- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva o Zmene Užívateľa Pozemku: Komplexný Prehľad
Zmena užívateľa pozemku predstavuje dôležitý proces, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluvách o zmene užívateľa pozemku, s dôrazom na poľnohospodárske pozemky.
Úvod do Zmluvy o Nájme Poľnohospodárskeho Pozemku
Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodársky pozemok nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 229/1991 Zb.
Právna Úprava Nájmu Pozemkov na Poľnohospodárske Účely
Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku jednoznačne nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa.
Kľúčové Aspekty Nájomnej Zmluvy
Predmet Nájmu
Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom.
Väčšinový Spoluvlastnícky Podiel
Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná. V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Nájomné
Ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona? Dostatočne určitá a zrozumiteľná je aj podmienka, ktorá priznáva prenajímateľovi právo užívať poľnohospodársky pozemok, ak zmluvný nájom skončil alebo má skončiť.
Vrátenie Prenajatého Pozemku
Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok. Za predpokladu dodržania zákonných podmienok. Koniec, bodka. S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku. Na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka len prenajímateľa a nájomcu. Keď to zhrnieme, prevzatie pozemku do nájmu je isté. Zmluvné strany sa dohodli na vzniku nájomného vzťahu. Vrátenie prenajatého pozemku nájomcom už isté nie je. Je možné, ak …. Ak nájomca nemá vo svojom hospodárskom celku k dispozícii vhodnú lokalitu, na ktorej môže umiestniť pozemky vrátené prenajímateľovi, nájomca môže užívať prenajatý pozemok aj na „večné časy“. V zákone o nájme sa tiež „pozabudlo“ na účinnú a vymožiteľnú sankciu za nesplnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu pozemok prenajímateľovi. Napríklad na nápravné postupy a právo prenajímateľa požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu.
Forma Nájomnej Zmluvy
Keďže podľa článku 2 Ústavy SR môže každý konať, čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, zmluvné strany môžu predchádzať vzniku konfliktných situácií. V nájomnej zmluve si môžu upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone „na slovenský spôsob“ chýbajú,. Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z.
Ústna Forma
Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.
Písomná Forma
Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
Obsah Nájomnej Zmluvy
Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky. Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.
Riziká a Opatrenia
Nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov
Riziko: Nedostatočná informovanosť prenajímateľa o stave pozemku a obhospodarovanej výmere prenajímaných pozemkov.
Opatrenie na zmiernenie rizika: Vyžaduje sa grafická identifikácia prenajatých pozemkov s poľnohospodárskymi pozemkami, vyhotovenie prílohy k nájomnej zmluve približne v štruktúre Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. Tabuľka 6 odporúčaný obsah prílohy k nájomnej zmluve v štruktúre podobnej prílohe č. 1 Vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.
Riziko zostávajúce po vykonaní opatrení: Riziko zostáva, ale je minimalizované.
Viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom
Riziko: Viacerí nájomcovia preukazujú zákonný alebo zmluvný vzťah k tým istým pozemkom, resp.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Opatrenie na zmiernenie rizika: Opatrenia na zmiernenie nejednoznačnosti práv a povinností zmluvných strán a aplikácia postupov vrátenia a prevzatia pozemkov po skončení nájmu do nájomných zmlúv umožňuje prenajímateľov a nájomcovi tento verejný záujem naplniť. Štátne orgány môžu konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon. Ak okresné úrady nedokážu, nevedia alebo nezabezpečia vedenie hodnovernej evidencie užívateľských vzťahov, podnájomných vzťahov na základe podnájomných zmlúv, rozhodnutí o vzniku podnájomného vzťahu a evidenciu ostatných užívacích vzťahov, prenajímateľ a nájomca si môžu sami upraviť zmluvný nájom tak, aby predchádzali narušeniu ich vzájomných budúcich vzťahov.
Riziko zostávajúce po vykonaní opatrení: Riziko zostáva, ale je minimalizované.
Zmena Druhu Pozemku
Žiadosť o Zmenu Druhu Pozemku
V súvislosti so zmenou druhu pozemku, je potrebné podať žiadosť o zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku na lesný pozemok v zmysle ust. § 9, ods. 1) zák. .
Je možné žiadať o vydanie rozhodnutia v zmysle ust. § 9 ods. 1 zák. . 220/2004 Z.z. pre konkrétnu parcelu KN s uvedením druhu pozemku a výmery v katastrálnom území.
Záväzné Stanovisko
Žiadosť o vydanie záväzného stanoviska v zmysle ust. § 9 ods. 3 a) zák. . je potrebná ak ide o zmenu jedného poľnohospodárskeho druhu pozemku na iný poľnohospodársky druh pozemku v zmysle ust. § 9 ods. 3 a) zák. . 220/2004 Z.z.
Rovnako je možné žiadať o vydanie záväzného stanoviska k zmene druhu pozemku, ak ide o zmenu nepoľnohospodárskeho druhu pozemku, okrem lesného, na poľnohospodársky druh pozemku v zmysle ust. § 9 ods. 3 b) zák. . 220/2004 Z.z.
Poľnohospodárska Pôda
Je potrebné zistiť, či pozemok je alebo nie je poľnohospodárskou pôdou v zmysle ust. § 10 ods. 1, 2 písm. a) zák. .
Možno žiadať o vydanie rozhodnutia v zmysle ust. § 10 ods. 1, 2 písm. a) zák. . 220/2004 Z.z. pre konkrétnu parcelu KN v katastrálnom území s uvedením výmery.
V prípade, ak je nepoľnohospodársky pozemok vedený ako poľnohospodárska pôda, je potrebné žiadať o vydanie rozhodnutia v zmysle ust. § 10 ods. 1, 2 písm. b) zák. . 220/2004 Z.z.
Usporiadanie Záberu Poľnohospodárskej Pôdy
Neoprávnený Záber
V prípade neoprávneného záberu poľnohospodárskej pôdy (stavba vybudovaná po 25. 6.), je potrebné žiadať o usporiadanie neoprávneného záberu poľnohospodárskej pôdy v zmysle § 19 ods. 1 písm. b) zák. . 220/2004 Z.z.
Záber Pôdy
V prípade záberu poľnohospodárskej pôdy realizáciou stavby, je potrebné žiadať o usporiadanie záberu poľnohospodárskej pôdy v zmysle § 11 ods. 1 písm. a) zák. . 220/2004 Z.z.
Trvalé Odňatie Poľnohospodárskej Pôdy
V súlade s ust. § 17 ods.1 a 6 zák. .220/2004 Z.z. je potrebné žiadať o vydanie rozhodnutia o trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy v katastrálnom území, s uvedením parciel a výmer.
Dočasné Odňatie Poľnohospodárskej Pôdy
V prípade dočasného odňatia poľnohospodárskej pôdy v zmysle zák. . 220/2004 Z.z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, je potrebné žiadať o dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy podľa ust. § 17 zák. . v katastrálnom území na pozemku s uvedením parcely a výmery.
Stanovisko k Zmene Poľnohospodárskeho Druhu Pozemku
V prípade zmeny poľnohospodárskeho druhu pozemku s výmerou do 1000 m2 v hraniciach zastavaného územia obce podľa § 2 písm., je potrebné žiadať o vydanie stanoviska podľa § 17 ods. 2 zák. . 220/2004 Z.z.
Nájomné Práva a Povinnosti
Doba Nájmu
V zásade všetky zmluvy o nájme medzi známym vlastníkom a nájomcom nadobúdajú účinnosť už od okamihu ich uzavretia, sú účinné už podpisom zmluvy. Doba, na ktorú sa nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.
Povinnosti Nájomcu
Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy je povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.
Ukončenie Zmluvného Vzťahu
Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať vstúpi do užívania. Hotovo. Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu.
Zmena Osobných Údajov v Katastri
Každý, kto je majiteľom nehnuteľnosti, je pri zmene trvalého bydliska, priezviska atď. povinný zmenu týchto údajov oznámiť a následne zabezpečiť ich zmenenie príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, v ktorom je nehnuteľnosť, ktorej je vlastníkom, zapísaná (ďalej len „kataster nehnuteľností“). Je potrebné prihlásiť sa občianskym preukazom s čipom, zvoliť Elektronické podania a ďalej Podanie návrhu na doplnenie údajov na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. Následne zvoľte Žiadosť o zmenu osobných údajov zapísaných v katastri. Služba vás prevedie ďalšími krokmi, kde uvediete svoju totožnosť a zapíšete zmenené, resp. z
Ohlásenie Zmeny Priezviska
Zmenu priezviska je potrebné ohlásiť prostredníctvom žiadosti. Neexistuje jednotné predpísané tlačivo žiadosti, jej vzory však možno jednoducho nájsť na internete. Vo všeobecnosti by však určite mala obsahovať vaše identifikačné údaje: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého pobytu, ďalej údaje týkajúce sa nehnuteľnosti: názov katastrálneho územia, špecifikovanie nehnuteľností (vhodné je uviesť aj číslo listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná) a v neposlednom rade uviesť a upresniť požadovanú zmenu tak, aby bola zo žiadosti jasná. Mali by ste pritom uviesť nielen vaše nové priezvisko, ale aj priezvisko staré. Na záver žiadosti uveďte dátum jej spísania a podpíšte ju. Pokiaľ podávate žiadosť osobne, na preukázanie zmeny starého priezviska na nové stačí predložiť preukaz totožnosti. Ak žiadosť zasielate poštou, musíte priložiť listinu preukazujúcu zmenu, napr. overenú fotokópiu sobášneho listu.