Zmluva o zriadení vecného bremena k sieťam: Podrobný sprievodca

Zmluva o zriadení vecného bremena k sieťam je v právnej praxi pomerne častý právny úkon. Je nevyhnutným dokumentom pri každej stavbe, kde siete zasahujú na cudzí pozemok. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvy o zriadení vecného bremena, so zameraním na ich význam, náležitosti, špecifiká pri rôznych typoch subjektov a praktické aspekty súvisiace s ich uzatváraním a vkladom do katastra nehnuteľností. Cieľom je sprehľadniť túto problematiku pre široké spektrum čitateľov, od laickej verejnosti až po odborníkov v oblasti práva a realít.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý upravuje § 151n až § 151p Občianskeho zákonníka a definuje sa ako obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech iného. Vlastník nehnuteľnosti (povinný z vecného bremena) je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo vykonať v prospech oprávnenej osoby (oprávnený z vecného bremena).

Typy vecných bremien

Existujú rôzne druhy vecných bremien, ktoré sa delia podľa rôznych kritérií. Najčastejšie sa rozlišujú:

• Vecné bremená in rem (k veci): Sú spojené s vlastníctvom konkrétnej nehnuteľnosti. Oprávneným je vždy aktuálny vlastník danej nehnuteľnosti. Príkladom je právo prechodu cez susedný pozemok.
• Vecné bremená in personam (k osobe): Sú spojené s konkrétnou osobou. Právo vyplývajúce z vecného bremena patrí určitej osobe, bez ohľadu na to, či je vlastníkom nehnuteľnosti. Príkladom je právo doživotného užívania nehnuteľnosti.
• Vecné bremená spočívajúce v povinnosti niečo strpieť: Vlastník nehnuteľnosti musí strpieť určité konanie inej osoby na svojom pozemku. Príkladom je právo prechodu, právo uloženia inžinierskych sietí.
• Vecné bremená spočívajúce v povinnosti niečoho sa zdržať: Vlastník nehnuteľnosti sa musí zdržať určitého konania, ktoré by inak mohol vykonávať. Príkladom je zákaz výstavby na pozemku.
• Vecné bremená spočívajúce v povinnosti niečo vykonať: Vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo vykonať v prospech inej osoby. Príkladom je povinnosť údržby cesty.
• Bezodplatné vecné bremená: Zriadené bez nároku na odplatu.
• Odplatné vecné bremená: Zriadené za dohodnutú odplatu.

Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí

Vecné bremeno uloženia inžinierskych sietí (vodovodnej, elektrickej, kanalizačnej či plynovej prípojky) je špecifický typ vecného bremena, ktoré umožňuje inej osobe alebo organizácii uložiť a prevádzkovať technické zariadenia na cudzom pozemku. Zriaďuje sa za účelom zabezpečenia prístupu k inžinierskym sieťam pre inú nehnuteľnosť.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Forma zmluvy

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ), inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ).

Obsah zmluvy

Zmluva o zriadení vecného bremena musí obsahovať nasledovné náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o darcovi aj obdarovanom. Ide najmä o meno a priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (ak je uvedené), trvalé bydlisko a v prípade právnických osôb aj IČO a sídlo spoločnosti.
• Identifikácia nehnuteľností: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom (povinná nehnuteľnosť) a nehnuteľnosti, v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje (oprávnená nehnuteľnosť).
• Presný opis vecného bremena: Jasné a zrozumiteľné vymedzenie obsahu vecného bremena, t.j. čo je vlastník povinnej nehnuteľnosti povinný strpieť, vykonať alebo sa zdržať.
• Údaje o odplate: Ak sa vecné bremeno zriaďuje za odplatu, je potrebné uviesť výšku odplaty a spôsob jej zaplatenia.
• Doba trvania: Ak sa vecné bremeno zriaďuje na dobu určitú, je potrebné uviesť dobu jeho trvania.
• Súhlas s vkladom: Výslovný súhlas vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti s vkladom vecného bremena do katastra nehnuteľností.
• Podpisy: Úradne osvedčené podpisy oboch zmluvných strán.

Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Zriadenie vecného bremena a spoluvlastníctvo

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv.

Vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností

Právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Dovtedy vyvoláva zmluva len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Návrh na vklad

Na zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad. K návrhu na vklad sa prikladá:

• Zmluva o zriadení vecného bremena v dvoch vyhotoveniach.
• Geometrický plán, ak je to potrebné (napr. pri vecnom bremene uloženia inžinierskych sietí).
• Listiny preukazujúce vlastnícke právo k nehnuteľnostiam (list vlastníctva).
• Splnomocnenie, ak je účastník konania zastúpený.
• Potvrdenie o zaplatení správneho poplatku.

Správny poplatok

Za vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností sa platí správny poplatok.

Lehoty

Katastrálny úrad má lehotu 30 dní na rozhodnutie o návrhu na vklad. V prípade zrýchleného konania (za vyšší poplatok) je lehota 15 dní.

Problematické situácie

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s rôznymi subjektmi

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Obchodná spoločnosť

V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca.

Pozemkové spoločenstvo

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp.

Obec

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

Príklad z praxe: Národný projekt "Podpora vysporiadania právnych vzťahov k pozemkom v obciach s prítomnosťou marginalizovaných rómskych komunít"

Národný projekt "Podpora vysporiadania právnych vzťahov k pozemkom v obciach s prítomnosťou marginalizovaných rómskych komunít" (NP PVP OsMRK) je financovaný z prostriedkov Európskeho sociálneho fondu v rámci Operačného programu Ľudské zdroje. Hlavným cieľom NP PVP OsMRK je podporiť prístup k zdravotnej starostlivosti a verejnému zdraviu vrátane preventívnej zdravotnej starostlivosti, zdravotníckej osvety a prispieť k zlepšeniu štandardov hygieny bývania cieľovej skupine - príslušníkom a obyvateľom MRK a to prostredníctvom podpory obciam smerujúcej k vysporiadaniu právnych vzťahov k pozemkom pod rómskymi obydliami v rómskych osídleniach a v obciach s prítomnosťou MRK, v zmysle platných právnych predpisov tak, aby bolo umožnené obyvateľom MRK nadobudnúť k pozemkom pod ich obydliami taký právny vzťah, ktorý im umožní legalizáciu stavby, ktorú obývajú, alebo im umožní realizáciu stavby obydlia, alebo k týmto pozemkom nadobudne právny vzťah obec, ktorá následne na týchto pozemkoch zrealizuje opatrenia, ktoré vedú/prispejú k zvýšenej kvalite podmienok bývania príslušníkov MRK (napr. možnosť zriadenia prístupu k inžinierskym sieťam).

V rámci tohto projektu sa predpokladá, že v obciach zapojených do NP PVP OsMRK bude sprehľadnená situácia týkajúca sa vlastníckych vzťahov k pozemkom, na ktorých sa nachádza RO, alebo MRK. V ideálnom prípade budú mať obyvatelia dotknutých pozemkov právny titul na používanie pozemkov, na ktorých sú postavené ich obydlia. Do konca realizácie národného projektu sa predpokladá, že vo vybraných obciach budú dotknuté pozemky prevedené (na základe zmluvy o prevode vlastníctva k pozemku a pod.) na obyvateľov RO, alebo im budú dané do dlhodobého užívania (na základe zmluvy o nájme, alebo zmluvy o zriadení vecného bremena a pod.).

Zánik vecného bremena

Vecné bremeno môže zaniknúť rôznymi spôsobmi:

• Dohodou: Dohodou medzi oprávneným a povinným.
• Rozhodnutím súdu: Ak dôjde k zmene pomerov, pre ktoré bolo vecné bremeno zriadené, môže súd rozhodnúť o jeho zrušení.
• Splynutím: Ak sa vlastník povinnej a oprávnenej nehnuteľnosti stane jednou osobou.
• Uplynutím doby: Ak bolo vecné bremeno zriadené na dobu určitú.
• Zánikom nehnuteľnosti: Ak zanikne nehnuteľnosť, s ktorou je vecné bremeno spojené.

Vzor zmluvy o zriadení vecného bremena

Vzor zmluvy o zriadení vecného bremena je možné nájsť na internete, avšak je vždy odporúčané konzultovať zmluvu s právnikom, aby bola zmluva prispôsobená konkrétnej situácii a spĺňala všetky zákonné požiadavky.

tags: #zmluva #o #zriadení #vecného #bremena #k