Zmluva o sprostredkovaní pri predaji nehnuteľností: Všetko, čo potrebujete vedieť

Podnikanie v oblasti realitných služieb a finančného sprostredkovania predstavuje dynamickú oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladnú znalosť legislatívy a trhu s nehnuteľnosťami. Jednou z kľúčových zmlúv v tomto odvetví je zmluva o sprostredkovaní, ktorá upravuje vzťah medzi sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) a záujemcom (klientom). Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o sprostredkovaní pri predaji nehnuteľností, jej právny základ, obsahové náležitosti a rozdiely oproti zmluve o obchodnom zastúpení.

Právny základ zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je upravená v Obchodnom zákonníku. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ (realitná kancelária) sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca (klient) príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou. Najčastejšie ide o kúpnu zmluvu, nájomnú zmluvu alebo dohodu o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve. Sprostredkovateľ nemôže vystupovať v mene a na účet záujemcu tak ako pri zmluve o obchodnom zastúpení. Nemôže v jeho mene uzatvárať zmluvy s tretími osobami.

Typickým príkladom, kedy dochádza k uzatváraniu zmluvy o sprostredkovaní, je pri predaji nehnuteľnosti, kedy predávajúci uzatvára zmluvu o sprostredkovaní s realitnou kanceláriou, na základe ktorej realitná kancelária vyhľadáva pre predávajúceho záujemcov o kúpu nehnuteľnosti.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Zmluva o obchodnom zastúpení predstavuje ďalší samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je veľmi podobná čo do obsahu so zmluvou o sprostredkovaní. Aký je rozdiel medzi týmito zmluvami? Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Pri zmluve o obchodnom zastúpení ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišným znakom od zmluvy o sprostredkovaní. Podstatou zmluvy o sprostredkovaní je, že sprostredkovateľ len vyvíja činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca možnosť uzatvoriť zmluvu s treťou osobou. Sprostredkovateľ nemôže vystupovať v mene a na účet záujemcu tak ako pri zmluve o obchodnom zastúpení. Nemôže v jeho mene uzatvárať zmluvy s tretími osobami.

Rozdiel medzi týmito zmluvami si ukážeme na nasledovnom príklade:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Developer je záujemca, ktorý má záujem predať nehnuteľnosť tretej osobe. Realitná kancelária je sprostredkovateľ, ktorý vyvíja činnosť pre záujemcu, aby tretia osoba kúpila nehnuteľnosť. Ak uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní, realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu však už uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou. Ak by však developer uzatvoril s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení a udelil by realitnej kancelárii plnomocenstvo, môže priamo realitná kancelária uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou - kupujúcim, v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jej mene a na jeho účet.

Obsahové náležitosti zmluvy o sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní by mala obsahovať nasledovné náležitosti:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je sprostredkovateľ (realitná kancelária) a kto je záujemca (klient).
• Predmet sprostredkovania: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania (adresa, druh nehnuteľnosti, podlahová plocha, atď.).
• Činnosť sprostredkovateľa: Konkrétny popis činností, ktoré bude sprostredkovateľ vykonávať (vyhľadávanie záujemcov, inzercia, obhliadky, atď.). Sprostredkovateľ vykonáva pre klienta sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou.
• Odmena sprostredkovateľa (provízia): Výška provízie, spôsob jej výpočtu a podmienky jej vyplatenia. Odmena realitného makléra môže byť rôzna, napríklad za ocenenie nehnuteľnosti alebo nájomný manažment. Bežným príkladom je provízia z predaja nehnuteľnosti.
• Doba trvania zmluvy: Zmluva sa uzatvára na dobu určitú alebo neurčitú.
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Stanovenie práv a povinností sprostredkovateľa a záujemcu.
• Podmienky ukončenia zmluvy: Spôsob a podmienky ukončenia zmluvy pred uplynutím dohodnutej doby.
• Ďalšie dojednania: Ďalšie dojednania, ktoré si zmluvné strany želajú upraviť (napr. exkluzivita, náklady spojené so sprostredkovaním, atď.).

Výhradné a nevýhradné sprostredkovanie

Podobne ako pri zmluve o obchodnom zastúpení, aj pri zmluve o sprostredkovaní je možné dohodnúť výhradné alebo nevýhradné sprostredkovanie.

• Výhradná zmluva (exkluzívna zmluva): Zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti - vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú.
• Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Nový zákon o ochrane spotrebiteľa a jeho dopad na realitné kancelárie

Nový zákon o ochrane spotrebiteľa (zákon č. 108/2024 Z. z.), účinný od 1. júla, modernizuje a zjednodušuje existujúcu spotrebiteľskú legislatívu. Realitné kancelárie a makléri budú musieť poskytovať podrobnejšie informácie pri uzatváraní zmlúv s klientmi.

• Vyššie nároky na text inzerátov a transparentnosť cien: Pri propagácii nehnuteľností sa musia okrem dôsledných a pravdivých informácií uvádzať reálnu a úplnú cenu, teda aj vrátane provízie, čím sa predíde skrytým nákladom a zavádzaniu klientov (týka sa to najmä uvádzanie cien nehnuteľností bez provízie a pod.). Ak sa uvádza cena nájomného, v texte - v tele inzerátu je potrebné uviesť aj sumu za energie pre počet osôb.
• Informácia o alternatívnom riešení sporov: Zákon vyžaduje, aby každá realitná kancelária, ktorá ma webovú stránku, na svojej stránke uviedla informácie o možnosti alternatívneho riešenia sporov v zmysle zákona 391/2015 Z. z.
• Vyššia ochrana spotrebiteľov pri objednávaní služieb „na diaľku“: Realitné kancelárie budú musieť zabezpečiť vyššiu ochranu spotrebiteľov pri objednávaní služieb „na diaľku“.
• Zákaz zavádzajúcich praktík: Zákon zavádza prísnejšie pravidlá na ochranu pred zavádzajúcimi a klamlivými obchodnými praktikami, ako sú nepravdivé recenzie.
• Právo na odstúpenie od zmluvy: Jedným z opatrení je aj predĺženie lehoty na odstúpenie od zmluvy bez uvedenia dôvodu z 14 na 30 dní. Toto predĺženie sa týka zmlúv uzavretých počas nevyžiadanej návštevy obchodníka (makléra) v domácnosti spotrebiteľa alebo pri organizovaných predajných akciách, čo je pri realitnom biznise skôr výnimka.
• Odborná starostlivosť: Zákon definuje požiadavky odbornej starostlivosti, ktorú očakáva od obchodníka pri konaní vo vzťahu k spotrebiteľovi a ktorá zodpovedá čestnej obchodnej praxi alebo všeobecnej zásade dobrej viery uplatňovanej v oblasti činnosti obchodníka, (§ 4 ods. 1 písm. i) zákona). Uvedené sa týka, jednak realitných kancelárií, ale aj realitných maklérov, ktorí vykonávajú činnosti pre realitnú kanceláriu.

Podnikanie v realitách: Živnosť alebo s. r. o.?

Ak ste rozhodnutí založiť si vlastnú realitnú kanceláriu, je na začiatku zásadnou otázkou, ktorú si musíte zodpovedať, otázka právnej formy prostredníctvom ktorej budete podnikať. Pred uskutočnením tohto rozhodnutia je potrebné brať do úvahy niekoľko kľúčových faktorov, akými je napríklad rozsah ručenia, daňové a odvodové zaťaženie, vedenie účtovníctva, výška vstupného kapitálu, počet osôb zainteresovaných do podnikania, či dostupnosť finančných zdrojov.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Pre podnikanie v oblasti nehnuteľností sa aj v prípade živnostníka aj v prípade s. r. o. vyžaduje získanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení. V zmysle prílohy č. 2 zákona č. 455/1991 Zb. Zákon o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov je činnosť realitnej kancelárie viazanou živnosťou označovanou ako „sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)“. Pri viazaných živnostiach sa v porovnaní s voľnými živnosťami okrem všeobecných podmienok vyžaduje aj splnenie osobitných podmienok preukázaním odbornej alebo inej spôsobilosti.

Všeobecnými podmienkami prevádzkovania živnosti je dosiahnutie veku 18 rokov, spôsobilosť na právne úkony a bezúhonnosť. Ak budete podnikať ako fyzická osoba - živnostník, tieto podmienky musíte spĺňať práve Vy. V prípade spoločnosti s ručením obmedzeným musí všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti spĺňať jej konateľ.

Osobitnými podmienkami pre získanie oprávnenia na podnikanie v realitnej činnosti je: vysokoškolské vzdelanie ekonomického alebo právnického alebo stavebného alebo architektonického smeru alebo úplné stredoškolské vzdelanie s maturitnou skúškou a päť rokov praxe v realitnej činnosti.

Webová stránka realitnej kancelárie: Kľúčový nástroj pre úspech

Vlastná webová stránka je dôležitou súčasťou marketingovej stratégie realitnej kancelárie a môže mať významný vplyv na úspešnosť a rast kancelárie. S dostatočnou starostlivosťou o detaily a zameraním na potreby klientov, môže realitná kancelária vytvoriť webovú stránku, ktorá bude prínosom pre jej návštevníkov a bude pomáhať v rozvoji jej obchodných aktivít.

Web realitnej kancelárie predstavuje platformu, ktorá pomôže začínajúcej, ale aj už existujúcej kancelárii prezentáciu jej služieb podľa vlastných podmienok. Je to zároveň užitočný nástroj pre oslovenie návštevníkov, ktorí hľadajú informácie o nehnuteľnostiach a realitnom trhu.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Čo by mal web pre realitnú kanceláriu obsahovať?

• Referencie a hodnotenia: Na webovej stránke je potrebné zverejniť referencie a hodnotenia od predchádzajúcich klientov kancelárie.
• Fotogaléria: Musí obsahovať vysoko kvalitné fotografie nehnuteľností, ktoré realitná kancelária ponúka.
• Základné prvky webovej stránky realitnej kancelárie:
  • Hlavná stránka: Tá by mala poskytnúť základné informácie o kancelárii, jej história a výkonnosti.
  • Prehľad vybraných nehnuteľností: K dispozícii musí byť ponuka vybraných nehnuteľností umiestnená na viditeľnom mieste na hlavnej stránke.
  • Služby kancelárie: Táto sekcia zahŕňa informácie o službách, ktoré realitná kancelária ponúka, ako sú kúpa, predaj, prenájom, či iné.
  • Stránka s nehnuteľnosťami: Táto stránka by mala obsahovať podrobné informácie o každej nehnuteľnosti, ktorú realitná kancelária ponúka.
  • Kontaktná stránka: Každý web musí mať časť vymedzenú na prezentáciu kontaktných údajov.
  • Blog: Ten by takisto na webe nemal chýbať.

tags: #zmluva #o #sprostredkovaní #pri #realitách #vzor