Nezmeškajte! Vzor zmluvy o spolupráci pri predaji rodinných domov a kľúčové tipy - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

03. March 2026

Úvod

Predaj rodinného domu je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a stratégiu. Jednou z možností, ako tento proces zefektívniť, je uzatvorenie zmluvy o spolupráci s realitnou kanceláriou. Tento článok sa zameriava na zmluvu o spolupráci pri predaji rodinných domov, pričom sa venuje jej vzoru, dôležitým aspektom a rozdielom medzi výhradnou a nevýhradnou zmluvou.

Typy zmlúv o spolupráci

Pri predaji nehnuteľnosti, akou je rodinný dom, sa môžete stretnúť s dvoma základnými typmi zmlúv o spolupráci s realitnou kanceláriou:

Výhradná zmluva (exkluzívna zmluva): Predávajúci uzatvára zmluvu len s jednou realitnou kanceláriou, ktorá má výhradné právo na predaj nehnuteľnosti počas trvania zmluvy.
Nevýhradná zmluva: Predávajúci môže uzatvoriť zmluvy s viacerými realitnými kanceláriami súčasne, alebo si nehnuteľnosť predávať sám.

Výhradná zmluva: Kompletný servis a potenciál pre vyššiu cenu

Výhradná zmluva zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a potenciálne dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy dáva predávajúci realitnej kancelárii výlučné zastúpenie pri predaji jeho nehnuteľnosti. To znamená, že predávajúceho zastupuje iba jedna realitná kancelária.

Výhody výhradnej zmluvy:

Maximálna starostlivosť a investície: Realitný maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju.
Pravdivé informácie a komplexný servis: Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje sa o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
Eliminácia nedôvery: Na realitných serveroch a magazínoch sa nevyskytujú inzeráty od rôznych realitných kancelárií na rovnakú nehnuteľnosť s rôznymi údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. To u kupujúceho nevzbudzuje nedôveru a nevytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto nevyčkáva.

Nevýhody výhradnej zmluvy:

Obmedzené možnosti vyjednávania: Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene.
Závislosť na jednej RK: Predávajúci je viazaný jednou realitnou kanceláriou počas trvania zmluvy.

Nevýhradná zmluva: Viac možností, menej garancií

Pri nevýhradnej zmluve môže majiteľ nehnuteľnosti platiť províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Výhody nevýhradnej zmluvy:

Viacero možností: Predávajúci môže spolupracovať s viacerými realitnými kanceláriami súčasne.
Potenciálne nižšia provízia: Makléri rôznych realitných kancelárií s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie.

Nevýhody nevýhradnej zmluvy:

Nižšie investície do propagácie: Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou realitnou kanceláriou), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov na inzerciu.
Možnosť neprofesionálneho servisu: Nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky.
Nedôvera u kupujúcich: Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych realitných kancelárií na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Dôkladná príprava nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis a zvýšenie jej atraktivity. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané exteriéry. Realitný maklér by vás mal starostlivo zoznámiť s podmienkami spolupráce.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Proces predaja s realitnou kanceláriou

Sprostredkovateľská zmluva: Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy s realitným maklérom.
Marketing a rokovania: Realitná kancelária zabezpečuje marketing a rokovania so záujemcami.
Interný systém: Od podpísania zmluvy o zastúpení je vaša nehnuteľnosť vložená do interného systému realitnej kancelárie.
Vyhľadávanie záujemcov: Realitná kancelária aktívne vyhľadáva záujemcov na základe ich kritérií a finančných možností.

Rezervačná zmluva a rezervačný poplatok

Sprostredkovateľ (realitná kancelária) spravidla uzatvára s kupujúcim tzv. Rezervačnú zmluvu (dohodu o zložení rezervačného poplatku). Kupujúci skladá rezervačný poplatok, ktorý sa následne započíta do kúpnej ceny. Rezervačná zmluva sa uzatvára v prípadoch, keď je predaj už takmer istý, ale z určitých dôvodov nie je možné okamžite uzavrieť kúpnu zmluvu (napr. kupujúci vybavuje hypotekárne financovanie).

Kúpna zmluva a prevod vlastníctva

Kúpna zmluva je zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok a cenu, uzavrú kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Následne sa uzatvára zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti.

Dane a poplatky

Ak predávajúci vlastní nehnuteľnosť po dobu kratšiu ako 5 rokov, musí zaplatiť daň z príjmu, ktorý vznikol pri predaji. Po podpise kúpnej zmluvy realitná kancelária zabezpečuje podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zároveň je potrebné podať daňové priznanie do 31. marca nasledujúceho roka.

Ku návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je v súčasnosti treba pripojiť kolok vo výške 66, - €.

Ďalšie dôležité dokumenty a práva

List vlastníctva: Jedná sa o výpis z katastra nehnuteľností, ktorý dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
Geometrický plán: Je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností.
Záložné právo: Slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený.
Predkupné právo: Zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému.
Vecné bremená: Obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného.
Exekúcia: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv.
Úpadok: Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhší čas plniť svoje splatné záväzky.
Cena nehnuteľnosti: Cenou nehnuteľnosti zistenú podľa osobitného predpisu sa rozumie cena platná ku dňu nadobudnutia nehnuteľnosti.
BSM: Vzniká uzavretím manželstva, jedná sa o majetok a záväzky manželov nadobudnuté v čase trvania manželstva.

Vzor zmluvy o dielo (príklad pre inšpiráciu)

Nižšie uvádzame príklad zmluvy o dielo, ktorú možno použiť ako inšpiráciu pri uzatváraní zmluvy o spolupráci pri predaji rodinného domu. Je však dôležité, aby ste si zmluvu prispôsobili konkrétnym podmienkam a požiadavkám.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

ZMLUVA O DIELO

uzatvorená podľa § 536 a násl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva“)

medzi

Meno a priezvisko/Názov firmy:

Miesto podnikania/Sídlo:

(ďalej ako „Zhotoviteľ")

a

Meno a priezvisko/Názov firmy:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Miesto podnikania/Sídlo:

(ďalej ako „Objednávateľ")

(Zhotoviteľ a Objednávateľ ďalej tiež spoločne ako "Zmluvné strany“ a každý jednotlivo ako "Zmluvná strana")

ZMLUVNÉ STRANY SA DOHODLI NA NASLEDUJÚCOM:## Článok I. Predmet Zmluvy

Zhotoviteľ sa zaväzuje vykonať pre Objednávateľa Dielo a Objednávateľ sa zaväzuje Dielo prevziať a zaplatiť zaň Zhotoviteľovi dohodnutú cenu diela.

Článok II. Vykonanie Diela

Zhotoviteľ je povinný vykonať dielo na svoje náklady a na svoje nebezpečenstvo v lehote X dní od uzatvorenia tejto Zmluvy. Pri vykonávaní diela postupuje Zhotoviteľ samostatne a nie je pri určení spôsobu vykonania diela viazaný pokynmi Objednávateľa. Zhotoviteľ diela nemôže poveriť jeho vykonaním inú osobu (subdodávateľa). Veci, ktoré sú potrebné na vykonanie Diela je povinný obstarať zhotoviteľ. Zhotoviteľ je povinný upozorniť Objednávateľa bez zbytočného odkladu na nevhodnú povahu vecí prevzatých od Objednávateľa alebo pokynov daných mu Objednávateľom na vykonanie Diela. Ak nevhodné veci alebo pokyny prekážajú v riadnom vykonávaní Diela, je Zhotoviteľ povinný jeho vykonávanie v nevyhnutnom rozsahu prerušiť do doby výmeny vecí alebo zmeny pokynov Objednávateľa alebo písomného oznámenia, že Objednávateľ trvá na vykonávaní Diela s použitím odovzdaných vecí a daných pokynov. V prípade, že Zhotoviteľovi bude akákoľvek časť zadania Diela nejasná, má Zhotoviteľ právo informovať sa u Objednávateľa, resp. vyžiadať si od Objednávateľa upresňujúce informácie a Objednávateľ má povinnosť poskytnúť Zhotoviteľovi súčinnosť, a to bez zbytočného odkladu. Zhotoviteľ má právo požadovať počas vykonávania Diela primeranú časť nákladov, ktoré vynaložil pri vykonávaní Diela na obstaranie vecí potrebných na vykonanie Diela. Objednávateľ sa zaväzuje poskytnúť Zhotoviteľovi potrebnú súčinnosť a podmienky nevyhnutné na vykonanie Diela. Zhotoviteľ nie je v omeškaní s plnením záväzku, ak mu Objednávateľ neposkytol potrebnú súčinnosť. V prípade omeškania Objednávateľa so zaplatením akéhokoľvek finančného plnenia Zhotoviteľovi podľa tejto Zmluvy, má Zhotoviteľ právo prerušiť vykonávanie Diela do zaplatenia daného finančného plnenia. V prípade predčasného ukončenia Zmluvy má Zhotoviteľ právo na úhradu primeranej časti odmeny za vykonanú časť Diela. Vlastnícke právo k Dielu prechádza na Objednávateľa odovzdaním Diela. Nebezpečenstvo škody na Diele prechádza na Objednávateľa odovzdaním Diela.

Článok III. Povinnosti Objednávateľa

Objednávateľ je povinný vykonané Dielo prevziať a zaplatiť Zhotoviteľovi Cenu podľa platobných podmienok dohodnutých tejto Zmluve.

Článok IV. Povinnosti Zhotoviteľa

Zhotoviteľ sa zaväzuje, že vykoná Dielo podľa podmienok dohodnutých v tejto Zmluve. Zhotoviteľ sa zaväzuje odovzdať Objednávateľovi doklady, ktoré sa vzťahujú k Dielu a ktoré sú potrebné na jeho užívanie.

Článok V. Všeobecné ustanovenia

V tejto Zmluve "Dielo" znamená: Detailná špecifikácia Diela je uvedená v prílohe č. 1 tejto Zmluvy.(ďalej len „Dielo“)

Článok VI. Odstúpenie od Zmluvy

Objednávateľ má právo od tejto Zmluvy odstúpiť v prípade, že:

Zhotoviteľ je v omeškaní s vykonaním Diela dlhšie než X dní.
Zhotoviteľ vstúpil do likvidácie alebo bude na jeho majetok súdom vyhlásený konkurz, alebo bude zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, alebo zanikne bez likvidácie a/alebo bude súdom vyhlásený úpadok Zhotoviteľa a/alebo Zhotoviteľ sa stane platobne neschopným.
Zhotoviteľom oznámené okolnosti vyššej moci trvajú dlhšie než X dní a zmluvné strany sa nedohodnú inak.

Zhotoviteľ má právo od tejto Zmluvy odstúpiť v prípade, že:

Objednávateľ je v omeškaní so zaplatením Ceny alebo jej časti dlhšie než X dní.
Objednávateľ vstúpi do likvidácie alebo bude na jeho majetok súdom vyhlásený konkurz, alebo bude zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, alebo zanikne bez likvidácie a/alebo bude súdom vyhlásený úpadok Objednávateľa a/alebo Objednávateľ sa stane platobne neschopným.
Objednávateľom oznámené okolnosti vyššej moci trvajú dlhšie než X dní a zmluvné strany sa nedohodnú inak.

Odstúpenie je účinné doručením písomného oznámenia o odstúpení druhej Zmluvnej strane.

Článok VII. Dôvernosť

Zmluvné strany sa zaväzujú, že nesprístupnia, ani nepoužijú žiadnu informáciu obchodnej a/alebo výrobnej povahy, s ktorou sa zoznámia v súvislosti s plnením tejto Zmluvy, najmä nesprístupnia, ani nepoužijú: žiadnu takú informáciu obsiahnutú v tejto Zmluve, databázu zákazníkov ani kontakty na ne, cenovú politiku, marketingovú stratégiu, informácie o uzatvorených zmluvách a dodávateľoch, spôsob fungovania podniku, strategické rozhodnutia a podnikateľské zámery Objednávateľa (ďalej len „Dôverná informácia“). Povinnosť mlčanlivosti tejto Zmluvy platí s výnimkou prípadov, kedy: Zmluvné strany udelili predchádzajúci písomný súhlas s takým sprístupnením alebo použitím Dôvernej informácie, právny predpis alebo verejnoprávny orgán stanoví povinnosť sprístupniť alebo použiť Dôvernú informáciu, také sprístupnenie alebo použitie Dôvernej informácie je nevyhnutné pre realizáciu tejto Zmluvy, je to podľa akejkoľvek zmluvy alebo dohody uzatvorenej medzi Zmluvnými stranami dovolené. Medzi Dôverné informácie nepatria žiadne informácie, ktoré sú v dobe ich sprístupnenia alebo použitia bežne dostupné verejnosti. Objednávateľ týmto dává Zhotoviteľovi súhlas k tomu, aby ho Zhotoviteľ uvádzal ako svojho zákazníka.

Článok VIII. Doručovanie

V prípade ak sa písomnosť aj pri dodržaní týchto podmienok vráti nedoručená, Zmluvné strany sa dohodli, že účinky doručenia nastávajú tretím dňom po vrátení zásielky Zmluvnej strane, ktorá zásielku doručuje.

Článok IX. Rozhodné právo

Táto Zmluva sa riadi právnym poriadkom Slovenskej republiky, najmä ustanoveniami § 536 a násl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov.

Článok X. Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany vyhlasujú, že ich spôsobilosť na právne úkony nie je obmedzená, túto zmluvu uzatvárajú slobodne a vážne, neuzavreli ju v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, pozorne si ju prečítali, jej obsahu porozumeli a nemajú proti jej forme a obsahu žiadne námietky, čo potvrdzujú svojimi vlastnoručnými podpismi. Súčasne sa zaväzujú nahradiť škodu, ktorá tým vznikne, ak by sa toto vyhlásenie dodatočne preukázalo ako nepravdivé. Zmluvné strany zároveň vyhlasujú, že mohli ovplyvniť obsah tejto Zmluvy. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody. Nadpisy sú uvádzané iba pre prehľadnosť a nemajú vplyv na výklad tejto Zmluvy. Ak sa ktorékoľvek z ustanovení tejto Zmluvy stane neplatným alebo nevykonateľným, táto neplatnosť alebo nevykonateľnosť nespôsobí neplatnosť ostatných ustanovení tejto Zmluvy s výnimkou, ak by tieto ustanovenia nemohli byť oddelené od ostatného obsahu Zmluvy pre povahu Zmluvy, jej obsah alebo okolností, za ktorých bola Zmluva uzatvorená. V takomto prípade dohodnú zmluvné strany náhradnú úpravu, ktorá bude zodpovedať účelu sledovanému neplatným ustanovením. Táto Zmluva predstavuje úplnú dohodu medzi Zmluvnými stranami vo vzťahu k predmetu tejto Zmluvy a nahradzuje akékoľvek predchádzajúce ústne alebo písomné dojednania medzi Zmluvnými stranami týkajúce sa predmetu tejto Zmluvy. K zmene podmienok dohodnutých touto Zmluvou môže dôjsť len na základe vzájomnej dohody zmluvných strán formou písomného očíslovaného dodatku podpísaného osobami oprávnenými konať v mene Zmluvných strán. Táto zmluva je vyhotovená v X rovnopisoch, pričom každý má platnosť originálu s určením jedného vyhotovenia pre každú Zmluvnú stranu. Každá zo Zmluvných strán nesie svoje vlastné náklady vzniknuté v dôsledku uzatvorenia tejto Zmluvy. Práva a povinnosti vyplývajúce z tejto Zmluvy prechádzajú na právnych nástupcov oboch Zmluvných strán. Pri riešení otázok touto zmluvou neupravených, sa Zmluvné strany budú riadiť príslušnými ustanoveniami záväzných predpisov platných na území Slovenskej republiky. Zmluvné strany sa zaväzujú, že riešenie prípadných sporných otázok sa bude uskutočňovať predovšetkým spoločným rokovaním a vzájomnou dohodou prostredníctvom svojich zástupcov. V prípade, ak sa vzniknutý spor nevyrieši vzájomnou dohodou ktorákoľvek zo Zmluvných strán je oprávnená predložiť tento na riešenie príslušnému súdu Slovenskej republiky. Táto Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť okamihom jej podpisu všetkými Zmluvnými stranami.

………………………………………..

Objednávateľ