Zmluva o výkone správy majetku: Všetko, čo potrebujete vedieť

Zmluva o výkone správy majetku je kľúčový dokument pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch. Upravuje vzťah medzi vlastníkmi a správcom, definuje práva a povinnosti oboch strán a zabezpečuje riadny chod a údržbu bytového domu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o výkone správy, jej obsah, dôležité aspekty a zmeny v legislatíve.

Úvod do problematiky správy majetku

Správa majetku v bytových domoch je komplexná činnosť, ktorá zahŕňa zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv spoločných častí, spoločných zariadení, priľahlého pozemku a príslušenstva. Správca tiež zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov. Vzťah medzi vlastníkmi a správcom je upravený zmluvou o výkone správy.

Obsah zmluvy o výkone správy

Zmluva o výkone správy je upravená zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 8a ods. 1 písm. e) zákona, zmluva o výkone správy obsahuje:

• Zásady určenia výšky platieb za správu.
• Rozsah činností, ktoré správca vykonáva.
• Práva a povinnosti správcu a vlastníkov.
• Spôsob komunikácie medzi správcom a vlastníkmi.
• Podmienky ukončenia zmluvy.

Platby za správu

Zásady určenia výšky platieb za správu sú dôležitou súčasťou zmluvy. V platbe za správu by mali byť zahrnuté všetky náklady, ktoré súvisia so správou domu podľa § 6 ods. 2 alebo § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Zákon explicitne neupravuje výšku platby za správu, teda zmluvná voľnosť nie je obmedzená. Pri dojednávaní zmluvy by mala byť celková výška platby za správu určená primerane k počtu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v spravovanom bytovom dome. Ak správca poskytuje činnosti nad rámec výkonu správy, mal by si rozsah a výšku úhrad za tieto služby upraviť v samostatnom cenníku.

Činnosti nad rámec výkonu správy

Ak správca poskytuje činnosti nad rámec výkonu správy, ktoré sú definované v § 6 ods. 2 alebo v § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, mal by si rozsah a výšku úhrad za tieto služby upraviť v samostatnom cenníku.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Písomné hlasovanie vlastníkov

Dôležitým aspektom správy majetku je písomné hlasovanie vlastníkov. Toto hlasovanie sa používa na prijímanie rozhodnutí, ktoré sa týkajú správy domu.

Vyhlásenie písomného hlasovania

Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Písomné hlasovanie je možné vyhlásiť teoreticky na ľubovoľne dlhú dobu. Pre modelový príklad si určime, že hlasovanie je vyhlásené na 1. až 10. októbra. Pre vlastníkov to znamená, že v danom čase môžu odovzdať hlas.

Miesto a forma hlasovania

Miestom písomného hlasovania je vymedzená miestnosť alebo časť domu, alebo iné miesto, kde vlastníci môžu odovzdávať svoj hlas vypísaním hlasovacej listiny a tento zároveň môžu overiť overovatelia. Zákon o bytoch presne neurčuje, či daným miestom musia byť spoločné časti domu, je teda prípustné, aby hlasovanie prebiehalo napríklad na dvore pred vchodom, v byte niektorého vlastníka alebo v bytoch jednotlivých vlastníkov. Je však potrebné sa na uvedenom dohodnúť vopred a tento spôsob prijímania hlasov musí byť vopred známy každému vlastníkovi, teda oznámený pri vypísaní písomného hlasovania.

Overovanie hlasov

Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Overenie hlasov úradnou formou musí byť vyžadované v zmluve o výkone správy alebo zmluve o spoločenstve na konkrétne uvedené účely hlasovania. Ak však takáto zmluvná dohoda neexistuje, hlasy nie je potrebné úradne overiť. Avšak každý hlasujúci má právo hlasovať tak, že jeho podpis na hlasovacej listine nechá úradne overiť a odovzdá tomu, kto vyhlásil písomné hlasovanie. Úradné overenie má vyššiu silu ako overenie overovateľmi a preto je vyhlasovateľ písomného hlasovania povinný takýto hlas prijať.

Náležitosti hlasovacej listiny

Náležitosti hlasovacej listiny alebo listín upravuje zákon o bytoch. §14a ods. 2 hovorí, že písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vyplňovanie otázok

Súhlas alebo nesúhlas s otázkou vlastník vyjadruje vlastnoručným podpisom. Takže musí mať právo svoj podpis dať tak, aby tým jasne vyjadril svoj súhlas alebo nesúhlas, aby nemohol byť jeho hlas spochybnený alebo doplnený tak, že sa tým zmení jeho hlas. Teda neodporúča sa ani krúžkovanie, ani vyznačovanie krížikom ani podobné doplnkové označenia súhlasu či nesúhlasu, najvhodnejšou formou je podpis priamo do kolónky súhlasu alebo do kolónky nesúhlasu. Každá otázka teda musí mať obe kolónky vytvorené a jasne označené a hlasujúci svoj podpis dá do práve jednej z nich, čim vyjadrí svoj súhlas alebo nesúhlas.

Neplatné hlasy

Neplatný hlas je potrebné v prvom rade riešiť ihneď, ako sa chyby spôsobujúcej neplatnosť hlasu hlasujúci dopustil a pokúsiť sa ju napraviť. V prípade potreby je žiadúce nechať hlasujúceho opätovne hlasovať tak, aby jeho hlas mohol byť uznaný za platný, prípadne inak pred hlasovaním odstrániť príčinu neplatnosti hlasu. Typickým príkladom je zabudnutý podpis, kedy hlasujúci vypíše všetky údaje vrátane dátumu hlasovania, ale zabudne dať niektorý z podpisov. Stáva sa to najmä ak je na listine viac otázok. Overovatelia ho môžu pred overením vyzvať, aby svoj podpis doplnil a tým hlasoval. Ak napríklad držiteľ splnomocnenia hlasuje inak, ako znie príkaz v špeciálnej plnej moci, overovatelia takýto hlas neoveria. Je to rovnaký prípad akoby hlasoval za vlastníka niekto iný. Aj neplatné hlasy je potrebné evidovať pre prípad kontroly.

Zmeny v pracovnoprávnej legislatíve od 1.1.2024

Od 1. januára 2024 vstúpili do platnosti zmeny v pracovnoprávnej legislatíve, ktoré ovplyvňujú aj zmluvy o výkone správy. Podľa § 17 ods. 1 Zákonníka práce sa zamestnanec nemôže vopred vzdať svojich práv. Takéto vzdanie sa vopred by bolo absolútne neplatné.

Správca majetku obce

Podľa § 6 zákona o majetku obcí je správcom majetku obce rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia zriadená obcou. Správca majetku obce nie je samostatným subjektom vlastníckeho práva, nemôže preto nadobudnúť majetok do svojho vlastníctva. Z majetkovoprávneho pohľadu je správca len právnická osoba, ktorá spravuje majetok obce. Vlastníctvom obce je aj majetok, ktorý rozpočtová organizácia alebo príspevková organizácia obce nadobudla vlastnou činnosťou. Správca majetku obce ako právnická osoba má právnu subjektivitu, preto môže samostatne vykonávať právne úkony pri správe majetku obce. Pri týchto úkonoch však správca vždy koná v mene obce ako vlastníka majetku.

Zásady hospodárenia s majetkom obce

Zásady hospodárenia s majetkom obce určuje podľa zákona SNR č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov obecné zastupiteľstvo. Ustanovenie § 9 zákona o majetku obcí upravuje obsah zásad hospodárenia s majetkom obce len rámcovo a dáva priestor obecným zastupiteľstvám upraviť ich podľa špecifických podmienok obce. Obsahom zásad hospodárenia je najmä podrobnejší postup pri nakladaní s majetkom obce, pôsobnosť orgánov obce pri nakladaní s majetkom obce, práva a povinnosti správcov pri správe majetku obce, prípadne podmienky odňatia správy majetku obce.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

OSBD Žilina ako príklad správcovskej spoločnosti

Obvodné stavebné bytové družstvo (OSBD) Žilina je moderná spoločnosť, ktorá sa zaoberá správou bytových domov. Spoločnosť vykonáva pre bytové domy správu na základe Zmluvy o výkone správy, ktorá bola uzatváraná pri prvých prevodoch bytov do osobného vlastníctva v 90-tych rokoch. OSBD Žilina ponúka komplexné služby pre vlastníkov a nájomcov bytov v bytových domoch v ich správe.

Služby OSBD Žilina

• Zmena počtu bývajúcich osôb.
• Zmena údajov v systéme.
• Potvrdenie o neexistencii pohľadávok.
• Úhrada poplatkov spojených s užívaním bytu prostredníctvom služby Coopkasa.
• Moderný webový portál www.poschodoch.sk pre prehľad o ekonomických informáciách o dome a byte.
• Servis pomerových rozdeľovačov nákladov vykurovania (PRNV).
• Duálne vzdelávanie v odbore štúdia 6317 M obchodná akadémia.

Výhody členstva v OSBD Žilina

Členovia majú priamu účasť na činnosti družstva. Bytové domy postavené počas družstevnej výstavby tvoria tzv. členské samosprávy (ČS) - na sebe nezávislé organizačné jednotky družstva. Ich úlohou je aktivizovať členov a umožniť im priamu účasť na činnosti družstva. OSBD Žilina používa financie z prenájmu ďalších svojich nehnuteľností na pokrytie svojich nákladov, čo udržiava pomerne nízky poplatok za správu bytových domov.

Poistenie bytových domov cez OSBD Žilina

OSBD Žilina má od 1. januára 2024 uzatvorenú zmluvu s poisťovňou Colonnade, ktorá poskytuje výhodné podmienky poistenia pre vlastníkov bytov.

Elektronická komunikácia so správcom

Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú možnosť elektronicky komunikovať so správcom.

tags: #zmluva #o #výkone #správy #majetku #vzor