Zmluva o poskytnutí hypotekárneho úveru: komplexný sprievodca

Hypotekárny úver je pre mnohých ľudí nevyhnutným nástrojom na financovanie kúpy alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti. Zmluva o poskytnutí hypotekárneho úveru je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi bankou (veriteľom) a klientom (dlžníkom). Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru, jej náležitostiach, právach a povinnostiach oboch strán.

Úvod do hypotekárneho úveru

Hypotekárny úver je úver, ktorého splácanie vrátane príslušenstva je zaistené záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži predovšetkým na kúpu alebo rekonštrukciu danej nehnuteľnosti. V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie sa zvyšuje finančné zaťaženie domácností, čím môže dôjsť k vážnemu ohrozeniu platobnej schopnosti obyvateľov splácať úvery na bývanie dôsledkom nárastu ich úrokovej sadzby.

Náležitosti kúpnej zmluvy a jej vplyv na hypotéku

Kúpna zmluva alebo Zmluva o prevode vlastníctva musí obsahovať všetky právne náležitosti, aby sa naplnil prevod vlastníctva a nedošlo k prerušeniu či zamietnutiu konania. Banka veľmi podrobne skúma podmienky, za ktorých vašu nehnuteľnosť kupujete, vrátane:

• Špecifikácia prevádzaných nehnuteľností: Čo je presná špecifikácia prevádzaných nehnuteľností.
• Kúpna cena a jej úhrada: Za akých podmienok je definovaná kúpnou cenou, pričom banku zaujíma ako bude kúpna cena uhradená. Prvou a najčastejšou chybou je, že jednotlivé časti kúpnej ceny neobsahujú číslo účtu ani odvolanie na číslo účtu v záhlaví.
• Zdroj finančných prostriedkov: Často úmyslom klientov s cieľom „okabátiť“ banku sa v návrhu kúpnej zmluvy neuvádza, či peniaze tvoriace rozdiel medzi výškou hypotéky a kúpnou cenou kupujúci uhradí z vlastných zdrojov alebo z nejakých iných. Iné zdroje môžu byť aj úverové a ak by mal mať klient v čase čerpania hypotéky aj iný úver, je potrebné, aby banka posudzovala už žiadosť o hypotéku s týmto úverovým záväzkom. Ak sa totiž v úverovom registri nenachádza schválený úver, banka nevie aká výška úveru je/bude a ani splátku nepozná.

Niekedy sa jednotlivé časti kúpnych cien vyplácajú na viaceré účty, lebo je viac predávajúcich alebo je na nehnuteľnosti ťarcha banky, ktorú je potrebné vyplatiť. Inokedy sa nehnuteľnosti nadobúdajú podielovo a niekedy je na financovanie aj dodatočné úverové prostriedky alebo sa zakladá iná ako nadobúdaná nehnutenosť.

Zmluva o sprostredkovaní a realitné kancelárie

V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny. Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Zmluva o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ (realitná kancelária) zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva, dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve) s treťou osobou.

Existujú dva typy zmlúv s realitnou kanceláriou:

• Výhradná zmluva: Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú.
• Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Ďalšie typy zmlúv súvisiacich s nehnuteľnosťami

• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k bytovej či nebytovej jednotke podľa zákona č 182/1993 Z.z. vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku.
• Zmluva o prevode členstva v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
• Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú. Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb.

Základné pojmy súvisiace s nehnuteľnosťami

• Bytová a nebytová jednotka: Každá bytová a nebytové jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie.
• Družstevný byt: Základný rozdiel oproti bytu v osobnom vlastníctve je, že vlastníkom bytu je bytové družstvo a klient je majiteľom členského podielu v bytovom družstve. S členskými právami a povinnosťami v bytovom družstve je spojené najmä právo nájmu konkrétneho družstevného bytu.
• Pozemok: Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky alebo hranicou katastrálneho územia, hranicou vlastnícku, hranicou držby, hranicou druhu pozemkov, popr.
• List vlastníctva: Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. Súbor údajov o nehnuteľnostiach v Slovenskej republike zahŕňa ich súpis a popis a ich geometrické a polohové určenie.
• Návrh na vklad: Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu.
• Stavebné sporenie: Stavebné sporenie v Slovenskej republike vzniklo za účelom podpory riešenia bytovej situácie občanov. Jedná sa o komplexný finančný produkt poskytovaný stavebnými sporiteľňami.
• Dražba: Verejné konanie, pri ktorom sa ponúka určitá vec neurčitému počtu osôb na vopred dohodnutom mieste za účelom vydraženia tomu, kto urobí najvyššiu ponuku za predpokladu, že splní podmienky pre tento predaj stanovené v dražobnej vyhláške.
• Záložné právo: Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy.
• Predkupné právo: Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Vecné bremená: Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Exekúcia: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom.
• Úpadok: Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nelikvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhší čas plniť svoje splatné záväzky.

Zmluva o pôžičke vs. hypotekárny úver

Zmluvu o pôžičke upravuje Občiansky zákonník a môže byť uzatvorená medzi dvoma fyzickými aj právnickými osobami. Osoba, ktorá finančné prostriedky požičiava, je veriteľ a osoba, ktorá si finančné prostriedky požičiava, je dlžník. Hlavnou úlohou zmluvy o pôžičke je zaviazať veriteľa k tomu, že poskytne financie dlžníkovi, ktorý sa zaväzuje riadne a včas požičané peniaze vrátiť. Vrátenie musí byť vykonané v určitom čase, ktorý je v zmluve uvedený.

Obchodný zákonník umožňuje vytvoriť zmluvu o pôžičke v dvoch formách: písomnej a ústnej. Ústna dohoda je vhodná skôr pre ľudí, ktorí sa navzájom poznajú a veria si. Ani v tomto prípade ale nemusí byť dobrým riešením. Najlepším rozhodnutím je písomná zmluva o pôžičke. Obe strany sa dohodnú na tom, čo v nej bude a aké podmienky si stanovia. Následne ju obaja podpíšu, ak nemajú námietky.

Zmluvu o poskytnutí pôžičky uzatvárajte vždy písomne. Aj keď je zmluva o pôžičke platná aj bez toho, aby boli podpisy úradne overené, je určite dobré tak urobiť. Môžete tým zabrániť tomu, aby sa dlžník neskôr vyhováral, že to nebol on, kto zmluvu podpisoval. Ak budete spisovať zmluvu o pôžičke, odporúča sa tak urobiť pred notárom, ktorý o tom spíše zápisnicu. Takáto zmluva má vyššiu vierohodnosť a dôkaznú silu pri prípadnom vymáhaní dlhu než konvenčná zmluva uzavretá len za prítomnosti zmluvných strán - veriteľa a dlžníka.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

V prípade, ak dlžník vráti požičané veci, môže si od veriteľa vyžiadať potvrdenie (kvitanciu) o tom, že dlh bol úplne alebo čiastočne splatený. Veriteľ je povinný odovzdať dlžníkovi kvitanciu, ak ten ju od veriteľa požiada. Ak ste sa rozhodli peniaze požičať známemu, alebo niekomu z rodiny, vsaďte na dobrú zmluvu o pôžičke. Nič tým nestratíte, práve naopak.

Daňový bonus na hypotéky

Klientom bánk (daňovníkom), ktorým v roku 2023 po refixácii úrokovej sadzby úveru na bývanie skokovo narástli úroky a tak aj splátka, pomôže ministerstvo financií formou daňového bonusu. Príjem daňovníka nesmie presiahnuť 1,6 násobok priemernej mzdy v hospodárstve. V prípade, ak je na úverovej zmluve spoludlžník (napríklad manžel/ka), táto hranica sa zdvojnásobuje. Pomoc vo forme daňového bonusu je možné čerpať aj pri refinancovaní úveru do inej banky, ktoré bolo pred rokom 2023. Má to však svoje pravidlá.

Ak zamestnanec nepodáva daňové priznanie za rok 2023, uplatní si daňový bonus (na základe predloženého potvrdenia od banky) prostredníctvom svojho zamestnávateľa, ktorý mu vykonáva ročné zúčtovanie.

Refinancovanie a daňový bonus

REFINANCOVANIE - prenesenie si úveru do inej banky, za účelom získania výhodnejších podmienok (najmä nižšia úroková sadzba). Pomoc štátu je možné uplatniť aj na refinancované úvery (prenesené do inej banky) v roku 2023, no už nie formou daňového bonusu.

• Refixácia v roku 2023: Ak sa mi v roku 2023 refixoval úver na bývanie v mojej banke a mám zrazu vyššie splátky, mám nárok na daňový bonus? Ak zamestnanec nepodáva daňové priznanie za rok 2023, uplatní si daňový bonus (na základe predloženého potvrdenia od banky) prostredníctvom svojho zamestnávateľa, ktorý mu vykonáva ročné zúčtovanie.
• Refinancovanie pred rokom 2023: Ak som si v roku 2020 refinancoval svoj úver na bývanie, teda som ho preniesol do inej banky a mal som fixáciu úrokov na 3 roky a v roku 2023 sa mi refixoval úver. Pomoc vo forme daňového bonusu je možné uplatniť na tie úvery, ktoré boli refinancované aj v minulosti, najneskôr však do 31.12.2022 a došlo k zvýšeniu splátky v roku 2023 z dôvodu nárastu úrokovej sadzby po refixácii.
• Refinancovanie v roku 2023: Ak som si v roku 2023 refinancoval svoj úver na bývanie, teda som ho preniesol do inej banky, no hneď v roku 2023 som požiadal o refixáciu úrokov. Pomoc vo forme daňového bonusu nie je možné uplatniť na úvery, ktoré boli refinancované v roku 2023, a to bez ohľadu, či boli alebo neboli v roku 2023 aj refixované.

Podmienky pre uplatnenie daňového bonusu

Stále platí, že aj v takomto prípade musí byť v úverovej zmluve uvedený aspoň jeden z účelov: (1) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo jej časti, (2) výstavba alebo (3) rekonštrukcia tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Posudzovanie príjmu pre daňový bonus

• Zamestnanec: Podmienkou pre možnosť odpočítania navrhovaného nového daňového bonusu zo zvýšenia zaplatenej splátky v zdaňovacom období 2023 je priemerný mesačný príjem vypočítaný z hrubého ročného zdaniteľného príjmu (t. j. bez uplatnenia výdavkov, poistného, nezdaniteľných častí základu dane) za predchádzajúce zdaňovacie obdobie 2022) najviac vo výške 1,6 násobku priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve.
• Živnostník: V prípade podnikateľa resp. samostatne zárobkovo činnej osoby sa posudzuje jeho celkový zdaniteľný príjem v hrubom, t. j. príjem pred odpočítaním výdavkov.
• Nemocenské dávky, materské, rodičovský príspevok či dávka v nezamestnanosti: Súčasťou priemerného mesačného príjmu sú len zdaniteľné príjmy daňovníka za predchádzajúce zdaňovacie obdobie 2022. Príjmy, ktoré sú od dane z príjmov oslobodené, nevstupujú do priemerného mesačného príjmu na účely uplatnenia nároku na daňový bonus zo zvýšenia zaplatenej splátky.

Ďalšie dôležité informácie o daňovom bonuse

• Ak sú pri úvere dvaja spoludlžníci, hranica príjmu na získanie daňového bonusu je dvojnásobná.
• Primárne si overuje splnenie podmienok na uplatnenie daňového bonusu daňovník (dlžník), ktorý uzatvoril zmluvu o úvere na bývanie, t.j. preverí, či spolu so spoludlžníkom neprekročili ustanovenú sumu príjmu.
• Daňový bonus zo zvýšenia zaplatenej splátky si môže daňovník uplatniť najviac do výšky dane vypočítanej za príslušné zdaňovacie obdobie.

tags: #zmluva #o #poskytnutí #hypotekárneho #úveru #vzor