Zmluva o Sprostredkovaní podľa Občianskeho Zákonníka – Všetko, Čo Potrebujete Vedieť! - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

09. March 2026

Zmluva o sprostredkovaní je dôležitý právny nástroj, ktorý sa využíva v rôznych oblastiach, od realitného sektora až po finančné poradenstvo. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o sprostredkovaní podľa Občianskeho zákonníka, jej náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj rozdiely oproti iným typom zmlúv.

Právny Rámec a Definícia

Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka (OZ), konkrétne zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Občiansky zákonník definuje sprostredkovateľskú zmluvu ako záväzok sprostredkovateľa obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy, pričom záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Je dôležité zdôrazniť, že táto úprava je veľmi všeobecná a počíta s tým, že si zmluvné strany dohodnú podrobnosti individuálne, s ohľadom na predmet a účel zmluvy.

Obchodný vs. Občiansky Zákonník

Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní je obsiahnutá jednak v ustanoveniach §§ 774 a nasl. Občianského zákonníka (ďalej iba "OZ"). Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka /napr. zmluva uzatváraná medzi podnikateľmi navzájom, resp. účastníkmi podľa ust. § 261 Obchod. zákonníka ako je napr. Právna úprava zmluvy o sprostredkovaní obsiahnutá v ust. §§ 774 a nasl. Obč. Pre oblasť obchodnoprávnych vzťahov je upravená v ustanoveniach §§ 642 a nasl. Obchodného zákonníka.

Dôležité je rozlišovať medzi sprostredkovateľskou zmluvou podľa Občianskeho zákonníka a zmluvou o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Zmluva sa spravuje Obchodným zákonníkom, ak ide o zmluvu medzi podnikateľmi a je zameraná na podnikateľskú činnosť. Ak tieto podmienky nie sú splnené, aplikuje sa Občiansky zákonník. Aj v prípadoch, keď je sprostredkovateľ podnikateľom, sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že ich vzťah sa bude spravovať obchodnoprávnou úpravou (§ 262 ods. 1 Obchodného zákonníka), avšak takéto dojednanie musí byť v zmluve jasne formulované.

Upozornenie: Ak je jedna zo zmluvných strán podnikateľom a druhá fyzickou osobou a dohodli sa na úprave vzťahu podľa Obchodného zákonníka, zmluva musí byť písomná.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Charakteristika Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva podľa občianskeho zákonníka je neformálnou zmluvou, ktorá sa uzatvára medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy s treťou osobou. Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Platí, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila.

Podstatné Náležitosti Zmluvy

Zmluva o sprostredkovaní, aby bola platná, musí obsahovať určité podstatné náležitosti. Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu, preukazovanie obsahu ústnej dohody môže byť v prípade sporu problematické. Medzi základné náležitosti patria:

Označenie zmluvných strán: Je nevyhnutné presne identifikovať, kto je záujemca (osoba, v prospech ktorej sa sprostredkovanie vykonáva) a kto je sprostredkovateľ (osoba, ktorá vyvíja činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
Predmet zmluvy: Musí byť jasne špecifikované, akú činnosť má sprostredkovateľ vykonávať, teda činnosť, za ktorú mu má záujemca zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť. Touto zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá smeruje k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy s treťou osobou, predmetom ktorej bude predaj osobného motorového vozidlo, a to najmä zverejnením a sprístupnením inzerátu (ponuky) na internetovej stránke www.autobazar.sk a www.autobazar.eu ako aj uskutočňovaním ďalších činností smerujúcich k prevodu vlastníckeho práva.
Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za činnosť uvedenú v čl. I. províziu vo výške predstavujúcej 10 % z kúpnej ceny. Súčasťou provízie je aj náhrada nákladov spojená so sprostredkovaním. Záujemca zaplatí sprostredkovateľovi províziu v hotovosti do štrnástich (14) dní od vyplatenia ceny alebo časti ceny záujemcovi.

Ďalšie Odporúčané Náležitosti

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán, napríklad:

Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobné vymedzenie práv a povinností sprostredkovateľa a záujemcu, vrátane toho, čo sú povinní a čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
Úhrada nákladov: Určenie, či náklady, ktoré sprostredkovateľ vynaložil, sú zahrnuté v odmene alebo nie. Sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce záujemca predať tretej osobe. Sprostredkovateľ sa môže so záujemcom dohodnúť, že mu záujemca okrem odmeny preplatí aj tieto náklady. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy. Ak v zmluve nič nie je, záujemca nie je povinný preplatiť sprostredkovateľovi náklady. Náklady sú potom zahrnuté už v odmene pre sprostredkovateľa.
Doba trvania zmluvy: Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú, napr. jeden rok. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane. Zmluva zaniká v okamihu, keď oznámenie o ukončení zmluvy dôjde druhej zmluvnej strane. Nie je tak potrebné čakať na uplynutie výpovednej doby pri ukončení zmluvy výpoveďou. Sprostredkovateľ a záujemca sa však môžu dohodnúť na výpovednej dobe.
Podmienky vzniku nároku na odmenu: Dohoda o tom, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu. Obchodný zákonník totiž umožňuje viacero možností. Prvou možnosťou je, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou. Napr. ak je záujemca developer, ktorý predáva nehnuteľnosť, sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v momente, keď developer uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s kupujúcou treťou osobou, ktorú mu dohodil sprostredkovateľ.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Povinnosti Sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo. Ak sa totižto nedostaví výsledok, nemožno hovoriť o sprostredkovaní.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Túto činnosť spravidla realizuje sprostredkovateľ osobne. Nič však nebráni tomu, aby túto činnosť vykonával aj prostredníctvom tretej osoby, a to bez súhlasu záujemcu. Zmluvné strany sa však môžu dohodnúť v zmluve, že sprostredkovateľ musí vyvíjať činnosť osobne a nie prostredníctvom tretej osoby.

Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Povinnosti Záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Záujemca je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu. Záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi všetky potrebné informácie a doklady, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre splnenie záväzku sprostredkovateľa uvedeného v čl. I tejto zmluvy.

Právo na Odmenu a Náhradu Nákladov

Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a
túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného je zrejmé, že sprostredkovateľ nemá právo na odmenu vtedy, ak bola síce zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil.

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve. Dohoda o náhrade nákladov by mala obsahovať aj to, či táto náhrada patrí sprostredkovateľovi aj v prípade, ak k samotnému obstaraniu sprostredkúvanej zmluvy nedôjde. V prípade absencie takejto dohody platí, že sprostredkovateľ má nárok na náhradu nákladov iba v prípade vzniku nároku na odmenu, t.j. ak došlo k uzatvoreniu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa.

V zásade má sprostredkovateľ nárok na účelne a preukázateľné náklady vynaložené v súvislosti so sprostredkovaním. Spravidla ide o rôzne poplatky, cestovné, poštovné alebo telekomunikačné výdavky.

Oprávnenie Konať a Prijímať za Záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť. Zmluvné strany sa dohodli, že od zmluvy môže ktorákoľvek strana odstúpiť tým, že to oznámi druhej strane.

Rozdiely Medzi Sprostredkovateľskou Zmluvou a Inými Typmi Zmlúv

Sprostredkovateľská Zmluva vs. Zmluva o Sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy. Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Sprostredkovateľská Zmluva vs. Príkazná Zmluva a Zmluva o Obstaraní Predaja Veci

Sprostredkovateľská zmluva je taktiež podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci. Príkazná zmluva sa však odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Taktiež odmena nie je naviazaná na výsledok. Predmetom príkaznej zmluvy je obstaranie určitej veci alebo vykonanie inej činnosti (napr. prevzatie kúpnej ceny za predaj určitej veci).

Pri zmluve o obstaraní predaja veci (napr. auta alebo motorky) je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja. Osoba, ktorá prevzala vec za účelom jej predaja, je oprávnená sama uzatvoriť zmluvu, a tak predať danú vec, čo predstavuje ďalší rozdiel v porovnaní so sprostredkovateľskou zmluvou.

Zmluva o Sprostredkovaní - Vzor