Zmluva o pôžičke s ručením nehnuteľnosťou: Vzor a dôležité aspekty

Zmluva o pôžičke je bežný nástroj, ktorý umožňuje jednotlivcom a firmám získať finančné prostriedky. Ak je pôžička zabezpečená ručením nehnuteľnosťou, je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti a chránila záujmy oboch strán. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluve o pôžičke, so zameraním na prípady, keď je zabezpečená nehnuteľnosťou.

Čo je zmluva o pôžičke?

Zmluva o pôžičke je dvojstranný právny úkon, na základe ktorého veriteľ prenecháva dlžníkovi veci určené podľa druhu, zväčša peniaze. Dlžník sa zaväzuje po uplynutí dohodnutej doby vrátiť veci rovnakého druhu. Pri peňažnej pôžičke možno dohodnúť úroky. Pri nepeňažnej pôžičke možno dojednať namiesto úrokov plnenie primeraného väčšieho množstva alebo vecí lepšej akosti, spravidla toho istého druhu.

Základné náležitosti zmluvy o pôžičke

Každá zmluva o pôžičke by mala obsahovať určité základné náležitosti, aby bola platná a vymáhateľná. Medzi tieto náležitosti patria:

1. Identifikácia zmluvných strán: Je potrebné uviesť meno, priezvisko, dátum narodenia a adresu trvalého pobytu veriteľa (osoby, ktorá požičiava peniaze) a dlžníka (osoby, ktorá si peniaze požičiava). Ak ide o právnické osoby, je potrebné uviesť ich názov, sídlo a identifikačné číslo.
2. Predmet pôžičky: Musí byť jasne definované, čo je predmetom pôžičky. Najčastejšie ide o peniaze, ale môže ísť aj o iné veci určené podľa druhu (napr. obilie, rezivo). Je potrebné uviesť presnú sumu alebo množstvo predmetu pôžičky.
3. Výška úroku (ak je dohodnutý): Ak je dohodnutý úrok, je potrebné uviesť jeho výšku a spôsob výpočtu. Zmluva o pôžičke môže byť aj bezúročná.
4. Doba splatnosti: Je potrebné určiť, kedy má dlžník vrátiť požičané peniaze alebo iné veci. Ak dohoda o dĺžke trvania v zmluve o pôžičke chýba, platí, že dlžník je povinný predmet pôžičky vrátiť prvý deň po tom, čo ho o to veriteľ požiadal. Zmluvné strany sa však môžu výslovne dohodnúť aj na tom, že určenie času vrátenia pôžičky bude ponechané na dlžníkovi.
5. Spôsob vrátenia pôžičky: Je potrebné dohodnúť sa na spôsobe, akým bude dlžník pôžičku splácať (napr. v hotovosti, prevodom na účet, v splátkach).
6. Zabezpečenie pôžičky (ak existuje): Ak je pôžička zabezpečená, je potrebné uviesť spôsob zabezpečenia (napr. ručenie, záložné právo k nehnuteľnosti).

Zmluva o pôžičke zabezpečená nehnuteľnosťou (hypotekárna pôžička)

Ak je pôžička zabezpečená nehnuteľnosťou, ide o tzv. hypotekárnu pôžičku. V takomto prípade je potrebné, aby zmluva o pôžičke obsahovala aj ďalšie náležitosti, ktoré súvisia so zabezpečením nehnuteľnosťou.

Ručenie nehnuteľnosťou

Jednou z možností zabezpečenia pôžičky je ručenie nehnuteľnosťou. V takomto prípade sa do zmluvy o pôžičke zahrnie ustanovenie o ručení, v ktorom sa majiteľ nehnuteľnosti (ručiteľ) zaväzuje, že v prípade, ak dlžník nesplní svoj záväzok, uspokojí veriteľa z hodnoty nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Záložné právo k nehnuteľnosti

Častejším spôsobom zabezpečenia hypotekárnej pôžičky je záložné právo k nehnuteľnosti. V tomto prípade sa zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti v prospech veriteľa. Ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z predaja založenej nehnuteľnosti.

Náležitosti zmluvy o zriadení záložného práva

Zmluva o zriadení záložného práva musí obsahovať:

• Identifikáciu záložného veriteľa a záložcu: Rovnako ako pri zmluve o pôžičke, je potrebné uviesť identifikačné údaje oboch strán.
• Identifikáciu založenej nehnuteľnosti: Je potrebné presne identifikovať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložného práva. Uvádza sa katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku, číslo LV, súpisné číslo, číslo bytu, číslo poschodia, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu.
• Výšku zabezpečenej pohľadávky: Je potrebné uviesť presnú sumu, ktorú záložné právo zabezpečuje.
• Dôvod zriadenia záložného práva: Musí byť jasne uvedené, že záložné právo sa zriaďuje na zabezpečenie pohľadávky z konkrétnej zmluvy o pôžičke.

Vklad záložného práva do katastra nehnuteľností

Na to, aby bolo záložné právo účinné voči tretím osobám, je potrebné ho zapísať do katastra nehnuteľností. Vklad záložného práva do katastra nehnuteľností sa vykonáva na základe návrhu na vklad, ku ktorému sa prikladá zmluva o zriadení záložného práva. Podpisy na zmluve o zriadení záložného práva musia byť úradne overené.

Solidárne spoludlžníctvo

Ďalším spôsobom zabezpečenia pohľadávky je solidárne spoludlžníctvo. Solidárne spoludlžníctvo je v konečnom dôsledku podobné, ako zabezpečenie pohľadávky ručením. Rozdiel oproti ručeniu je absencia povinnosti vyzvať dlžníka na plnenie v prípade, ak nespláca svoj záväzok. Počet spoludlžníkov pri jednej zmluve nie je obmedzený. To znamená, že jeden záväzok dlžníka môže byť rozložený medzi viacej osôb. Napríklad pri poskytnutí pôžičky fyzickej osobe môže byť spoludlžníkom dlžníkov príbuzný, alebo aj iná fyzická či právnická osoba. Podstatnou výhodou je, že solidárni dlžníci sú dlžníkmi od počiatku tohto právneho vzťahu a nie je potrebné nikomu posielať výzvu na plnenie, ako je to v prípade ručiteľa. Plnenie je možné uplatniť od ktoréhokoľvek zo spoludlžníkov, najčastejšie je však uplatnenie od všetkých spoludlžníkov súčasne, pričom nehrá úlohu, od ktorého z nich bude nakoniec nárok veriteľa vymožený, prípadne či bude vymožený v pomernej časti od každého z nich.

Ručenie

Rovnako, ako pri prvom vzore platia všetky výhody takéhoto osvedčenia existencie pohľadávky. V danom prípade má však veriteľ zabezpečenú pohľadávku výrazne kvalitnejšie, ako pri bežnej zmluve o pôžičke. Počet ručiteľov pri jednej zmluve nie je obmedzený. To znamená, že za jeden záväzok dlžníka môže ručiť aj viac, ako len jedna osoba. Napríklad pri poskytnutí pôžičky fyzickej osobe môže byť ručiteľom dlžníkov príbuzný, alebo aj iná fyzická či právnická osoba. V prípade neplnenia záväzku dlžníkom je dlžník písomne vyzvaný na úhradu dlhu a ak ho nesplní, dochádza ku zosplatneniu ručiteľského záväzku. V takom prípade sa stávajú veriteľ s ručiteľom solidárnymi dlžníkmi a plnenie je možné uplatniť od každého z nich, pričom nehrá úlohu, od ktorého z nich bude nakoniec nárok veriteľa vymožený, prípadne či bude vymožený v pomernej časti od každého z nich.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Dôležité upozornenia a odporúčania

• Výška úroku: Pri určovaní výšky úroku zmluvné strany nie sú limitované konkrétnou zákonnou maximálnou hranicou, avšak treba mať na pamäti, že výška úrokov nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Rozpor s dobrými mravmi sa skúma v každom prípade osobitne a neexistuje pevne stanovená deliaca hranica, ktorá by určovala, čo je v súlade a čo je v rozpore s dobrými mravmi.
• Vypratanie nehnuteľnosti: Ak dlžník nesplní svoj záväzok a veriteľ sa rozhodne uspokojiť svoju pohľadávku z predaja nehnuteľnosti, môže byť potrebné vypratať nehnuteľnosť. Vypratanie predstavuje najčastejší spôsob vykonania exekúcie, pokiaľ ide o exekúciu na nepeňažné plnenie. Vypratať možno tak nehnuteľnosť, ako aj byt (nepredstavuje nehnuteľnosť ako takú, ale súčasť nehnuteľnosti) či ich časť. Aby mohlo dôjsť k vyprataniu, exekučný titul musí znieť na vypratanie. Výrok musí obsahovať presnú špecifikáciu nehnuteľnosti či bytu, ktorý má byť vyprataný tak, aby nedošlo k zámene s inou nehnuteľnosťou, resp. bytom a vymedzenie, že povinný ho musí vypratať.
• Právna pomoc: Pred podpisom zmluvy o pôžičke zabezpečenej nehnuteľnosťou sa odporúča poradiť sa s právnikom alebo iným odborníkom, ktorý vám pomôže posúdiť riziká a zabezpečiť, aby zmluva chránila vaše záujmy.

Darovacia zmluva ako alternatíva

Hoci tento článok sa zameriava na zmluvu o pôžičke s ručením nehnuteľnosťou, je dôležité spomenúť aj darovaciu zmluvu ako alternatívu, najmä v rodinných vzťahoch. Darovacia zmluva je jednou zo zmlúv, na základe ktorej dochádza k zmene vlastníka určitej veci. Darovať možno hnuteľné veci (napr. auto, obraz) ale aj nehnuteľnosti (pozemok, dom alebo byt).

Náležitosti darovacej zmluvy

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Pre darovaciu zmluvu sú to tieto náležitosti:

• Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je jej predmetom nehnuteľnosť.
• Označenie zmluvných strán - kto je darca a obdarovaný, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu, ak darujete nehnuteľnosť).
• Označenie daru - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, čo sa daruje. Pri nehnuteľnostiach je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku, číslo LV, súpisné číslo, číslo bytu, číslo poschodia, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ak darujete len časť nehnuteľnosti.
• Ak darujete byt, prílohou zmluvy musí byť vyhlásenie správcu, že darca nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok neplatnosť darovacej zmluvy. Má sa teda za to, že zmluva ako keby ani nebola uzatvorená. Preto je potrebné všetky tieto povinné náležitosti zahrnúť do darovacej zmluvy.

Darovanie bytu - špecifické náležitosti

Rovnako ako pri kúpnej zmluve, aj darovanie bytu má oproti inej nehnuteľnosti určité špecifiká. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totižto kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je prevod (darovanie alebo predaj) bytu. V zmysle tohto zákona, darovacia zmluva, ktorej predmetom je darovanie bytu, musí obsahovať okrem vyššie uvedených náležitosti aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Tieto náležitosti darovacej zmluvy sú povinné. To znamená, že ak nebudú uvedené v darovacej zmluve na byt, táto zmluva bude absolútne neplatná, čiže bude sa na ňu hľadieť, ako keby neexistovala.

Darovacia zmluva, predmetom ktorej je darovanie bytu, musí preto obsahovať:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Proces darovania nehnuteľnosti

Celý proces darovania nehnuteľností pozostáva z uzatvorenia darovacej zmluvy, overenia podpisov a podania návrhu na vklad.

Overenie podpisov

Ďalším krokom je overenie podpisov na darovacej zmluve. Overiť je možné buď u notára, alebo na matričnom úrade.

Návrh na vklad vlastníckeho práva

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Návrh môže podať buď darca alebo obdarovaný. K návrhu je potrebné pripojiť darovaciu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku.

tags: #zmluva #o #pozicke #s #rucenim #nehnutelnostou