinný na svoje náklady zabezpečiť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi v oblasti požiarnej ochrany vybavenie predmetu nájmu hasiacimi prístrojmi, zabezpečovať revízie hasiacich prístrojov a hydrantov, zabezpečiť vypracovanie evakuačného plánu a označenie únikov smeru v predmete zmluvy a vypracovanie požiarnych poplachových smerníc (ohlasovňa požiaru a požiarnu knihu).

Práva a povinnosti nájomcu

• Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením.
• Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť nájomcovi potrebu opráv a údržby predmetu nájmu, ktoré má zabezpečiť nájomca, a umožniť mu vykonanie všetkých potrebných prác.
• Nájomca je povinný užívať predmet zmluvy v súlade s dohodnutým účelom nájmu tak, aby nedochádzalo k jeho poškodzovaniu a neprimeranému opotrebovaniu.
• Interiérové úpravy predmetu zmluvy, ktoré nevyžadujú stavebné povolenia alebo ohlasovaciu povinnosť v zmysle platných zákonov, je oprávnený podnájomca si vykonať sám a na vlastné náklady. O týchto úpravách je povinný podnájomca nájomcu vopred informovať.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.

Ukončenie nájmu

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

tags: #zmluva #o #nebytovych #priestoroch #vzor