Zmluva o Prevod Rozostavanej Stavby: Komplexný Sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o prevode rozostavanej stavby, vrátane právnych aspektov, postupov a praktických rád. Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelené informácie potrebné pre úspešný prevod rozostavanej stavby.

Úvod

Prevod rozostavanej stavby je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov. Či už ste stavebník, ktorý chce previesť svoje práva a povinnosti, alebo kupujúci, ktorý hľadá nedokončenú nehnuteľnosť, tento článok vám poskytne potrebné informácie.

Spôsoby Prevodu Práv a Povinností zo Stavebného Povolenia

Existuje niekoľko spôsobov, ako previesť práva a povinnosti zo stavebného povolenia:

  1. Prevod pozemku: Ak je stavebník vlastníkom pozemku, na ktorom sa má stavba postaviť, a prevedie vlastníctvo k pozemku na tretiu osobu, táto osoba sa stáva novým vlastníkom pozemku a stavebníkom z príslušného stavebného povolenia. Prevodom vlastníctva k pozemku prechádzajú na nového vlastníka aj práva a povinnosti zo stavebného povolenia.
  2. Zmluva o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia: Používa sa v prípadoch, ak stavebník nie je vlastníkom pozemku, ale disponuje iným právom k pozemku. Mnohé stavebné úrady takúto zmluvu akceptujú, no na druhej strane sú aj stavebné úrady, ktoré takúto dohodu neakceptujú. Právnym problémom pri tomto spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je skutočnosť, že verejnoprávne práva a povinnosti nie je možné postúpiť súkromnoprávnym úkonom - zmluvou.
  3. Zmena stavby pred dokončením: Tento postup zákon predpokladá, avšak nie je bližšie upravený. Z toho dôvodu sa na tento spôsob budú primerane vzťahovať ustanovenia o stavebnom konaní.

Samotná prax stavebných úradov nie je vo vzťahu k zmluve o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia ustálená a každý stavebný úrad môže o druhom a treťom spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia rozhodnúť odlišne. Preto je vhodné si jednotlivé kroky vopred zvážiť.

Prevod Rozostavanej Stavby Kúpnou Zmluvou

Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a prejavy účastníkov zmluvy musia byť na tej istej listine. Samotná kúpna zmluva vlastnícke právo sama o sebe neprevádza, k prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje vklad od katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Dom s Pozemkom

  • Označenie právneho úkonu (napr. kúpna zmluva).
  • Identifikácia predávajúceho a kupujúceho.
  • Špecifikácia domu a pozemku.
  • Kúpna cena.

V prípade použitia nesprávneho vzoru sa môže predĺžiť katastrálne konanie.

Vzor Kúpnej Zmluvy (Príklad)

uzatvorená v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník

Článok I. Zmluvné strany

  • Predávajúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], bydlisko/sídlo: [Adresa], dátum narodenia/IČO: [Dátum narodenia/IČO], zastúpený: [Meno a priezvisko zástupcu]
  • Kupujúci: [Meno a priezvisko/Názov spoločnosti], bydlisko/sídlo: [Adresa], dátum narodenia/IČO: [Dátum narodenia/IČO], zastúpený: [Meno a priezvisko zástupcu]

Článok II. Predmet Kúpy

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom:

    • stavby / rozostavanej stavby bez súpisného čísla - popis stavby: [DOPLNÍ SA], nachádzajúcej sa v [DOPLNÍ SA], okres [DOPLNÍ SA], na ulici [DOPLNÍ SA] č. [DOPLNÍ SA], so súpisným č. [DOPLNÍ SA], postavenej na pozemku parcely registra „C“, parc. č. [DOPLNÍ SA], zapísanej na liste vlastníctva č. [DOPLNÍ SA] v katastrálnom území [DOPLNÍ SA], vedenom Okresným úradom [DOPLNÍ SA], katastrálny odbor.
    • pozemku/pozemkov - druh pozemku: [DOPLNÍ SA], parcely registra „C“, parc. č. [DOPLNÍ SA], o výmere: [DOPLNÍ SA] m2, nachádzajúceho sa v [DOPLNÍ SA], okres [DOPLNÍ SA], na ulici [DOPLNÍ SA] č. [DOPLNÍ SA], zapísanom na liste vlastníctva č. [DOPLNÍ SA] v katastrálnom území [DOPLNÍ SA], vedenom Okresným úradom [DOPLNÍ SA], katastrálny odbor.

    (Stavba a Pozemok ďalej spolu aj ako „Predmet Kúpy“).

  2. Predávajúci vyhlasuje, že na Predmete Kúpy neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, záložné práva, ani iné právne obmedzenia, okrem [DOPLNÍ SA].

    Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  3. Predávajúci sa zaväzuje, že až do dňa odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu:

    • neposkytol a neposkytne, na zmluvnom základe alebo mlčky, užívacie práva žiadnej tretej osobe,
    • nepodpísal a nepodpíše kúpnu zmluvu, resp. inú zmluvu, ktorej predmetom by bol prevod vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy na tretiu osobu,
    • nezriadi žiadne vecné bremeno ani záložné právo k Predmetu Kúpy v prospech tretej osoby.

  4. Predávajúci vyhlasuje, že Predmet Kúpy je v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebeniu.

  5. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Predmet Kúpy v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy.

Článok III. Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

  1. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu Predmet Kúpy v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu tejto zmluvy, a to najneskôr do [DOPLNÍ SA] odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho.
  2. Súčasťou Predmetu Kúpy sú všetky jeho súčasti a príslušenstvo, najmä [DOPLNÍ SA].
  3. Predávajúci sa zaväzuje odovzdať Kupujúcemu všetky záručné doklady a dokumentáciu k vybaveniu Predmetu Kúpy podľa Článku III. ods. 2 tejto zmluvy.
  4. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť Predávajúcemu za Predmet Kúpy kúpnu cenu v zmysle Článku IV. tejto zmluvy.

Článok IV. Kúpna Cena a Platobné Podmienky

  1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za Predmet Kúpy vo výške [DOPLNÍ SA] EUR (slovom: [DOPLNÍ SA] eur).

  2. Kúpna cena vo výške [DOPLNÍ SA] EUR (slovom: [DOPLNÍ SA] eur) bude po načerpaní úveru vinkulovaná na účte Kupujúceho č. IBAN: SK00 0000 0000 0000 [DOPLNENÉ] v spoločnosti [DOPLNENÉ], a bude vyplatená Predávajúcemu formou vinkulácie z účtu Kupujúceho na účet Predávajúceho uvedený v Článku I ods. 1 tejto zmluvy, t. j. podmienkou na vyplatenie Kúpnej ceny bude predloženie listu/listov vlastníctva č. [DOPLNÍ SA], na ktorých bude Kupujúci uvedený ako výlučný vlastník:

    Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

    • stavba / rozostavaná stavba bez súpisného čísla - popis stavby: [DOPLNÍ SA], nachádzajúcej sa v [DOPLNÍ SA], na ulici [DOPLNÍ SA] č. [DOPLNÍ SA], so súpisným č. [DOPLNÍ SA], postavenej na pozemku parcele registra „C“, parc. č. [DOPLNÍ SA],
    • pozemok/pozemky - druh pozemku: [DOPLNÍ SA], parcely registra „C“, parc. č. [DOPLNÍ SA], o výmere: [DOPLNÍ SA] m2, nachádzajúceho sa v [DOPLNÍ SA], na ulici [DOPLNÍ SA] č. [DOPLNÍ SA].

  3. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť Predávajúcemu kúpnu cenu v lehote do [DOPLNÍ SA] odo dňa splnenia podmienky uvedenej v Článku IV ods. 2 tejto zmluvy.

  4. V prípade, že Kúpna cena nebude Predávajúcemu zaplatená spôsobom uvedeným vyššie, za dohodnutých podmienok, Predávajúci má právo od tejto zmluvy odstúpiť. Odstúpením sú Zmluvné strany povinné vrátiť si všetky vzájomné poskytnuté plnenia.

  5. Zmluvné strany sa dohodli, že vlastnícke právo k Predmetu Kúpy prechádza na Kupujúceho až dňom vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

  6. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podá Kupujúci, a to najneskôr do [DOPLNÍ SA] odo dňa podpisu tejto zmluvy.

  7. Všetky náklady spojené s vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností znáša Kupujúci.

  8. Daň z prevodu nehnuteľností a daň z nehnuteľností znáša Kupujúci.

Článok V. Odovzdanie a Prebratie Predmetu Kúpy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že pri odovzdávaní Predmetu Kúpy bude vyhotovený Preberací protokol. Preberací protokol bude obsahovať celkový aktuálny stav Predmetu Kúpy ku dňu jeho odovzdania Predávajúcim a prevzatia Kupujúcim. Preberací Protokol bude rovnako obsahovať aj všetky súčasti a príslušenstvo k Predmetu Kúpy podľa článku III. ods. 2 tejto zmluvy.
  2. Podpisom Preberacieho protokolu Predávajúci odovzdáva Kupujúcemu Predmet Kúpy a Kupujúci ho preberá do svojho výlučného užívania.
  3. Predávajúci je povinný ku dňu odovzdania Predmetu Kúpy uhradiť všetky poplatky, prípadné nedoplatky za spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné, prípadne za ďalšie služby spojené s užívaním Predmetu Kúpy, a to za obdobie až do dňa odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu. Prípadné nedoplatky, za vyúčtovanie nákladov za plnenia spojené s užívaním Predmetu Kúpy za rok 2016 a 2017 do dátumu odovzdania Predmetu Kúpy Kupujúcemu, sa Predávajúci zaväzuje uhradiť v plnej výške Kupujúcim.
  4. Predávajúci a Kupujúci sa zaväzujú do 30 dní odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho oznámiť správcovi dane vznik a zánik daňovej povinnosti k dani z nehnuteľností.
  5. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v prípade akéhokoľvek sporu, ktorý vznikne z tejto zmluvy alebo v súvislosti s ňou, budú sa snažiť vyriešiť ho predovšetkým vzájomnou dohodou.
  6. V prípade, ak sa Zmluvné strany nedohodnú, je ktorákoľvek zo Zmluvných strán oprávnená obrátiť sa na príslušný súd.
  7. Táto zmluva je vyhotovená v [DOPLNÍ SA] rovnopisoch, z ktorých každá zo Zmluvných strán obdrží [DOPLNÍ SA] rovnopisov.
  8. Neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy je [DOPLNÍ SA].
  9. Zmluvné strany sa zaväzujú poskytnúť si vzájomnú súčinnosť v rámci konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [DOPLNENÉ], katastrálny odbor a svojim podpisom na tejto kúpnej zmluve sa týmto navzájom splnomocňujú na prípadné opravy zrejmých nesprávností, v písaní tejto kúpnej zmluvy, v rámci uvedeného konania o povolenie vkladu tejto kúpnej zmluvy na Okresnom úrade [DOPLNENÉ], katastrálny odbor. Splnomocnenie sa v žiadnom prípade nevzťahuje na opravu iných ustanovení ako zrejmých nesprávností, alebo na opravu Článku IV.
  10. V prípade, že z akýchkoľvek príčin do 4 mesiacov odo dňa podpisu tejto kúpnej zmluvy nebude povolený vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho do katastra nehnuteľností, táto kúpna zmluva na dom sa od počiatku zrušuje.
  11. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade zrušenia tejto zmluvy z dôvodov uvedených v Článku V. ods. 10 tejto zmluvy, sú povinné vrátiť si všetky vzájomné plnenia, ktoré si na základe tejto zmluvy poskytli.
  12. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak dôjde k zrušeniu tejto zmluvy z dôvodov uvedených v Článku V. ods. 10 tejto zmluvy, Predávajúci je povinný vrátiť Kupujúcemu všetky náklady, ktoré Kupujúci vynaložil v súvislosti s nadobudnutím Predmetu Kúpy, najmä náklady na znalecký posudok, náklady na vypracovanie kúpnej zmluvy a náklady na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
  13. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak dôjde k zrušeniu tejto zmluvy z dôvodov uvedených v Článku V. ods. 10 tejto zmluvy, Predávajúci je povinný zaplatiť Kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške [DOPLNÍ SA] EUR.
  14. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak dôjde k porušeniu povinností Predávajúceho uvedených v Článku II. ods. 3 tejto zmluvy, Predávajúci je povinný zaplatiť Kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške [DOPLNÍ SA] EUR.
  15. Odstúpenie od tejto kúpnej zmluvy musí byť urobené písomne s uvedením dôvodu odstúpenia, inak je neplatné. Táto kúpna zmluva na dom zaniká dňom doručenia písomného oznámenia o odstúpení druhej Zmluvnej strane.
  16. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak toho ju slobodne a vážne podpisujú.

Článok VI. Záverečné ustanovenia

  1. Práva a povinnosti Zmluvných strán, ktoré táto kúpna zmluva na dom neupravuje, sa spravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
  2. Zmluvné strany sa dohodli, že akékoľvek spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy alebo v súvislosti s ňou, budú riešiť predovšetkým vzájomnou dohodou. Ak sa spor nevyrieši dohodou, bude sa riešiť na príslušnom súde.
  3. Ak sa stane niektoré ustanovenie tejto kúpnej zmluvy celkom alebo sčasti neplatným, kúpna zmluva na dom ostáva v platnosti. Neplatnosť niektorého ustanovenia tejto zmluvy nemá vplyv na platnosť zostávajúcej časti zmluvy.
  4. Zmluvné strany deklarujú svoju vôľu, riešiť každý spor vyplývajúci z tejto zmluvy rokovaním a dohodou.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu pozorne prečítali, jej obsahu porozumeli a bez výhrad s ňou súhlasia.
  6. Táto kúpna zmluva na dom nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Prevod vlastníckeho práva k Predmetu Kúpy nadobudne účinnosť dňom rozhodnutia Okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva Kupujúceho.
  7. Táto zmluva je vyhotovená v štyroch vyhotoveniach, z ktorých každá strana obdrží dve vyhotovenia.

V [Miesto], dňa [Dátum]

Predávajúci

Kupujúci

Zápis Rozostavanej Stavby do Katastra Nehnuteľností

Predaj rozostavanej stavby je citlivý a právne náročnejší než predaj skolaudovaného domu.

Dôležité Aspekty

  • Treba si overiť, či je stavba zapísaná v katastri nehnuteľností.
  • Po povolení vkladu sa na liste vlastníctva objaví položka: "rozostavaná stavba na parcele č. …"
  • Stavba musí byť zakreslená v geometrickom pláne.

Čo je potrebné vedieť?

  1. Na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je potrebný znalecký posudok.
  2. Znalecký posudok určí percentuálny stupeň rozostavanosti.
  3. Nedá sa previesť len stavba, vždy sa prevádza aj pozemok.
  4. Pri predaji rozostavanej stavby je potrebné mať stavebné povolenie.
  5. Kúpna zmluva musí obsahovať všetky náležitosti v zmysle Občianskeho zákonníka.
  6. Je potrebné dbať na správne vyplnenie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
  7. Pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí správny poplatok.

Predmetom kúpnej zmluvy je rozostavaná stavba rodinného domu bez súpisného čísla, nachádzajúca sa na parcele č. … v k. ú. … , zapísaná na LV č. … ako „rozostavaná stavba“, v rozsahu podľa geometrického plánu č. … . Predávajúci prevádza na kupujúceho aj pozemok parc. č.

Dokumenty Potrebné pre Zápis Rozostavanej Stavby do Katastra

  • Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby.
  • Geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape.
  • Právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu.
  • Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Prečo Zapísať Rozostavanú Stavbu do Katastra?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek ako sú napr. líniové stavby a pod.). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno.

Odkedy je Možné Zapísať Rozostavanú Stavbu do Katastra Nehnuteľností?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Vecné Bremená a Zmluva o Zriadení Vecného Bremena

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege.

Náležitosti Zmluvy o Zriadení Vecného Bremena

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)[2] inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ).

Subjekty Zmluvy o Zriadení Vecného Bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr. zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách).

Prechod Majetku Obcí

Ustanovenie § 2 zákona o majetku obcí vymedzuje, ktorý konkrétny majetok prechádza z vlastníctva Slovenskej republiky do vlastníctva obce, pričom ide o špecifický spôsob nadobudnutia majetku na základe zákona. Na prechod majetku nie je potrebné uzatvárať žiadne právne úkony, avšak ustanovenie § 14 zákona o majetku obcí ustanovuje povinnosť pre odovzdávajúce a nadobúdajúce právnické osoby spísať písomné protokoly. Protokoly nemajú konštitutívny charakter, ale plnia deklaratórnu funkciu a len potvrdzujú skutočnosť, ktorá nastala zo zákona. Protokol je podkladom na zápis do katastra nehnuteľností, pričom povinnosť požiadať o zápis do katastra nehnuteľností zákon stanovil na preberajúci subjekt - obec.

tags: #zmluva #o #prevode #rozostavanej #stavby #vzor

Ďalšie články