Exkluzívna zmluva o sprostredkovaní: Kompletný sprievodca

Exkluzívna zmluva o sprostredkovaní, známa aj ako výhradná zmluva, je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim nehnuteľnosti a realitnou kanceláriou. Táto forma zmluvy dáva realitnej kancelárii výhradné právo zastupovať predávajúceho pri predaji jeho nehnuteľnosti. V tomto článku sa podrobne pozrieme na výhody a nevýhody exkluzívnej zmluvy, jej náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán a ďalšie dôležité aspekty, ktoré by ste mali zvážiť pred jej podpísaním.

Čo je to zmluva o sprostredkovaní?

Zmluva o sprostredkovaní je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777) a zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy. V realitnom sektore ju využíva majiteľ nehnuteľnosti, ktorý sa dohodne s realitným maklérom, že ten mu za odmenu nájde záujemcu o danú nehnuteľnosť.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Podľa zákona musí sprostredkovateľská zmluva obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu).
• Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
• Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Dôležité je, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať písomnú formu, ale táto forma posilňuje právnu istotu.

Práva a povinnosti zmluvných strán pri sprostredkovateľskej zmluve

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu, ak záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Sprostredkovateľ má právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou, ak to bolo medzi ním a záujemcom výslovne dojednané v zmluve.

Exkluzívna vs. Nevýhradná zmluva

Sprostredkovateľskú zmluvu možno uzatvoriť ako zmluvu exkluzívnu alebo zmluvu neexkluzívnu.

Exkluzívna zmluva (Výhradné zastúpenie)

Exkluzívna zmluva znamená, že vašu nehnuteľnosť môže výhradne predávať len 1 realitná kancelária a predávajúci sa zaväzuje, že v prípade, ak by si našiel záujemcu o svoju nehnuteľnosť sám, obráti sa na realitnú kanceláriu, ktorej túto zmluvu podpísal a táto realitná kancelária mu zabezpečí celý právny servis.

Nevýhradná zmluva

Nevýhradná zmluva umožňuje predávajúcemu, aby si svoju nehnuteľnosť predával aj sám alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. V prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo v prípade predaja prostredníctvom inej realitnej kancelárie má povinnosť oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu predmetnú nehnuteľnosť predáva.

Výhody exkluzívnej zmluvy

• Kompletný servis: Výhradná zmluva zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie.
• Dosiahnutie najvyššej predajnej ceny: Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
• Maximálna starostlivosť a investície: Maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách, čo vedie k jej rýchlejšiemu predaju.

Nevýhody exkluzívnej zmluvy

• Obmedzené dispozičné právo: Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je značne nevýhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy s realitnými kanceláriami, pretože klient a jeho dispozičné právo nakladať s nehnuteľnosťou je de facto výrazne obmedzené.
• Možné obmedzené vyjednávanie: Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene.
• Zmluvná pokuta: Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia ustanovení exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu.

Riziká nevýhradnej zmluvy

• Nedôveryhodnosť: Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych realitných kancelárií na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti.
• Čakanie kupujúceho: Kupujúci vyčkáva v domnení, že cena bude ešte klesať, alebo získa pocit, že možno o cene licitovať.
• Minimálne investície do propagácie: Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou realitnou kanceláriou), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov na inzerciu.
• Nízka kvalita služieb: Makléri rôznych realitných kancelárií s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie, a následne sú nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky.

Čo by ste mali zvážiť pred podpisom exkluzívnej zmluvy?

• Dôkladne si preverte realitnú kanceláriu: Zistite si referencie, skúsenosti a povesť realitnej kancelárie, s ktorou uvažujete o podpise exkluzívnej zmluvy.
• Prečítajte si zmluvu: Dôkladne si prečítajte celú zmluvu a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Dohodnite si podmienky: Dohodnite si s realitnou kanceláriou podmienky spolupráce, výšku provízie, dĺžku trvania zmluvy a podmienky jej ukončenia.
• Zvážte alternatívy: Zvážte všetky alternatívy, vrátane nevýhradnej zmluvy alebo predaja nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ako zvýšiť atraktivitu nehnuteľnosti pred predajom?

Príprava vašej nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis. Dôkladne ju pripravte a čo najviac zvýšte jej atraktivitu. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané záhrady.

Ďalšie dôležité zmluvy a dokumenty pri predaji nehnuteľnosti

• Rezervačná zmluva: V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Rezervačnú zmluvu.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti.
• Kúpna zmluva: Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam.
• Nájomná zmluva: Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú.

Záver

Exkluzívna zmluva o sprostredkovaní môže byť pre niektorých predávajúcich výhodná, pre iných menej. Pred jej podpisom je dôležité dôkladne zvážiť všetky pre a proti, preveriť si realitnú kanceláriu a dohodnúť si jasné podmienky spolupráce. Ak chcete ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúčame dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi, ktorý Vám odporučí zmluvu uzavrieť, resp. zmluvu upraviť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #sprostredkovani #vyhradna #vzor