Zmluva o prenájme pred založením živnosti: Vzor a dôležité aspekty

Tento článok sa zameriava na problematiku zmluvy o prenájme v kontexte zakladania živnosti, pričom zohľadňuje dôležité právne a praktické aspekty. Právna forma s.r.o. je na Slovensku čoraz obľúbenejšia, a to aj vďaka ručeniu len do výšky základného imania.

Založenie s.r.o. a sídlo firmy

Pri zakladaní spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.) je jedným z prvých krokov výber sídla firmy. Ku zriadeniu sídla spoločnosti treba mať súhlas vlastníkov nehnuteľnosti. Častokrát sa sídlo firmy rieši cez službu registračné sídlo firmy. Je to služba, ktorú poskytujú firmy živiace sa poskytovaním sídla firmy pre spoločnosti s ručením obmedzeným. Ak ako firma budete mať prenajaté kancelárie, súhlas so zriadením sídla Vám môže dať Váš prenajímateľ. Keď sa budete neskôr sťahovať do iných kancelárií, je potrebné znova vypýtať súhlas na zriadenie sídla na novej adrese, a tiež vykonať zmenu sídla v obchodnom registry spolu s úhradou správneho poplatku.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti

K zápisu sídla spoločnosti do obchodného registra je potrebné preukázať vlastnícke alebo užívacie právo k nehnuteľnosti, ktorej adresa sa má ako sídlo zapísať do obchodného registra. Alternatívne postačuje preukázať iba písomný súhlas vlastníka so zápisom nehnuteľnosti ako sídla (ďalej aj len "súhlas vlastníka nehnuteľnosti"). Právny základ na udelenie súhlasu vlastníka nehnuteľnosti je daný ustanovením § 2 ods. 3 zákona č. 513/1991 Zb.

Podľa aktuálnej legislatívy platnej pre rok 2026 je potrebné na súhlase vlastníka nehnuteľnosti úradné overenie podpisu vlastníka (spoluvlastníkov). Udelenie súhlasu vlastníka podľa § 2 ods. 3. Obchodného zákonníka samo o sebe nezakladá žiadne právo na užívanie nehnuteľnosti. Sídlo firmy má predovšetkým evidenčný charakter pre účely zápisu adresy do obchodného registra. Základné náležitosti súhlasu vlastníka nehnuteľnosti podľa § 2 ods. úradne overený podpis vlastníka, resp.

Prenájom nehnuteľnosti a živnosť

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej. Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Daňové priznanie z prenájmu

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda;teplo na kúrenie;elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu;osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;odvádzanie odpadovej vody;odvoz smetí;čistenie žúmp a komínov;koncesionárske poplatky;a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán;
• predmet nájmu a rozsah jeho používania;
• výšku nájomného;
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov.

Založenie živnosti v roku 2025

Plánuješ si založiť živnosť v roku 2025? V tomto článku nájdeš návod na založenie živnosti v roku 2025. Základná otázka je, kedy je a kedy nie je na podnikanie potrebná živnosť. Podnikanie je sústavná činnosť vykonávaná podnikateľom samostatne, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku. Jednorazová alebo príležitostná činnosť podnikaním teda nie je a nepotrebuješ si na takýto „kšeft“ zakladať živnosť.

Činnosti, ktoré nevyžadujú živnosť

Činnosti, ktoré nie sú živnosťou, vymenúva § 3 a 4 živnostenského zákona:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• činnosť pri výkone tzv. „slobodných povolaní“ ako napr.

Voľné, remeselné a viazané živnosti

Splnenie vyššie uvedených všeobecných podmienok prevádzkovania živnosti postačuje na založenie voľnej živnosti. Ide o podmienky, ktoré spĺňa takmer každý dospelý človek a postačujú na začatie podnikania vo veľkom množstve živností. Na založenie remeselnej alebo viazanej živnosti sa okrem spomínaných všeobecných vyžaduje splniť aj osobitné podmienky prevádzkovania živnosti, ktorými sú odborná alebo iná spôsobilosť. Jednoducho existujú živnosti, kde je potrebné navyše preukázať aj nejakú odbornosť získanú vzdelaním alebo praxou. A to sú práve remeselné a viazané živnosti.

Zoznam voľných živností, ktorý by obsahoval úplne všetky voľné živnosti, neexistuje. Dôvodom je to, že voľnou živnosťou môže byť každé podnikanie, ktoré spĺňa znaky živnosti a nie je vymenované medzi remeselnými a viazanými živnosťami. Existuje ale otvorený zoznam odporúčaných označení voľných živností vypracovaný Ministerstvom vnútra Slovenskej republiky. Zoznam remeselných živností je uvedený v prílohe č. 1 živnostenského zákona. Založenie remeselnej živnosti si vyžaduje preukázať odbornú spôsobilosť výučným listom alebo iným dokladom o riadnom ukončení príslušného učebného odboru alebo študijného odboru. Zoznam viazaných živností je uvedený v prílohe č. 2 živnostenského zákona.

Zodpovedný zástupca

Splnenie odbornej spôsobilosti pre podnikania v týchto odboroch môže byť náročné a zdĺhavé a môže od podnikania odradiť. Zodpovedný zástupca je osoba, ktorá dohliada na odborné vykonávanie činnosti, ktorá je predmetom remeselnej alebo viazanej živnosti.

Spôsoby ohlásenia živnosti

Ak si chceš v roku 2025 založiť živnosť, musíš to tzv. ohlásiť. Najrýchlejšie a najlacnejšie však ohlásiš živnosť elektronicky. Živnosť totižto takto ohlásiš online z akéhokoľvek miesta, v akomkoľvek čase a za najnižšie poplatky. Osobné založenie živnosti na živnostenskom úrade má výhodu v tom, že tam máš k dispozícii pomoc úradníka. Pre osobné založenie živnosti musíš navštíviť miestne príslušný živnostenský úrad podľa tvojho trvalého bydliska.

Osobné ohlásenie živnosti

Pri osobnom založení živnosti nepotrebuješ vypĺňať žiadne tlačivo, žiadny formulár. Všetky vyššie uvedené informácie maj len vopred premyslené, prípadne niekde poznačené. Stačí ich ústne oznámiť zamestnancovi živnostenského úradu. Ak budeš ustanovovať zodpovedného zástupcu - máš dve možnosti: buď príde na živnostenský úrad s tebou osobne s dokladmi o jeho odbornej spôsobilosti, alebo predložíš niekoľko dokumentov namiesto neho ty. Napokon bude potrebné zaplatiť správny poplatok za založenie živnosti. Pri osobnom ohlásení to bude 7 eur za každú voľnú živnosť a 22 eur za každú remeselnú alebo viazanú živnosť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Písomné ohlásenie živnosti

V tomto prípade formulár ohlásenia živnosti pošleš živnostenskému úradu poštou so všetkým, čo k tomu patrí. Začínaš stiahnutím formulára na ohlásenie živnosti zo stránky ministerstva vnútra. Špeciálnou prílohou pri založení živnosti písomne (poštou) je potvrdenie o zaplatení správnych poplatkov za založenie živnosti.

Elektronické ohlásenie živnosti

Pre využitie tejto možnosti budeš potrebovať aj určitú hardvérovú a softvérovú výbavu. Okrem počítača sa nezaobídeš bez eID karty, čo je občiansky preukaz s elektronickým čipom. PoznámkaNa založenie živnosti elektronicky v roku 2025 sa používa elektronická schránka (má ju zriadenú každý, kto dovŕšil 18 rokov). Založenie živnosti online v roku 2025 sa začína na stránke www.slovensko.sk. Je potrebné si vyhľadať službu „Ohlasovanie voľnej, remeselnej a viazanej živnosti - fyzická osoba“. V elektronickom formulári na ohlásenie živnosti vyplň všetky potrebné políčka.

Čo po založení živnosti?

Po založení živnosti už (našťastie) nie je potrebné utekať na daňový úrad. Daňový úrad ťa do 30 dní automaticky sám zaregistruje pre daň z príjmov a pridelí ti DIČ (daňové identifikačné číslo). Jednou z povinne uvádzaných informácií pri získavaní živnosti v roku 2025 je aj obchodné meno zdravotnej poisťovne, ktorej si poistencom.

Spoločenská zmluva s.r.o.

Spoločenská zmluva sa používa najmä pri založení obchodnej spoločnosti s ručením obmedzeným. Práva a povinnosti spoločníkov sa riadia príslušnými ustanoveniami tejto spoločenskej zmluvy a zákona č. 513/1991 Zb. Spoločníci a ich splnomocnení zástupcovia sú oprávnení vstúpiť do priestorov spoločnosti a vykonať kontrolu majetku a aktív spoločnosti, vrátane kontroly účtovných kníh spoločnosti, robiť si z nich kópie a výpisy. Spoločníci sa dohodli, že správou vkladov spoločníkov do základného imania spoločnosti do vzniku spoločnosti, t.j. Obchodný podiel predstavuje práva a povinnosti spoločníka a im zodpovedajúcu účasť na spoločnosti. Jeden obchodný podiel môže patriť viacerým osobám, pričom svoje práva z tohto obchodného podielu môžu tieto osoby vykonávať iba prostredníctvom spoločného zástupcu. Prevod obchodného podielu na iného spoločníka alebo inú osobu podlieha predchádzajúcemu súhlasu valného zhromaždenia. Zmluva o prevode obchodného podielu musí mať písomnú formu a podpisy na zmluve musia byť úradne overené. Nadobúdateľ obchodného podielu, ktorý nie je spoločníkom, musí v zmluve o prevode obchodného podielu vyhlásiť, že pristupuje k spoločenskej zmluve spoločnosti, prípadne k jej stanovám v prípade, že spoločnosť stanovy vydala. Účinky prevodu obchodného podielu nastávajú voči spoločnosti odo dňa jej doručenia spoločnosti, ak však nenastanú až s neskoršou účinnosťou zmluvy. Rozdelenie obchodného podielu je možné len pri jeho prevode alebo prechode na dediča alebo právneho nástupcu spoločníka. Pri založení spoločnosti sú prví konatelia ustanovení priamo v spoločenskej zmluve spoločnosti. Konatelia sú povinní po každej zmene spoločenskej zmluvy spoločnosti vyhotoviť jej nové úplné znenie, za ktorého správnosť a úplnosť zodpovedajú. Termín a program valného zhromaždenia spoločnosti treba oznámiť spoločníkom najmenej 7 dní vopred. Spoločník môže uplatniť svoje práva na valnom zhromaždení osobne alebo prostredníctvom svojho splnomocneného zástupcu. Dátum, čas a miesto zasadnutia valného zhromaždenia a program jeho rokovania musia konatelia oznámiť spoločníkom písomnou pozvánkou najmenej 15 dní vopred. Spoločníci môžu prijímať uznesenia aj mimo valného zhromaždenia. V takom prípade sa proces prijatia rozhodnutia začne tak, že konateľ na návrh ktoréhokoľvek spoločníka predloží všetkým spoločníkom návrh uznesení s požiadavkou písomného zaznamenania hlasovania spoločníka a jeho pripomienok v rámci určenej lehoty na vyjadrenie, ktorá nesmie prekročiť 10 dní. Spoločníci zasielajú svoje hlasovanie a vyjadrenia spoločnosti v tejto lehote. Ak spoločník neodošle svoje hlasovanie alebo pripomienku Spoločnosti v uvedenej lehote, platí domnienka, že hlasoval proti prijatiu tohto uznesenia. Spoločnosť je povinná vytvoriť rezervný fond z čistého zisku vykázaného v riadnej účtovnej závierke za rok, v ktorom sa zisk po prvý raz vytvorí, a to vo výške najmenej 5% z čistého zisku, najviac vo výške 10% základného imania.

Miesto podnikania a prevádzkareň

Povinnosťou každého živnostníka je v súlade so zákonom č. 455/1991 Zb. (zákon o živnostenskom podnikaní) označiť miesto podnikania. Toto miesto musí byť označené najneskôr v deň, kedy živnostník začne podnikať. Na označenie miesta podnikania postačí aj nápis na poštovej schránke a zvončeku živnostníka. Miesto podnikania a prevádzkareňMiesto podnikania je adresa, ktorá je zapísaná v živnostenskom alebo obchodnom registri, prípadne v inej evidencii, ktorá je ustanovená osobitným zákonom. Miesto podnikania musí byť označené názvom, ktorý má živnostník uvedený v živnostenkom registri. Ak podniká len pod vlastným menom, stačí na označenie miesta podnikania napísať meno a priezvisko. Prevádzkareň je miesto, kde sa vykonáva samostatná podnikateľská činnosť. Za prevádzkareň sa považuje teda napríklad kozmetický salón, výrobňa, predajňa, poradňa a iné. Vo väčšine prípadov živnostník prevádzkuje svoju činnosť priamo z miesta svojho trvalého bydliska. V tomto prípade nie je živnostník povinný preukázať vzťah s nehnuteľnosťou napríklad nájomnou zmluvou alebo súhlasom vlastníka. Iný je však prípad, keď je vlastníkom bytu alebo domu iná osoba, napríklad rodinný príslušník. Označiť miesto podnikania je povinný aj taký živnostník, ktorý nemá zriadenú prevádzkareň, ale ani nevykonáva svoju pracovnú činnosť na adrese uvedenej ako miesto podnikania. To znamená, že živnostník, ktorý má v živnostenskom registri uvedenú adresu svojho trvalého bydliska, ale v rámci podnikania sa na tejto adrese nenachádza, mal by mať označenie miesta podnikania aj na zvončeku alebo poštovej schránke trvalého bydliska. Ďalším prípadom môže byť, že živnostník má z akýchkoľvek dôvodov zrušený trvalý pobyt a v občianskom preukaze má uvedenú len obec, prípadne aj časť obce ako svoj trvalý pobyt. V takomto prípade môže uviesť ako miesto podnikania iba obec pobytu a tým pádom bude jeho korešpondenčnou adresou adresa sídla obecného úradu danej obce. Na túto adresu sa potom budú zasielať všetky písomnosti určené prihlásenému občanovi. Obecný úrad je povinný daného občana informovať, že mu prišla alebo má prísť pošta. Virtuálne sídlo je adresa, ktorú môže živnostník využívať ako korešpondečnú adresu na doručovanie pošty. Výhodami takéhoto sídla je najmä to, že v prípade presťahovania sa nevzniká povinnosť meniť miesto podnikania a tiež napríklad zníženie nákladov na prenájom priestorov na podnikanie. Za neoznačené miesto podnikania hrozí podnikateľovi vysoká pokuta od živnostenského úradu a to do výšky 1 659€. Okrem toho môže dostať aj blokovú pokutu hneď na mieste, ktorej výška je 165€. V prípade, že sa jedná o obchodníka, môže ukladať nemalé pokuty aj Slovenská obchodná inšpekcia v súlade so Zákonom o ochrane spotrebiteľa zákon č. 250/2007 Z.z. . Tieto pokuty siahajú do výšky 66 387,83€. Pokiaľ porušovanie daných predpisov trvá aj nasledujúcich 12 mesiacov, môže byť podnikateľovi uložená pokuta až 165 969,59€.

tags: #zmluva #o #prenajme #pred #zalozenim #zivnosti