Zmluva o sprostredkovaní predaja: Vzor a dôležité aspekty

Zmluva o sprostredkovaní patrí medzi najrozšírenejšie typy zmlúv v zmluvných vzťahoch. Upravuje vzťah medzi záujemcom a sprostredkovateľom, pričom definuje povinnosti a práva oboch strán. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na zmluvu o sprostredkovaní predaja, vrátane jej podstatných náležitostí, typov a praktických aspektov.

Čo je zmluva o sprostredkovaní?

Zmluva o sprostredkovaní je dohoda medzi záujemcom a sprostredkovateľom, kde sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal potencionálny klient príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Záujemca sa zaväzuje za tieto úkony, za vykonanú službu, zaplatiť sprostredkovateľovi dohodnutú odmenu - províziu.

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje typ zmluvy, ktorá je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777). Zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. V praxi ide o frekventovaný typ zmluvy. Jej využitie je možné napr. v realitnom sektore, kde majiteľ nehnuteľnosti sa dohodne s realitným maklérom, že ten mu za odmenu nájde záujemcu o danú nehnuteľnosť.

Povinnosti sprostredkovateľa

Medzi hlavné povinnosti sprostredkovateľa patrí:

• Oznamovať záujemcovi dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním.
• Uschovávať doklady súvisiace so sprostredkovaním.
• Vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu.

Typy zmlúv o sprostredkovaní v realitnom sektore

V realitnom sektore sa najčastejšie stretávame s dvoma typmi zmlúv o sprostredkovaní: výhradnou a nevýhradnou zmluvou.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Výhradná zmluva (exkluzívna zmluva)

Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú. Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.

Nevýhradná zmluva

Nevýhradná zmluva umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Ako funguje predaj nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu?

V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny. Následne sa uzatvárajú nasledovné zmluvy:

1. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.
2. Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
3. Zmluva o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve: Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu.
4. Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú.

Dôležité pojmy v realitnom sektore

• Bytová a nebytová jednotka: Každá bytová a nebytová jednotka má v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov svojho priameho vlastníka, ktorý je zapísaný na Liste vlastníctva. K bytovej a nebytovej jednotke tiež patrí podiel na spoločných častiach domu a pozemku. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na bývanie.
• Družstevný byt: Základný rozdiel oproti bytu v osobnom vlastníctve je, že vlastníkom bytu je bytové družstvo a klient je majiteľom členského podielu v bytovom družstve. S členskými právami a povinnosťami v bytovom družstve je spojené najmä právo nájmu konkrétneho družstevného bytu.
• Pozemok: Pozemok je časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky alebo hranicou katastrálneho územia, hranicou vlastnícku, hranicou držby, hranicou druhu pozemkov, popr.
• List vlastníctva: Jedná sa o výpis z Katastra nehnuteľností, dokladuje vlastníctvo k uvedenej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
• Kataster nehnuteľností: Súbor údajov o nehnuteľnostiach v Slovenskej republike zahŕňa ich súpis a popis a ich geometrické a polohové určenie.
• Vklad do katastra nehnuteľností: Žiadosť účastníka zmluvy o vykonaní navrhovaných zmien v evidencii príslušného Katastrálneho úradu.
• Hypotéka: Úver, ktorého splácanie vrátane príslušenstva je zaistené záložným právom k nehnuteľnosti. Slúži predovšetkým na kúpu alebo rekonštrukciu danej nehnuteľnosti.
• Stavebné sporenie: Stavebné sporenie v Slovenskej republike vzniklo za účelom podpory riešenia bytovej situácie občanov. Jedná sa o komplexný finančný produkt poskytovaný stavebnými sporiteľňami.
• Dražba: Verejné konanie, pri ktorom sa ponúka určitá vec neurčitému počtu osôb na vopred dohodnutom mieste za účelom vydraženia tomu, kto urobí najvyššiu ponuku za predpokladu, že splní podmienky pre tento predaj stanovené v dražobnej vyhláške.
• Záložné právo: Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky pre prípad, že dlh, ktorý jej zodpovedá, nebude včas splnený s tým, že v tomto prípade je možné dosiahnuť uspokojenie z výťažku speňaženia zálohy.
• Predkupné právo: Predkupné právo zabezpečuje predávajúcemu, že subjekt, ktorému vec predáva, mu v prípade svojho úmyslu túto vec ďalej predať ponúkne na kúpu ako prvému. Vecné predkupné právo je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Vecné bremená: Vecné bremená obmedzujú vlastníka určitej nehnuteľnej veci (povinný z vecného bremena) v prospech niekoho iného (oprávneného z vecného bremena) a to tak, že vlastník veci je povinný sa určitého konania zdržať, niečo strpieť alebo niečo konať. Vecné bremeno je uvedené na príslušnom Listu vlastníctva.
• Exekúcia: Účelom exekúcie je zabezpečiť rýchlu a účinnú ochranu veriteľových práv, ktorá mu bola voči dlžníkovi priznaná vykonateľným rozhodnutím súdu alebo iným exekučným titulom.
• Insolvencia: Neschopnosť firmy a v dnešnej dobe i občanov plniť svoje záväzky; platobná neschopnosť, trvalá nelikvidita, splatné dlhy sú vyššie ako realizovateľná hodnota aktív. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný dlhší čas plniť svoje splatné záväzky.

Náležitosti zmluvy o sprostredkovaní

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu).
• Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
• Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Je potrebné uviesť, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne v písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Práva a povinnosti zmluvných strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti.

Povinnosti sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Občiansky zákonník však obsah tejto činnosti konkrétnejšie nevymedzuje. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť.

Povinnosti záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Odmena sprostredkovateľa a náhrada nákladov

Sprostredkovateľ má právo na odmenu vtedy, ak bola zmluva uzavretá a sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou zaslúžil. Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve.

Oznamovacia povinnosť

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Oznamovaciu povinnosť má aj záujemca, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolnosti, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy. Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Všeobecné podmienky sprostredkovania

Tieto podmienky upravujú práva a povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľnosti, vyplývajúce z uzatvorenej Dohody o sprostredkovaní. Tieto Podmienky sú neoddeliteľnou súčasťou Dohody. Právne vzťahy založené Dohodou sa riadia ustanoveniami Dohody, ustanoveniami týchto Podmienok a príslušnými právnymi predpismi.

Dôležité definície v zmluvách o sprostredkovaní

• Nájomná zmluva: zmluva, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva Nehnuteľnosť alebo jej časť do užívania tretej osobe (nájomcovi) za dohodnutú odplatu (nájomné).
• Nevýhradné sprostredkovanie: forma sprostredkovania, pri ktorej je Záujemca oprávnený uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu aj s inými osobami ako Sprostredkovateľom alebo si zabezpečiť uzatvorenie samotnej Zmluvy aj svojpomocne.
• Paušálna náhrada výdavkov: paušalizovaná kompenzácia, ktorá predstavuje všetky výdavky, ktoré Sprostredkovateľovi vznikli v súvislosti s plnením povinností vyplývajúcich z Dohody.
• Vážny dôvod: taký dôvod na strane zmluvnej Strany, ktorý má z objektívnych príčin za následok priame znemožnenie plnenia povinnosti určenej v Dohode alebo Podmienkach.
• Výhradné sprostredkovanie: forma sprostredkovania dohodnutá na dobu určitú, počas ktorej je na základe vôle Záujemcu jedinou osobou oprávnenou sprostredkovať predaj Nehnuteľnosti Sprostredkovateľ.

Povinnosti sprostredkovateľa a záujemcu podľa všeobecných podmienok

Povinnosti sprostredkovateľa

• Sprostredkovateľ zodpovedá za vady Realitných služieb podľa §622 a §623 Občianskeho zákonníka.
• Za účelom vyhľadávania tretích osôb, ktoré majú záujem uzavrieť so Záujemcom Zmluvu, je Sprostredkovateľ povinný zverejniť ponuku Nehnuteľnosti v elektronických a/alebo tlačených inzertných médiách.
• Sprostredkovateľ je taktiež povinný propagovať Nehnuteľnosť aj ďalšími spôsobmi dohodnutými so Záujemcom.
• V prípade ponuky Nehnuteľnosti na predaj bude Sprostredkovateľ Nehnuteľnosť ponúkať za Záujemcom požadovanú cenu pripočítajúc províziu Sprostredkovateľa.

Povinnosti záujemcu

• Záujemca je povinný sprístupniť Nehnuteľnosť pre tretie osoby, ktoré prejavili záujem o osobnú obhliadku Nehnuteľnosti.
• Ak bolo Stranami dohodnuté výhradné sprostredkovanie, Záujemca sa zaväzuje, že počas doby trvania výhradného sprostredkovania neuzavrie zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prenájmu Nehnuteľnosti.
• Ak Sprostredkovateľ vykoná obhliadku Nehnuteľnosti s treťou osobou, ktorá bola Záujemcovi už skôr predstavená, je Záujemca povinný o tom Sprostredkovateľa písomne informovať.

Platobné podmienky a provízia

• Platba provízie sa uskutočňuje bezhotovostným platobným stykom alebo v hotovosti.
• Ak je predmetom sprostredkovania predaj Nehnuteľnosti, výška provízie Sprostredkovateľa je určená v Dohode.
• Ak dôjde k zníženiu Záujemcom požadovanej ceny za predaj Nehnuteľnosti pod sumu uvedenú v Dohode, ostáva Sprostredkovateľovi nárok na províziu zachovaný.
• Sprostredkovateľ má nárok na províziu aj v prípade, ak Záujemca uzavrie bez ďalšej súčinnosti Sprostredkovateľa Zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označil Sprostredkovateľ ako osobu vhodnú na uzavretie takejto Zmluvy.
• V prípade, ak je označené výhradné sprostredkovanie pri predaji Nehnuteľnosti a Záujemca uzavrie Zmluvu na Nehnuteľnosť bez akejkoľvek súvislosti s činnosťou Sprostredkovateľa počas účinnosti výhradného sprostredkovania, alebo ak Záujemca bez Vážnych dôvodov odmietne uzatvoriť Zmluvu s treťou osobou, zaväzuje sa Záujemca uhradiť Sprostredkovateľovi Paušálnu náhradu výdavkov.

Zánik dohody o sprostredkovaní

• Dohoda zaniká splnením jej predmetu, dohodou strán, písomnou výpoveďou, odstúpením.
• Výpoveď je účinná dňom doručenia písomnej výpovede druhej Strane Dohody.
• Záujemca má právo odstúpiť od tejto Dohody bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní.
• Po odstúpení od Dohody Sprostrekovateľ vráti Záujemcovi všetky platby, ktoré Záujemca uhradil Sprostredkovateľovi v súvislosti s uzavretím Dohody.

Alternatívne riešenie sporov

Máte právo obrátiť sa na Sprostredkovateľa so žiadosťou o nápravu, ak nie ste spokojný so spôsobom, ktorým Sprostredkovateľ vybavil Vašu reklamáciu alebo ak sa domnievate, že Sprostredkovateľ porušil Vaše práva. Ak Sprostredkovateľ na Vašu žiadosť o nápravu odpovedal zamietavo alebo na ňu neodpovedal do 30 dní odo dňa jej odoslania, máte právo podať návrh na začatie alternatívneho riešenia sporu Slovenskej obchodnej inšpekcii.

Zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka

Právny základ

Zmluva o sprostredkovaní predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou
• Výška odmeny

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #predaja #vzor #tlacivo