Zmluva o Sprostredkovaní: Vzor, Náležitosti a Rozdiely

Zmluva o sprostredkovaní je dôležitý právny nástroj, ktorý upravuje vzťah medzi záujemcom a sprostredkovateľom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o sprostredkovaní, vrátane jej definície, podstatných náležitostí, práv a povinností zmluvných strán, rozdielov oproti iným typom zmlúv a vzoru.

Úvod do zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je v slovenskom právnom poriadku upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka (zákona č. 513/1991 Zb.). Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Podstatou tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou (napr. kúpnu alebo nájomnú). Za túto činnosť patrí sprostredkovateľovi odmena.

Typickým príkladom využitia zmluvy o sprostredkovaní je vzťah medzi developerom a realitnou kanceláriou. Developer (záujemca) má záujem predať nehnuteľnosť a realitná kancelária (sprostredkovateľ) vyvíja činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy s potenciálnym kupujúcim. Ďalším príkladom môže byť inzercia ubytovania, kde sprostredkovateľ (osoba zverejňujúca inzerát) vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby tretie osoby využili ubytovacie služby záujemcu (prevádzkovateľa ubytovacích služieb).

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní je upravená v § 642 až 651 Obchodného zákonníka. Je to odplatná zmluva uzatváraná medzi sprostredkovateľom a záujemcom. Zmluva o sprostredkovaní sa však v praxi nevzťahuje na sústavnú činnosť, ale na jednorazovú, prípadne opakovanú aktivitu sprostredkovateľa.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

Slovenský právny poriadok rozlišuje medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou. Zmluva o sprostredkovaní je obchodnou zmluvou, ktorú uzatvárajú dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa na uzatvorenie zmluvy s treťou osobou. Obe strany (záujemca aj sprostredkovateľ) sú podnikatelia.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Sprostredkovateľská zmluva, na druhej strane, je občianskou zmluvou upravenou v § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka. Jej podstatou je taktiež obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu s treťou osobou za odmenu. Sprostredkovateľskú zmluvu uzatvárajú dve fyzické osoby (nepodnikatelia). Je však možné, aby si aj fyzické osoby dohodli, že ich vzťah sa bude riadiť Obchodným zákonníkom.

Dôležité je poznamenať, že ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka umožňuje aj osobám, ktoré nie sú podnikatelia, aby sa ich vzťah pri uzatváraní zmluvy o sprostredkovaní spravoval ustanoveniami Obchodného zákonníka (§ 642 až 651), pokiaľ sa na tom výslovne dohodnú. Túto dohodu sa odporúča uviesť priamo v zmluve.

Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie právne aspekty, ako napr. náhrada škody a premlčanie práva.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení je ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá má podobný obsah ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jej účet.

Rozdiel spočíva v tom, že pri zmluve o obchodnom zastúpení ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Príklad:

Developer (záujemca) má záujem predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária (sprostredkovateľ) vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť.

• Zmluva o sprostredkovaní: Realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu uzatvára developer s treťou osobou.
• Zmluva o obchodnom zastúpení: Realitná kancelária môže uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne je realitná kancelária povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní?

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať nasledovné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou: Je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ.
• Výška odmeny: Sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. Ak výška odmeny nie je uvedená v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.
• Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.

Okrem týchto náležitostí je vhodné uviesť do zmluvy o sprostredkovaní aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Určenie, čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Napríklad, sprostredkovateľ nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie: Sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napríklad, realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa.
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu: Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nielen na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.

Tri možnosti, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu)

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností:

1. Uzatvorenie zmluvy s treťou osobou: Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.
2. Zaobstaranie príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou: Nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu. Ide o prípad, ak tretia osoba sa napr. stretne so záujemcom za účelom uzatvorenia zmluvy, ale na poslednú chvíľu nedôjde k uzatvoreniu zmluvy. Ak bol sprostredkovateľ povinný len zaobstarať príležitosť pre záujemcu uzatvoriť zmluvu, má nárok na províziu aj v tomto prípade, hoci nedošlo k uzatvoreniu zmluvy, no zaobstaral pre záujemcu príležitosť uzatvoriť zmluvu.
3. Splnenie záväzku treťou osobou z uzatvorenej zmluvy: Sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy. Pri príklade s developerom a predajom nehnuteľnosti tak sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď kupujúci zaplatí kúpnu cenu za nehnuteľnosť, nie už samotným uzatvorením kúpnej zmluvy, ako je tomu v pri prvej možnosti.

Dôležité je poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Práva a povinnosti zmluvných strán pri sprostredkovateľskej zmluve

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Povinnosti sprostredkovateľa:

• Vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy.
• Informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).
• Uschovať doklady, ktoré nadobudol v súvislosti so sprostredkovateľskou činnosťou.

Povinnosti záujemcu:

• Zaplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu, ak bolo sprostredkovanie úspešné.
• Poskytnúť sprostredkovateľovi všetky potrebné informácie a doklady, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre splnenie záväzku sprostredkovateľa.
• Oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Sprostredkovateľ má právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou, ak to bolo výslovne dojednané v zmluve. V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Vzor zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní

uzatvorená podľa § 642 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka

Zmluvné strany:

1. Záujemca:

   Obchodné meno:

   Zapísaný v Obchodnom registri Okresného súdu ………………………………., odd.:…………….., vl. číslo……..

   Sídlo:

   IČO:

   IČ DPH:

   Bankové spojenie:

   Číslo účtu IBAN SK …..v peňažnom ústave

   Zastúpený: meno, priezvisko, štatutárny orgán

2. Sprostredkovateľ:

   Obchodné meno:

   Zapísaný v Obchodnom registri Okresného súdu …………………………………, oddiel.:……………, vložka číslo……..

   Sídlo:

   IČO:

   IČ DPH:

   Bankové spojenie:

   Číslo účtu IBAN SK …..v peňažnom ústave

   Zastúpený: meno, priezvisko, štatutárny orgán

Článok I. Predmet zmluvy

1. Sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzatvoriť s treťou osobou kúpnu zmluvu na [špecifikácia predmetu kúpnej zmluvy].
2. Činnosť sprostredkovateľa bude spočívať najmä v: [konkrétny popis činností sprostredkovateľa].
3. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za činnosť uvedenú v bode 1 tohto článku odmenu vo výške [výška odmeny alebo spôsob jej určenia].

Článok II. Odmena sprostredkovateľa

1. Zmluvné strany sa dohodli, že záujemca zaplatí sprostredkovateľovi za jeho činnosť uvedenú v čl. I tejto zmluvy odmenu vo výške [suma alebo percento].
2. Nárok na odmenu vzniká sprostredkovateľovi [špecifikovať moment vzniku nároku na odmenu, napr. uzatvorením zmluvy s treťou osobou, splnením záväzku treťou osobou, a pod.].
3. V odmene sú/nie sú zahrnuté náklady sprostredkovateľa spojené so sprostredkovaním.
4. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť odmenu sprostredkovateľovi do [počet] dní od [udalosť, od ktorej sa odvíja splatnosť odmeny].
5. Sprostredkovateľ má právo na odmenu podľa bodu 1 tohto článku zmluvy aj vtedy, ak sprostredkovaná zmluva medzi záujemcom a treťou osobou bude uzatvorená až po zániku tejto zmluvy, za predpokladu, že k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou došlo jeho pričinením.
6. Sprostredkovateľ berie na vedomie, že mu nevzniká nárok na odmenu v prípade, ak zmluva bola s treťou osobou uzatvorená bez jeho pričinenia.

Článok III. Práva a povinnosti zmluvných strán

1. Záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi všetky potrebné informácie a doklady, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre splnenie záväzku sprostredkovateľa uvedeného v čl. I tejto zmluvy.
2. Sprostredkovateľ sa zaväzuje informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania.
3. Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre potrebu záujemcu uschovať doklady, ktoré nadobudol v súvislosti so sprostredkovateľskou činnosťou uvedenou v čl. I tejto zmluvy.

Článok IV. Zánik zmluvy

1. Táto zmluva sa uzatvára na dobu [určitú/neurčitú].
2. Zmluvné strany sa dohodli, že od zmluvy môže ktorákoľvek strana odstúpiť tým, že to oznámi druhej strane.

Článok V. Záverečné ustanovenia

1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania zmluvnými stranami.
2. Právne vzťahy medzi zmluvnými stranami, ktoré nie sú upravené v zmluve, sa riadia zákonom č. 513/1991 Zb. Obchodným zákonníkom.
3. Ak sa preukáže, že niektoré z ustanovení zmluvy (alebo jeho časť) je neplatné a/alebo neúčinné, takáto neplatnosť a/alebo neúčinnosť nemá za následok neplatnosť a/alebo neúčinnosť ďalších ustanovení zmluvy (alebo zostávajúcej časti dotknutého ustanovenia), alebo samotnej zmluvy.
4. Zmluvné strany prehlasujú, že sú plne spôsobilé na uzavretie tejto zmluvy. Pred podpisom tejto zmluvy si ju prečítali, obsahu porozumeli a plne s ním súhlasia.
5. Zmluvné strany prehlasujú, že ich prejavy vôle byť viazaní touto zmluvou sú slobodné, jasné, určité a zrozumiteľné.
6. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží jeden rovnopis.

V [miesto], dňa [dátum]

Podpis záujemcu

Podpis sprostredkovateľa

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #činnosti #vzor