Zmluva o spolupráci medzi realitnými sprostredkovateľmi: Vzor a dôležité aspekty

Realitný trh je dynamické prostredie, v ktorom zohrávajú realitní sprostredkovatelia kľúčovú úlohu. Ich činnosť sa často opiera o zmluvy o spolupráci, ktoré upravujú vzájomné práva a povinnosti. Tento článok sa zameriava na zmluvu o spolupráci medzi realitnými sprostredkovateľmi, pričom sa dotýka jej právneho základu, typov, obsahu a dôležitých rozdielov oproti iným zmluvným typom.

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý upravujú ustanovenia § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Podstatou zmluvy je záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (napr. kúpnu alebo nájomnú) s treťou osobou. Za túto činnosť patrí sprostredkovateľovi odmena.

Typickým príkladom využitia tejto zmluvy je vzťah medzi developerom a realitnou kanceláriou. Developer, ako záujemca, má záujem predať vybudovanú nehnuteľnosť, a realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby developer mohol uzavrieť kúpnu zmluvu s potenciálnym kupujúcim. Ďalším príkladom je inzercia ubytovania, kde sprostredkovateľ (osoba zverejňujúca inzerát) vyvíja činnosť na prilákanie tretích osôb k využitiu ubytovacích služieb záujemcu (prevádzkovateľa ubytovacích služieb).

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

Slovenský právny poriadok rozlišuje medzi zmluvou o sprostredkovaní (podľa Obchodného zákonníka) a sprostredkovateľskou zmluvou (podľa Občianskeho zákonníka). Zmluva o sprostredkovaní je obchodná zmluva uzatváraná medzi dvoma podnikateľmi, kde záujemca využíva služby sprostredkovateľa na uzavretie zmluvy s treťou osobou. Obe strany, záujemca aj sprostredkovateľ, sú podnikatelia.

Naopak, sprostredkovateľská zmluva je občianska zmluva upravená v § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Jej cieľom je taktiež obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu s treťou osobou, za čo sprostredkovateľovi patrí odmena. Sprostredkovateľskú zmluvu uzatvárajú fyzické osoby, ktoré nie sú podnikateľmi. Tieto osoby si však môžu vybrať a uzatvoriť namiesto sprostredkovateľskej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Podnikatelia môžu uzatvoriť len zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Ak zmluvu uzatvára podnikateľ s fyzickou osobou, spravidla sa uzatvára sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka, ale môžu sa dohodnúť aj na zmluve o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú ďalšie právne aspekty, ako napríklad náhrada škody a premlčanie práva.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení je ďalší typ obchodnej zmluvy, ktorý sa obsahovo podobá zmluve o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jej účet.

Rozdiel spočíva v komplexnosti činností a v tom, v čom mene sa koná. Pri zmluve o obchodnom zastúpení ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Príklad: Developer (záujemca) chce predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária (sprostredkovateľ) vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť. Ak uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní, realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem o kúpu. Kúpnu zmluvu uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou. Ak by však developer uzatvoril s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení, samotná realitná kancelária môže uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jeho mene a na jeho účet.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní?

Pre platnosť zmluvy o sprostredkovaní je nevyhnutné, aby obsahovala nasledujúce náležitosti:

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

• Označenie zmluvných strán: Presné určenie záujemcu (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a sprostredkovateľa (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
• Záväzok sprostredkovateľa: Vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - definovanie, akú činnosť má sprostredkovateľ vykonávať.
• Výška odmeny: Uvedenie výšky odmeny pre sprostredkovateľa za vykonávanú činnosť. Ak výška odmeny nie je v zmluve uvedená, sprostredkovateľ má nárok na obvyklú odmenu, ktorá sa používa pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto povinných náležitostí môže zmluva obsahovať aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Špecifikácia toho, čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú robiť. Napríklad, sprostredkovateľ nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
• Určenie nákladov: Či sú náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, zahrnuté v odmene alebo nie. Ak vzniknú sprostredkovateľovi náklady pri jeho činnosti (napr. náklady na dopravu k nehnuteľnosti), môže sa so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Táto dohoda musí byť výslovne uvedená v zmluve. Ak v zmluve takáto dohoda chýba, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi žiadne náklady, pretože sa predpokladá, že sú zahrnuté v odmene.
• Doba trvania zmluvy: Zmluva o sprostredkovaní môže byť uzatvorená na dobu neurčitú alebo určitú (napr. jeden rok). Pri zmluve na dobu neurčitú môže ktorákoľvek strana zmluvu ukončiť oznámením druhej strane. Zmluva zaniká v momente, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Strany sa však môžu dohodnúť aj na výpovednej dobe.

Tri možnosti vzniku nároku na odmenu (províziu)

Dôležitou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Obchodný zákonník umožňuje viacero možností:

1. Uzatvorenie zmluvy s treťou osobou: Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napríklad, ak developer predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu sprostredkovateľ dohodil.
2. Zaobstaranie príležitosti: Nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť zmluvu. Ide o prípad, keď sa tretia osoba stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu k uzatvoreniu zmluvy nedôjde. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, pretože zaobstaral pre záujemcu príležitosť na jej uzatvorenie.
3. Splnenie záväzku treťou osobou: Sprostredkovateľovi vzniká nárok až v momente, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v prvom prípade.

Je dôležité zdôrazniť, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak bola zmluva uzatvorená bez jeho pričinenia.

Exkluzívna vs. Neexkluzívna zmluva

Realitné kancelárie pri predaji nehnuteľností využívajú inštitút sprostredkovateľskej zmluvy. Sprostredkovateľskú zmluvu možno uzatvoriť ako zmluvu exkluzívnu alebo zmluvu neexkluzívnu. Exkluzívna zmluva, t.j. zmluva o výhradnom zastúpení znamená, že nehnuteľnosť môže výhradne predávať len 1 realitná kancelária a takisto znamená, že predávajúci sa ňou zaväzuje, že v prípade, ak by si našiel záujemcu o svoju nehnuteľnosť sám, obráti sa na realitnú kanceláriu, ktorej túto zmluvu podpísal a sám mu zabezpečí celý právny servis. Neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu aby si svoju nehnuteľnosť predával aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. Pričom má v prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo v prípade predaja prostredníctvom inej realitnej kancelárie povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu predmetnú nehnuteľnosť predáva.

Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Pokiaľ je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok). Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je značne nevýhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy s realitnými kanceláriami, pretože klient a jeho dispozičné právo nakladať s nehnuteľnosťou je de facto výrazne obmedzené. Pokiaľ chcete ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúčam uzavrieť neexkluzívnu zmluvu a zároveň odporúčam dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi, ktorý Vám odporučí zmluvu uzavrieť, resp.

tags: #zmluva #o #spolupráci #medzi #realitnými #sprostredkovateľmi