Zmluva o prevode vlastníctva: Vzor, aspekty a daňové dôsledky

Úvod

Zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti je právny dokument, ktorý upravuje zmenu vlastníka nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu ako najbežnejší typ zmluvy o prevode vlastníctva, pričom rozoberá jej základné náležitosti, dôležité body a daňové dôsledky pre predávajúceho aj kupujúceho. Článok vychádza z príkladu kúpnej zmluvy a všeobecných právnych predpisov Slovenskej republiky.

Základné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva

Zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí mať písomnú formu, inak je neplatná. Medzi základné náležitosti patria:

  • Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom a kupujúcom (meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt pri fyzických osobách; názov, sídlo, IČO, údaje o zápise v obchodnom registri pri právnických osobách). V prípade, ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, vystupujú všetci ako účastníci zmluvy.
  • Opis nehnuteľnosti: Podrobná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu. Pri pozemku sa uvádza parcelné číslo, druh pozemku a jeho výmera (napr. parc. č. 123 - zast. plochy o výmere 321 m2). Pri stavbe sa uvádza súpisné číslo a parcelné číslo pozemku, na ktorom stavba stojí (napr. dom s. č. 1 postavený na parc. č. 123). Dôležité je uviesť aj katastrálne územie, okres a číslo listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná. Príklad: Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností nachádzajúcich sa v kat. území Žilina, okres Žilina, a to parc. č. 123 - zast. plochy o výmere 321 m2 a dom s. č. 1 postavený na parc. č. 123, všetko nehnuteľnosti zapísané na LV č.
  • Prejav vôle previesť a nadobudnúť vlastníctvo: Jasné vyjadrenie vôle predávajúceho previesť vlastníctvo k nehnuteľnosti a kupujúceho toto vlastníctvo nadobudnúť. Príklad: Predávajúci odpredáva nehnuteľnosti uvedené v čl. I a kupujúci tieto nehnuteľnosti kupuje do svojho výlučného vlastníctva.
  • Kúpna cena: Dohodnutá suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva. Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Je dôležité, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty (t. j. z ceny určenej znaleckým posudkom). Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán.

Odporúčané ustanovenia zmluvy o prevode vlastníctva

Okrem základných náležitostí sa do zmluvy odporúča zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré zabezpečia právnu istotu zmluvných strán:

  • Technický stav nehnuteľnosti: Podrobný popis technického stavu nehnuteľnosti, prípadne odkaz na znalecký posudok. Je vhodné, ak zmluvné strany spoločne technický stav odsúhlasia, prípadne do zmluvy uvedú tie nedostatky, s ktorými kupujúci nehnuteľnosť preberá. Príklad: Nehnuteľnosť bola ocenená a jej hodnota je stanovená znaleckým posudkom č. 1/2002, vypracovaný znalcom Ing. Miroslavom Malým, dňa 4. 1. 2002.
  • Ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti: Uvedenie všetkých ťarchy, ktoré viaznu na nehnuteľnosti (vecné bremená, záložné práva a pod.). Taktiež odporúčame preskúmať časť C listu vlastníctva, kde sa zapisujú ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti, napr. vecné bremená, záložné práva a pod.
  • Podmienky prevodu vlastníctva: Presné stanovenie podmienok, za ktorých dôjde k prevodu vlastníctva (napr. zaplatenie kúpnej ceny, odovzdanie nehnuteľnosti).
  • Záverečné ustanovenia: Všeobecné náležitosti a vyhlásenia zmluvných strán. Dôležitý pri prevode nehnuteľnosti je počet vyhotovení zmluvy - katastrálny úrad pre vykonanie vkladu vyžaduje tri vyhotovenia určené pre kataster a navyše toľko vyhotovení, koľko je účastníkov. Na všetkých týchto vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho, pri darovacej zmluve darcu, pri ostatných druhoch zmlúv podpisy všetkých účastníkov).

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva začne katastrálny úrad na základe návrhu podaného účastníkmi zmluvy, prípade niektorým z nich. Aby bola právna istota medzi účastníkmi zabezpečená aj po podpise kúpnej zmluvy, katastrálny úrad po doručení návrhu na vklad vlastníckeho práva vyznačí do predmetného listu vlastníctva tzv. plombu. Plomby sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom boli návrhy doručené katastrálnemu úradu.

Daňové aspekty prevodu nehnuteľností

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Pritom právne predaj a prevod vlastníckych vzťahov nehnuteľností sa riadi podľa Občianskeho zákonníka nezávisle, či ide o podnikateľské subjekty alebo nepodnikateľov.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Dane z príjmu fyzických osôb

Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Oslobodenie od dane:

Existujú prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane.Medzi najčastejšie patria:

  1. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov.
  2. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 9 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Zdanenie príjmu:

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, vstupuje do základu dane. Do základu dane vstupuje príjem z predaja znížený o výdavky, ktoré súvisia s predajom nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

  • Nadobúdacia cena nehnuteľnosti
  • Výdavky na technické zhodnotenie a opravy nehnuteľnosti
  • Sprostredkovateľské provízie
  • Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (ak bola zaplatená)

Príklad:

Predpokladajme, že Milan Zelený predal dom na parcele č. 123 Anne Červenej. Zmluva o kúpe nehnuteľností bola podpísaná 10. 1. 2002 a vtedy bola aj splatná (článok II. zmluvy). Kupujúci zaplatil sumu 4 000 000 Sk a táto suma je zdaniteľným príjmom pána Zeleného v zdaňovacom období roku 2002. Pri podaní daňového priznania uvedie v § 10 ods. 1 písm. d) v časti príjmov sumu 4 000 000 Sk. Výdavky zdokladované a vyplatené dodávateľom prác (na hodnotu vlastnej práce sa neprihliada podľa § 10 ods.

Dane z príjmu právnických osôb

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 12 ods. 1 zákona o dani z príjmov príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Oslobodenie od dane:

Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 13 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov. Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Zdanenie príjmu:

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, vstupuje do základu dane. Daňovým výdavkom (nákladom) predávajúcej firmy je zostatková cena podľa § 22 ods. 2 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Príklad:

Firma ALE, s. r. o., z predaja svojich nehnuteľností (domu a pozemku na parcele č. 123) dosiahla príjem 4 000 000 Sk. Predpokladajme, že dom na parcele č. 123 firma ALE, s. r. o., nadobudla v roku 2000 kúpou v cene 3 000 000 Sk a pozemok v cene 1 000 000 Sk. Po troch rokoch užívania nehnuteľností sa odpredávajú podľa kúpnej zmluvy - variant A, za rovnakú cenu, za akú sa obstarali. Predmetom zdanenia bude príjem spoločnosti s. r. o. Daňovým výdavkom bude obstarávacia cena pozemku (predpokladáme, že je rovnaká ako príjem z jeho ďalšieho predaja). Za dom bude zostatková cena po uplatnení odpisov za tri roky užívania (tretí rok len polovičný odpis). Ďalej výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Predávajúci uskutoční zdaniteľné plnenie v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. V prípade, ak je predávajúcim fyzická osoba - podnikateľ, nemusí v každom prípade dôjsť k uskutočneniu zdaniteľného plnenia pri prevode nehnuteľnosti (budovy). V takom prípade je potrebné skúmať splnenie podmienky, či ide o plnenie v rámci podnikania alebo v rámci činnosti, ktorá súvisí s podnikaním. Ak by fyzická osoba uskutočnila predaj budovy, ktorú nemá zaradenú v majetku určenom na podnikanie (budovu - napr.

Základ dane:

V prípade prevodu nehnuteľnosti je to dňom nadobudnutia vlastníctva, t. j. V danom prípade je dohodnutá kúpna cena 4 mil. Sk, pričom cena budovy je 3 mil. V prípade bezodplatného prevodu bude základom dane obvyklá cena bez dane (vyplýva to z § 22 ods. 5 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Oslobodenie od dane:

Zákon o DPH pozná dva druhy oslobodenia. zákaz odpočtu vyplýva z § 49 ods. 4 zákona o DPH), resp. mu vznikne nárok len na pomernú časť odpočtu, ak okrem oslobodených zdaniteľných plnení uskutoční i také, ktoré sú zaťažené daňou (§ 50 zákona o DPH). Konkrétne podmienky oslobodenia vyplývajú z ustanovenia § 38 zákona o DPH. Všeobecne platí, že prenájom nehnuteľnosti, alebo jej časti je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 zákona o DPH), okrem: prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, prenájmu trvale inštalov…

tags: #zmluva #o #prevode #vlastníctva #dodatok #vzor

Ďalšie články