Zmluva o zálohe na nehnuteľnosť: Sprievodca pre kupujúcich a predávajúcich

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje starostlivé plánovanie a pochopenie právnych aspektov. Jednou z dôležitých častí tohto procesu je uzatvorenie zmluvy o zálohe na nehnuteľnosť, ktorá zaisťuje rezerváciu nehnuteľnosti pre kupujúceho a poskytuje predávajúcemu určitú istotu, že k predaju skutočne dôjde. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluvách o zálohe na nehnuteľnosť, ich náležitostiach a rozdieloch oproti iným typom zmlúv.

Úvod do problematiky zmlúv o zálohe na nehnuteľnosť

Po nájdení ideálneho domu alebo bytu nasleduje dohoda s predávajúcim a právne kroky, medzi ktoré patrí rezervačná a kúpna zmluva. Rezervačná zmluva slúži na "zmrazenie" ponuky nehnuteľnosti, čím sa zabezpečí, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať iným záujemcom. Tento dokument je prvým právnym krokom kupujúceho so serióznym záujmom o kúpu. Cieľom je rezervácia nehnuteľnosti počas platnosti zmluvy, počas ktorej realitná kancelária neponúka nehnuteľnosť na ďalší predaj a zaväzuje sa, že nehnuteľnosť nebude zaťažená nájmom, vecným bremenom alebo inak scudzená.

Čo je rezervačná zmluva na nehnuteľnosť?

S rezervačnou zmluvou sa stretnete najčastejšie pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu. Jej hlavným cieľom je odplatná rezervácia nehnuteľnosti za dohodnutú cenu a na určitú dobu. Počas tejto doby sa predávajúci zaväzuje, že nehnuteľnosť nebude ponúkať na predaj iným záujemcom, ani ju inak neprevádzať, zaťažiť alebo meniť jej stav. Zároveň sa zmluvné strany zaväzujú poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Rezervačná zmluva je štandardne odplatná, pričom odplata sa nazýva rezervačný poplatok. Táto odplata môže zahŕňať možnosť kúpy nehnuteľnosti v stanovenej lehote (opcia) a zabezpečenie služieb spojených s predajom, ako napríklad vypracovanie návrhov zmlúv a konzultácie ohľadom zápisu vlastníckeho práva do katastra.

V praxi sa stretávame s dvojstrannými (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo trojstrannými rezervačnými zmluvami (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náležitosti rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o predávajúcom, kupujúcom a prípadne realitnej kancelárii.
• Označenie predmetu rezervácie: Podrobný opis nehnuteľnosti, ideálne s údajmi z listu vlastníctva. Ak k nehnuteľnosti prislúcha garáž alebo iné príslušenstvo, musí to byť v zmluve uvedené.
• Záväzok predávajúceho: Záväzok neponúkať nehnuteľnosť iným záujemcom počas trvania rezervačnej zmluvy.
• Právo záujemcu: Právo kupujúceho na kúpu nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok.
• Termín rezervácie nehnuteľnosti: Doba, počas ktorej je nehnuteľnosť rezervovaná. Dĺžka lehoty závisí od dohody strán, pričom pri hypotekárnom úvere sa štandardne pohybuje medzi 4 až 8 týždňami, pri platbe v hotovosti môže stačiť aj týždeň.
• Výška rezervačného poplatku a podmienky jeho vrátenia: Výška poplatku a podmienky, za ktorých sa poplatok vracia alebo zostáva predávajúcemu. Rezervačný poplatok sa zvyčajne započítava do kúpnej ceny. Ak k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedôjde z dôvodov na strane kupujúceho, poplatok zvyčajne zostáva predávajúcemu. Ak k uzatvoreniu nedôjde z dôvodov na strane predávajúceho, poplatok sa vracia kupujúcemu.
• Prípadné sankcie: Sankcie pre prípad porušenia zmluvných povinností.
• Termín uvoľnenia nehnuteľnosti: Dátum, kedy predávajúci odovzdá nehnuteľnosť novému majiteľovi.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Často dochádza k zámene rezervačnej zmluvy a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Hoci oba typy zmlúv slúžia na rezerváciu nehnuteľnosti, majú odlišné právne dôsledky.

Rezervačná zmluva:

• Je považovaná za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Kupujúcemu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) kúpiť nehnuteľnosť výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok.
• Ak dôjde k uhradeniu rezervačného poplatku a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane kupujúceho, poplatok patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako platba za poskytnutú službu rezervácie alebo za iné služby spojené s predajom nehnuteľnosti.
• Predstavuje pre kupujúceho menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• Je upravená v § 50a Občianskeho zákonníka.
• Zmluvným stranám vzniká povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak k uzatvoreniu nedôjde v dohodnutej dobe, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• Ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane kupujúceho, preddavok zvyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako zmluvná pokuta. Zmluvnú pokutu je však potrebné dohodnúť v zmluve, inak by pri nevrátení preddavku došlo k bezdôvodnému obohateniu.

Dôležité upozornenie: Ak sa na účely rezervácie nehnuteľnosti uzatvára zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je nevyhnutné, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na nehnuteľnosť, inak bude zmluva neplatná.

Vzor rezervačnej zmluvy na nehnuteľnosť

Nasledujúci vzor rezervačnej zmluvy slúži len na informatívne účely a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnemu prípadu.

REZERVAČNÁ ZMLUVA NA NEHNUTEĽNOSŤ

uzatvorená podľa § 50a a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Článok I. Zmluvné strany

1.1 Budúci predávajúci:

• Meno a priezvisko:
• Trvalý pobyt:
• Rodné číslo:
• Bankové spojenie:
• Číslo účtu v tvare IBAN:
• Druh a č. dokladu totožnosti:

(ďalej len ako „Budúci predávajúci“)

1.2 Budúci kupujúci:

• Meno a priezvisko:
• Trvalý pobyt:
• Rodné číslo:
• Bankové spojenie:
• Číslo účtu v tvare IBAN:
• Druh a č. dokladu totožnosti:

(ďalej len ako „Budúci kupujúci“)

Článok II. Prehlásenie Budúceho predávajúceho

2.1 Budúci predávajúci prehlasuje, že je výlučným vlastníkom nasledovnej nehnuteľnosti:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• bytu č. ………………., na …………………….. poschodí bytového domu v …………………….. na ulici …………………….., so súpisným č. …………………….., číslo vchodu …………………….., postaveného na parcelách registra „C“, parc. č. …………………….. (ďalej len „bytový dom“), zapísaného na liste vlastníctva č. …………………….., vedenom Okresným úradom …………………….., katastrálny odbor pre katastrálne územie …………………….., obec …………………….., okres …………………….. (ďalej len „Byt“);
• spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu so súpisným číslom …………………….. prináležiaci k Bytu vo veľkosti: …………………….. (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel“)

(Byt a Spoluvlastnícky podiel ďalej len ako „Nehnuteľnosť“)

2.2 Budúci predávajúci a Budúci kupujúci (ďalej aj ako „Zmluvné strany“) potvrdzujú svoj záujem na uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predmetom bude prevod vlastníckeho práva z Budúceho predávajúceho na Budúceho kupujúceho k Nehnuteľnosti.

Článok III. Predmet a účel zmluvy

3.1 Budúci predávajúci sa zaväzuje rezervovať Nehnuteľnosť pre Budúceho kupujúceho a Budúci kupujúci sa zaväzuje zaplatiť Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok, pričom Budúci predávajúci a Budúci kupujúci sa zaväzujú uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu), za podmienok dojednaných v tejto zmluve.

3.2 Účelom tejto Zmluvy je zabezpečiť, aby Budúci kupujúci mal možnosť kúpiť Nehnuteľnosť a aby Budúci predávajúci nepredával túto Nehnuteľnosť po dohodnutý čas inému záujemcovi.

Článok IV. Kúpna cena za Nehnuteľnosť a Rezervačný poplatok

4.1 Kúpna cena nadobúdanej Nehnuteľnosti je zmluvnými stranami dohodnutá spolu na sumu vo výške …………………….. EUR (slovom: …………………….. Eur).

4.2 Zmluvné strany sa dohodli, že Budúci kupujúci zaplatí Budúcemu predávajúcemu rezervačný poplatok vo výške …………………….,- EUR (slovom …………………….. Eur), ktorý poukáže na účet Budúceho predávajúceho uvedený v záhlaví tejto zmluvy do 3 pracovných dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy (ďalej len „Rezervačný poplatok“). Za deň splnenia platobnej povinnosti Budúceho kupujúceho sa považuje deň, kedy bol Rezervačný poplatok v plnej výške pripísaný na účet Budúceho predávajúceho.

4.3 Nezaplatenie Rezervačného poplatku v plnej výške a lehote tak, ako je uvedené v predchádzajúcom odseku bude rozväzovacou podmienkou platnosti a účinnosti tejto zmluvy.

4.4 V prípade, ak dôjde k uzatvoreniu zmluvy o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnej zmluvy na Nehnuteľnosť) medzi Budúcim predávajúcim a Budúcim kupujúcim, Rezervačný poplatok bude započítaný na zaplatenie celkovej kúpnej ceny za Nehnuteľnosť.

Článok V. Rezervovanie Nehnuteľnosti

5.1 Budúci predávajúci sa zaväzuje neponúknuť žiadnej tretej osobe na predaj a rezervovať Budúcemu kupujúcemu Nehnuteľnosť po dobu …………………….. (slovom: ……………………..) kalendárnych dní odo dňa uzavretia tejto Zmluvy (ďalej len “Lehota”).

5.2 Budúci kupujúci sa zaväzuje najneskôr do uplynutia Lehoty stanovenej v bode 1. V prípade, ak si Budúci predávajúci túto povinnosť nesplní, Budúci kupujúci je oprávnený od tejto Rezervačnej zmluvy odstúpiť s tým, že Budúci predávajúci je povinný vrátiť Budúcemu kupujúcemu Rezervačný poplatok na účet Budúceho kupujúceho uvedený v záhlaví tejto zmluvy.

5.4 Ak Budúci kupujúci poruší svoju povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva Nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu) v Lehote z dôvodov na strane Budúceho kupujúceho, Budúci predávajúci nie je povinný mu vrátiť Rezervačný poplatok.

Článok VI. Záverečné ustanovenia

6.1 Táto Rezervačná zmluva je vyhotovená vo 2 vyhotoveniach, z ktorých každý má platnosť originálu, pričom každá zo zmluvných strán obdrží po podpise jedno vyhotovenie.

6.2 Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísanie oboma zmluvnými stranami.

6.3 Zmeny alebo dodatky k tejto zmluve je možné vykonať len formou písomných a očíslovaných dodatkov, uzatvorených oboma zmluvnými stranami.

6.4 Zmluvné strany zhodne prehlasujú, že táto Rezervačná zmluva bola uzatvorená na základe ich slobodnej, vážnej a zrozumiteľnej vôle a že ju neuzatvorili v tiesni ani za nápadne nevýhodných podmienok. Na dôkaz súhlasu s obsahom zmluvy, s ktorým sa oboznámili pred jej uzatvorením, pripájajú vlastnoručné podpisy.

V …………………….., dňa ……………………..

………………………………………….. Budúci predávajúci

V …………………….., dňa ……………………..

………………………………………….. Budúci kupujúci

Zmluva o zriadení záložného práva na pozemok

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a umožňuje záložnému veriteľovi uspokojiť sa z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Zmluvné strany:

1/ Záložný veriteľ:

• Meno a priezvisko: Jozef Novák
• Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

2/ Záložca:

• Meno a priezvisko: Peter Novák
• Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

Článok I. Úvodné ustanovenia

Záložný veriteľ a záložca uzavreli dňa 02.01.2015 zmluvu o pôžičke vo výške 10.000,- Eur, ktorú sa záložca zaviazal vrátiť do 01.07.2015. Zabezpečovaná pohľadávka je pohľadávka záložného veriteľa na vrátenie pôžičky. Záložca vyhlasuje, že je vlastníkom pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2, zapísaného na liste vlastníctva č. 1234, katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov.

Článok II. Predmet zmluvy

Záložca zriaďuje záložné právo na nehnuteľnosť v prospech záložného veriteľa z titulu zabezpečenia pohľadávky vo výške 10.000,- Eur.

Článok III. Práva a povinnosti záložcu

Záložca je oprávnený užívať záloh, ale je povinný zdržať sa všetkého, čím sa hodnota zálohu zmenšuje a chrániť ho pred poškodením.

Článok IV. Podmienky výkonu záložného práva

V prípade nesplnenia zabezpečovanej pohľadávky je záložný veriteľ oprávnený predať záloh a z výťažku uspokojiť pohľadávku. Záložný veriteľ je oprávnený zvoliť spôsob predaja zálohu (verejná dražba, verejná súťaž, priamo kupujúcemu, atď.). Záložný veriteľ je povinný predať záloh najmenej za trhovú cenu určenú v znaleckom posudku.

Článok V. Záverečné ustanovenia

Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad záložného práva podáva a poplatky s tým súvisiace znáša záložca. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Záloha pri predaji auta - príklad z praxe

Pri predaji hnuteľného majetku, ako je napríklad auto, sa často využíva záloha ako zabezpečovací mechanizmus. Ak sa predáva auto s tým, že k prevodu dôjde neskôr, je možné spísať zmluvu o prijatí zálohy, ktorá obsahuje sumu zálohy a podmienky jej vrátenia alebo započítania do kúpnej ceny. Po zaplatení zálohy sa následne spíše kúpno-predajná zmluva a po uhradení zvyšnej sumy dôjde k prepisu vozidla.

Dôležité rady a odporúčania

• Dôkladne si prečítajte zmluvu: Pred podpísaním rezervačnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve si ju pozorne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam.
• Konzultujte s odborníkom: V prípade nejasností sa obráťte na právnika alebo realitného odborníka, ktorý vám pomôže zmluvu posúdiť a vysvetliť.
• Overte si predávajúceho: Pred uzatvorením zmluvy si overte vlastnícke právo predávajúceho k nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností.
• Dbajte na presné formulácie: Uistite sa, že zmluva obsahuje presné a jednoznačné formulácie, ktoré minimalizujú riziko nedorozumení.
• Nezabudnite na termíny: Dôsledne dodržiavajte všetky termíny uvedené v zmluve, aby ste predišli problémom.

tags: #zmluva #o #zalohe #na #nehnutelnost #vzor