Zmluva o Uzatvorení Budúcej Zmluvy o Kúpe Nehnuteľnosti: Kompletný Sprievodca

Zmluva o budúcej zmluve predstavuje dôležitý právny nástroj, ktorý sa bežne využíva v rôznych oblastiach, najmä pri kúpe nehnuteľností. Táto dohoda vytvára záväzok pre zmluvné strany, aby v budúcnosti uzavreli hlavnú zmluvu, čím sa zabezpečuje právna istota a ochrana záujmov oboch strán. V tomto článku si podrobne rozoberieme právnu úpravu, účel, náležitosti a praktické využitie zmluvy o budúcej zmluve, so zameraním na kúpu nehnuteľností.

Právna Úprava Zmluvy o Budúcej Zmluve

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve je zakotvená v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Tento paragraf definuje základné princípy a náležitosti, ktoré musia byť splnené, aby bola zmluva platná a právne záväzná. Dôležité je tiež zohľadniť ustanovenia § 588 a nasledujúce, ktoré upravujú podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, keďže tie musia byť obsiahnuté aj v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

V Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292) je zmluva o budúcej zmluve upravená pre prípady, keď medzi sebou jednajú spravidla dvaja podnikatelia. Na základe tejto zmluvy vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu, napríklad zmluvu o dielo a pod.

Účel Zmluvy o Budúcej Zmluve

Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby sa zmluvné strany zaviazali uzavrieť v budúcnosti konkrétnu zmluvu. Občiansky zákonník uvádza, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, pričom sa musia dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Ak k uzavretiu zmluvy v dohodnutej dobe nedôjde, strana, ktorá má záujem na uzavretí zmluvy, sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

Zmluva o budúcej zmluve sa považuje za pomenovanú zmluvu, ktorá je zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút. Slúži ako základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Možno ju uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Zmluve o Kúpe Nehnuteľnosti

Pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve je nevyhnutné, aby obsahovala určité podstatné náležitosti. Medzi ne patrí:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné určenie predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a adresy trvalého pobytu. V prípade právnických osôb je potrebné uviesť obchodné meno, sídlo a IČO.
  2. Doba, dokedy zmluvné strany uzatvoria budúcu zmluvu: Zmluva musí obsahovať presne stanovenú dobu, do ktorej má byť uzavretá konečná zmluva. Táto doba musí byť určená nepochybne, určite a zrozumiteľne pre všetky zmluvné strany. Doba sa nemusí viazať na konkrétny dátum, ale môže byť vymedzená aj okamihom, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane.
  3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti to znamená, že musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, ako sú:
    • Písomná forma
    • Riadne označenie zmluvných strán
    • Označenie predmetu kúpy (nehnuteľnosti)
    • Kúpna cena nehnuteľnosti
    • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy
    • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu

Dôležité upozornenia:

  • Zmluva o budúcej zmluve musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Nedodržanie tejto požiadavky spôsobí neplatnosť zmluvy.
  • Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej zmluve, takáto zmluva nebude platná od začiatku a bude sa považovať za to, že vôbec nebola uzatvorená.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluvou o budúcej zmluve vznikajú zmluvným stranám určité práva a povinnosti. Medzi najdôležitejšie patria:

  • Povinnosť uzavrieť hlavnú zmluvu: Obe zmluvné strany (alebo len jedna z nich, ak je to tak dohodnuté) majú povinnosť uzavrieť v dohodnutej lehote hlavnú zmluvu, ktorá je predmetom zmluvy o budúcej zmluve.
  • Právo domáhať sa uzavretia zmluvy súdnou cestou: Ak jedna zo zmluvných strán odmieta uzavrieť hlavnú zmluvu, druhá strana sa môže domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Žalobu je potrebné podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy.
  • Právo na náhradu škody: Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, strana, ktorá utrpela škodu v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy, má právo na náhradu tejto škody.
  • Povinnosť predávajúceho nezaťažiť nehnuteľnosť: Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť nehnuteľnosť na inú osobu ako budúceho kupujúceho, ani nezaťaží nehnuteľnosť v prospech tretej osoby.

Zánik Záväzku Uzavrieť Budúcu Zmluvu

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy môže zaniknúť v niekoľkých prípadoch:

  • Uplynutím doby: Ak nedôjde k uzavretiu hlavnej zmluvy v dohodnutej lehote a ani k podaniu žaloby na súd v stanovenej lehote, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne.
  • Zmenou okolností: Ak sa okolnosti, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, záväzok zanikne.
  • Smrťou alebo zánikom zmluvnej strany: Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Odchýlky od Dohody v Hlavnej Zmluve

Od znenia budúcej zmluvy je možné odchýliť sa (tzn. znenie hlavnej zmluvy si zmluvné strany môžu dohodnúť aj odlišne od znenia zmluvy o budúcej zmluve). Takúto odchýlku však nie je možné vykonať jednostranne, ale vždy len so súhlasom všetkých účastníkov budúcej zmluvy.

Praktické Využitie Zmluvy o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií. Taktiež sa používa v situáciách, keď je potrebné vyriešiť určité právne alebo technické prekážky pred samotným prevodom vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vzor Zmluvy o Uzatvorení Budúcej Kúpnej Zmluvy

Pre lepšiu predstavu o tom, ako vyzerá zmluva o budúcej kúpnej zmluve, uvádzame vzor:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Medzi:

  • Budúci kupujúci:
    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Rodné číslo/IČO:
    • Dátum narodenia:
    • Štátne občianstvo/Registrovaná:
    • Bankové spojenie:
  • Budúci predávajúci:
    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Rodné číslo/IČO:
    • Dátum narodenia:
    • Štátne občianstvo/Registrovaná:
    • Bankové spojenie:

(ďalej len „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:
    • ………………………………..;
    • ………………………………..;
    • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.(ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do …………………
  3. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- EUR (slovom ……………. EUR) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:
    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,
    • ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
    • ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Budúci predávajúci:

Budúci kupujúci:

Prílohy:

  1. Kúpna zmluva (návrh)

Dôležité upozornenie: Tento vzor slúži len na informatívne účely a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam prípadu. Odporúčame konzultovať zmluvu s odborníkom na právo nehnuteľností.

Alternatívy k Zmluve o Budúcej Zmluve

V oblasti predaja nehnuteľností existujú aj alternatívy k zmluve o budúcej zmluve, ako napríklad rezervačná zmluva. Je dôležité si uvedomiť rozdiely medzi týmito dvoma typmi zmlúv a vybrať si tú, ktorá najlepšie vyhovuje vašim potrebám a cieľom.

tags: #zmluva #o #uzatvorení #budúcej #zmluvy #o

Ďalšie články