Kúpna Zmluva o Prevod Nebytového Priestoru Garaže: Komplexný Sprievodca

Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti, konkrétne nebytového priestoru garáže, je právny akt, ktorý vyžaduje dôkladnú pozornosť a znalosť platnej legislatívy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, pričom sa opiera o Občiansky zákonník, katastrálny zákon a ďalšie relevantné právne predpisy.

Právny Rámec Kúpnej Zmluvy

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. Dôležité je zdôrazniť, že kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka.

Písomná forma je nevyhnutná pre všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, vrátane kúpnych, darovacích a zámenných zmlúv.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona, najmä označenie účastníkov konania a presné vymedzenie predmetu prevodu.

Označenie Účastníkov Konania

V kúpnej zmluve musia byť účastníci konania (predávajúci a kupujúci) riadne identifikovaní. Pri fyzických osobách sa uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu a štátna príslušnosť. Ak je účastníkom právnická osoba, uvádza sa jej obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vymedzenie Predmetu Prevodu

Predmet prevodu musí byť vymedzený presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. To zahŕňa uvedenie katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor, uvádza sa aj číslo bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve.

V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona.

Ďalšie Náležitosti Zmluvy

Pri požiadavke na popis bytu a jeho príslušenstva je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pre obe nehnuteľnosti - teda bytový dom a pozemok je potrebné uviesť aj katastrálne územie, v ktorom sa nachádzajú. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.) a z hľadiska vybavenia bytu (ktorý zákon presne nedefinuje) je vhodné uviesť vybavenie v podobe vybavenia kúpeľne, WC, interiérových dverí, typov vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavený bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Samostatne je potrebné uviesť, či predmetom prevodu je aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest, príp. nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa, je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie.

Návrh na Vklad

Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. (1) Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Identifikačné údaje navrhovateľa (meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, štátna príslušnosť pre fyzické osoby; názov, identifikačné číslo, sídlo pre právnické osoby).
• Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
• Uvedenie predmetu návrhu.
• Označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ak ide o návrh na vklad.
• Označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec.

Správne Poplatky

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva - LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods.

Kúpna Cena

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva.

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať.

Odstúpenie od Zmluvy

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník - komentár).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Financovanie Kúpy

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ.

Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou. Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru.

Špecifiká Prevodov Garáží

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka.

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom.

Vzor Kúpnej Zmluvy (Ilustračný)

Kúpna zmluva

uzavretá v zmysle § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.

Článok I. Predmet Zmluvy

1. Predávajúci sa na základe a za podmienok uvedených v tejto zmluve zaväzuje odovzdať predmet kúpy špecifikovaný v bode 2.
2. Predmetom kúpy podľa tejto zmluvy je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva č. - stavba: garáž, popis stavby: Nebytový priestor č. v bytovom dome č. súp. postavený na pozemku registra KN parc. č.
3. Predávajúci týmto predáva predmet kúpy uvedený v čl. I. bod 2. zo svojho výlučného vlastníctva (v podiele 1/1) Kupujúcemu a Kupujúci predmet kúpy kupuje do svojho výlučného vlastníctva (v podiele 1/1) a to za vzájomne dohodnutú kúpnu cenu špecifikovanú v čl. II. bod 1.

Článok II. Kúpna Cena a Platobné Podmienky

1.2.3.

Článok III. Odovzdanie Predmetu Kúpy

1. Predávajúci je povinný protokolárne odovzdať predmet kúpy Kupujúcemu najneskôr do kalendárnych dní po prijatí celej časti kúpnej ceny na účet Predávajúceho podľa čl. II.
2. V prípade neodovzdania predmetu kúpy do termínu uvedenom v bode 1.
3. Zmluvné strany sa zaväzujú o odovzdaní nebytového priestoru spísať odovzdávací a preberací protokol a písomne vykonať odpočet všetkých meraných energií.

Článok IV. Vyhlásenia Predávajúceho

1.

2. Predávajúci vyhlasuje, že proti jeho osobe, nie je vedené žiadne občianskoprávne, trestné, exekučné, správne príp.3.4.
3. Predávajúci vyhlasuje, že po podpise tejto zmluvy zmluvnými stranami nezaťaží predmet kúpy resp. nedá súhlas so zaťažením predmetu kúpy žiadnym vecným bremenom, záložným právom, zabezpečovacím prevodom práva alebo inou ťarchou akejkoľvek povahy (vrátane nájomného práva), a neurobí žiadny úkon, ktorým by akýmkoľvek spôsobom obmedzil nadobudnutie vlastníckeho práva Kupujúceho k predmetu kúpy.

Článok V. Odstúpenie od Zmluvy

1.2.

3. V prípade ak príslušný okresný úrad zastaví konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa tejto zmluvy z iných dôvodov ako odstrániteľných nedostatkov zmluvy podľa bodu 2.
4. Odstúpenie z dôvodov uvedených v tejto zmluve je účinné dňom doručenia písomného odstúpenia druhej zmluvnej strane. V prípade odstúpenia od tejto zmluvy sú si zmluvné strany povinné bezodkladne vrátiť plnenia, ktoré si navzájom poskytli, s čím obe zmluvné strany výslovne súhlasia, čo svojimi podpismi na tejto kúpnej zmluve aj potvrdzujú.5.6.7.
5. Zmluvné strany dávajú si navzájom, ako i osobe, ktorá zmluvu spísala, súhlas so spracovaním ich osobných údajov uvedených v tejto zmluve v zmysle zákona č. 18/2018 o ochrane osobných údajov v znení neskorších predpisov a to na účely spísania tejto zmluvy, jej evidovania, jej predloženia príslušných orgánom a organizáciám, ktoré budú o nej a na jej základe rozhodovať alebo overovať jej údaje. Pri spísaní tejto zmluvy boli použité tieto osobné údaje: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalé bydlisko, štátna príslušnosť. Doba platnosti použitia osobných údajov účastníkov tejto zmluvy je obmedzená na dobu do právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho.
6. Zmluvné strany vyhlasujú, že k prevodu predmetu kúpy nedošlo v tiesni, z nápadne nevýhodných podmienok alebo pod nátlakom a zmluva vyjadruje ich pravú, slobodnú, dobromyseľnú vôľu.
7. Kúpna zmluva bola Predávajúcim a Kupujúcim prečítaná a na znak súhlasu s jej obsahom a vyhláseniami podpísaná v štyroch (4) rovnopisoch s povahou originálu, pričom minimálne na 2 rovnopisoch bude úradne overený podpis Predávajúceho. Každá zmluvná strana po podpise zmluvy dostane jeden (1) rovnopis.

Poznámka: Tento vzor je len ilustračný a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu.

Dôležitosť Odborného Poradenstva

Predaj či kúpa nehnuteľnosti je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu a podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.

So zreteľom na opísanú problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. V záujme vyhnúť sa prípadným zbytočným problémom je vhodné zveriť vypracovanie zmluvy zachytávajúcej všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade odborníkovi s potrebnými vedomosťami a skúsenosťami.

tags: #zmluva #o #prevode #nehnuteľnosti #nebytového #priestoru