Zmluva o spoločnej výstavbe: Vzor pre manželov a dôležité aspekty

Zmluvy sú základným kameňom právnych vzťahov a pri zložitejších projektoch, akým je spoločná výstavba, je kvalitná zmluva nevyhnutná. Tento článok sa zameriava na zmluvy o spoločnej výstavbe, s osobitným dôrazom na situácie, keď do procesu vstupujú manželia.

Úvod do zmlúv o spoločnej výstavbe

Zmluva o spoločnej výstavbe je právny dokument, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými stranami, ktoré sa spoločne podieľajú na výstavbe nehnuteľnosti. Definuje práva a povinnosti jednotlivých účastníkov, rozsah ich finančnej a materiálnej účasti, ako aj spôsob rozhodovania a riešenia prípadných sporov.

Zmluva ako základný titul pre zriadenie vecného bremena

Zmluva je jedným zo zákonných titulov pre zriadenie vecných bremien. Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh.

Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo-právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov. Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Písomná forma zmluvy

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje vždy písomná forma zmluvy, inak by bola zmluva absolútne neplatná. Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Manželia ako účastníci zmluvy o spoločnej výstavbe

Vstup manželov do zmluvy o spoločnej výstavbe prináša so sebou špecifické aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Ak manželia nadobúdajú majetok počas trvania manželstva, tento majetok spravidla patrí do BSM. To znamená, že obaja manželia majú rovnaké práva a povinnosti k tomuto majetku. Pri spoločnej výstavbe je preto dôležité, aby obaja manželia boli zmluvnými stranami, alebo aby jeden z manželov konal s písomným súhlasom druhého.

Vyporiadanie BSM po rozvode

V prípade rozvodu je potrebné vyporiadať BSM. Ak sa manželia nedohodnú na vyporiadaní dohodou, o vyporiadaní rozhodne súd. Pri vyporiadaní sa prihliada na veľkosť podielov, potreby maloletých detí, starostlivosť o rodinu a mieru pričinenia o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

Dlhy v BSM

Občiansky zákonník nemá výslovné ustanovenie o tom, ako majú byť vyporiadané pohľadávky a dlhy manželov, ktoré sú spojené s ich bezpodielovým spoluvlastníctvom a vznikli za trvania manželstva. Tieto pohľadávky a dlhy totiž nepatria do BSM, takže sa na ne nevzťahujú ustanovenia o vyporiadaní BSM. Ak tieto vzťahy nie sú osobitne upravené, potom treba vychádzať z ustanovení Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú vzťahy svojim obsahom a účelom im najbližšie, primerane použiť ustanovenia o vyporiadaní BSM a vykonať vyporiadanie pohľadávok a dlhov manželov, pokiaľ vznikli za trvania ich BSM a v súvislosti s ich hospodárskym a spotrebným spoločenstvom. Vyporiadanie týchto spoločných práv a povinností sa však týka vzťahov medzi manželmi a nezasahuje do práv a povinností tretích osôb, ktoré nie sú účastníkmi konania o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov a ktorým zostávajú nedotknuté všetky ich práva a námietky.

Dôležité body zmluvy o spoločnej výstavbe

Zmluva o spoločnej výstavbe by mala obsahovať nasledovné body:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o všetkých účastníkoch zmluvy (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo, prípadne obchodné meno a sídlo).
• Predmet zmluvy: Podrobný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom výstavby (parcelné číslo, katastrálne územie, druh pozemku, popis stavby).
• Účel zmluvy: Stanovenie účelu, na ktorý sa nehnuteľnosť stavia (napr. bývanie, podnikanie).
• Rozsah prác: Podrobný popis všetkých prác, ktoré sú súčasťou výstavby.
• Financovanie: Spôsob financovania výstavby, výška finančnej účasti jednotlivých strán, termíny splátok.
• Materiálna účasť: Rozsah materiálnej účasti jednotlivých strán (napr. zabezpečenie stavebného materiálu).
• Rozhodovanie: Spôsob rozhodovania o dôležitých otázkach týkajúcich sa výstavby (napr. výber dodávateľov, zmena projektu).
• Riešenie sporov: Postup pri riešení sporov, ktoré môžu vzniknúť medzi účastníkmi zmluvy (napr. mediácia, arbitráž, súd).
• Sankcie: Sankcie za porušenie zmluvných povinností (napr. zmluvná pokuta).
• Zánik zmluvy: Podmienky, za ktorých môže zmluva zaniknúť.

Spoluvlastníctvo a zmluva o spoločnej výstavbe

Spoluvlastnícky podiel vyjadruje ideálnu mieru účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, nie je ho možné chápať ako určitú reálne určenú časť spoločnej veci. Najčastejším spôsobom, ktorým sa určuje výška spoluvlastníckych podielov je dohoda. Takouto dohodou je napr. dohoda o spoločnej kúpe veci, zmluva o výstavbe domu. Spoluvlastníctvo však možno určiť aj jednostranným právnym úkonom - závetom.

Hospodárenie so spoločnou vecou

O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, pričom pri rozhodovaní sa uplatňuje väčšinový princíp, čiže o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak o hospodárení so spoločnou vecou rozhodli spoluvlastníci s väčšinovým podielom, platí ich rozhodnutie a ostatní, menšinoví, sa mu musia podrobiť aj bez súdneho rozhodnutia. To neplatí, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, kedy môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o takejto zmene rozhodol súd. Kedy ide o dôležitú zmenu veci treba posudzovať individuálne, v zásade však možno konštatovať, že takouto zmenou je zmena, ktorá sa týka zmeny samotnej podstaty spoločnej veci, napr. premena záhrady na stavebný pozemok, zásadná prestavba nehnuteľnosti a pod.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov vo vzťahu k tretím osobám

Pokiaľ ide o práva a povinnosti spoluvlastníkov týkajúce sa celej veci vo vzťahu k tretím osobám, platí, že z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. Právo disponovať so spoluvlastníckym podielom prislúcha každému spoluvlastníkovi. Zmluvná voľnosť spoluvlastníka je však určitým spôsobom obmedzená, pretože Občiansky zákonník ustanovuje, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. Toto neplatí len v tom prípade, ak spoluvlastník svoj podiel prevádza blízkej osobe, teda napr. dieťaťu, súrodencovi, manželovi, rodičovi.

Zrušenie podielového spoluvlastníctva

Pri zániku podielového spoluvlastníctva vychádza právna úprava zo zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu. Občiansky zákonník preferuje dohodu spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom pokiaľ ide o spôsob vyporiadania, Občiansky zákonník ponecháva spoluvlastníkom voľnosť usporiadať si vzájomné vzťahy podľa svojej potreby a záujmov. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.

Príklady z praxe a judikatúra

• Dohoda o založení spoluvlastníckych vzťahov: Pre posúdenie vzniku podielového spoluvlastníctva k domu alebo inej stavbe postavenej spoločnou činnosťou viacerých osôb je rozhodujúca dohoda uzavretá medzi nimi o založení spoluvlastníckych vzťahov. Táto dohoda nemusí byť písomná. Z obsahu dohody musí však byť zrejmé, že účastníci chceli založiť podielové spoluvlastníctvo k stavbe napr. s tým, že veľkosť podielov bude závisieť od miery pričinenia sa jednotlivých účastníkov dohody na postavení stavby.
• Zosúladenie stavu v katastri nehnuteľností: Pokiaľ ide o zosúladenie stavu v katastri nehnuteľností zapísanom na liste vlastníctva so skutočným právnym stavom, tento viete dosiahnuť uzavretím zmluvy s vašim priateľom. V prípade, že ste už obaja s priateľom investovali do stavby rovnaké finančné prostriedky. Predmetom prevodu by bol spoluvlastnícky podiel a započítali by ste si vložené prostriedky do nehnuteľnosti.

Vzor zmluvy o spoločnej výstavbe pre manželov

Vzhľadom na komplexnosť problematiky a individuálne okolnosti každého prípadu nie je možné poskytnúť univerzálny vzor zmluvy o spoločnej výstavbe. Odporúča sa konzultovať s advokátom, ktorý vám pomôže vypracovať zmluvu, ktorá bude zohľadňovať vaše špecifické potreby a záujmy.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #spolocnej #vystavbe #vzor #manzelia